Как купить недвижимость в США в 2021 году

Ипотека в США

Соединённые Штаты Америки — страна, которая занимает лидирующие позиции в мире по доступности жилья и низким ставкам по кредитованию. В статье затронем особенности ипотеки, обратим внимание на ставки и условия предоставления кредита для граждан и неграждан США.

Америка – страна с выгодным ипотечным кредитованием, как для самих американцев, так и для иностранцев

Общие положения об ипотеке в США

Многие полагают, что ипотека — разновидность кредита, но, с юридической точки зрения, это неправильно. Ипотека — это не сам кредит, а обеспечительная мера, предусмотренная законодательством США.

Когда человек берёт в банке кредит на приобретение дома, этот дом становится предметом залога, чтобы в случае неисполнения обязательства покупателем, банк мог получить права на это недвижимое имущество. Если же весь кредит выплачен, залоговое обязательство прекращается, и дом переходит в полную собственность покупателя.

Прежде всего, нас интересует особенности кредита на жилые дома в Америке.

Порядок предоставления кредита

Сегодня взять кредит на дом и вместе с ним ипотеку могут как граждане США, так и лица, его не имеющие, но при этом условия будут заметно различаться. Кроме того, есть упрощённый и полный порядки предоставления кредита.

Другая особенность — это возможность получить кредит на покупку не только нового дома, но и недвижимости на вторичном рынке, а также ещё не построенного жилья, и проценты будут не сильно отличаться в этом случае. Во многих странах (например, в России) это невозможно.

Ставки по ипотеке в разных странах мира

Кроме того, если учитывать такие факторы, как уровень жизни в Америке, размер ставок, надёжность финансовой системы, можно сделать вывод, что брать кредит в этой стране очень выгодно. Теперь разберём каждый аспект подробнее.

Виды ипотеки

Кредит на приобретение недвижимости в США называется mortgage. При этом кредиты бывают двух видов: с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage) и с плавающей (Adjustable-Rate Mortgage).

Подавляющее большинство заёмщиков предпочитают первый вид, поскольку здесь ставка меняться не может: за всё время кредитования будет применяться та, что прописана в кредитном договоре.

Особенность плавающей ставки в том, что она здесь обычно на 1-2 процента ниже, однако банк имеет право поднимать её, хотя в принципе может оставить без изменений. Обычно на практике бывает так: в течение 5-10 лет банк обязуется кредитовать по фиксированной ставке, но по истечении этого срока он имеет право изменить её (понизить или повысить).

Таким образом, второй вид сопряжён с определённым риском, выгоднее он в основном тем, кто собирается потом продавать дом.

Виды ипотеки в Америке, залог, процентная ставка – об этой следующий видеоматериал.

Ипотека для граждан США

Кандидат на одобрение ипотеки, являющийся гражданином Америки, должен:

  1. Быть не моложе 25 лет, но не старше 75.
  2. Быть официально трудоустроенным в Америке.
  3. Иметь возможность внести первый взнос по кредит (от 10% до 50% общей суммы).

На этом основные требования заканчиваются, хотя у отдельных банков могут быть свои требования, но не столь существенные.

Ипотека для россиян и других иностранцев

Получить кредит в Америке иностранцу довольно трудно, и сейчас на практике есть немало случаев отказа банков сотрудничать с гражданами из других государств. К сожалению клиенты из России и стран СНГ — одни из самых нежелательных для банков США. Несмотря на это, по статистике около половины иностранных граждан покупают жильё в США в кредит.

Без Грин-карты получить ипотеку в США не удастся

Итак, если вы рассматриваете вариант купить американскую недвижимость в кредит, то главные особенности будут следующими. Стоимость жилья в разных штатах Америки можно посмотреть здесь.

Потребуется представить в банк дополнительные документы. В частности, рекомендательные письма от других банков, справку из бюро кредитных историй, грин-карту. По большей части это нужно для гарантий банку, что кредит будет выплачен.

Все документы (как основные, так и рассмотренные нами дополнительные) должны быть переведены на английский язык.

Процентная ставка

К сожалению, для иностранцев ставка будет выше: как правило, на 1-1,5 процента — и по фиксированной, и по плавающей.

Вообще в Америке ставки выше чем в странах Европы, но существенно ниже, чем в России. Долгие годы в США ставки держались на уровне 3-4%, но сейчас наблюдается их рост. К началу 2021 года она варьируется в районе 5-6%.

Насколько сложно взять ипотеку гражданам РФ за границей

Напомним, что плавающие ставки могут быть несколько ниже, а ставки для иностранцев — выше, причём на 1-1,5%. Таким образом, россиянину, намеревающемуся приобрести дом в США, сегодня следует рассчитывать в среднем на ставку в размере 7,5-8%, хотя опять-таки нужно помнить, что каждый случай индивидуален.

Иностранному гражданину придётся совершить дополнительные действия: оценить жильё (около 500 долларов), застраховать его (около 2% от стоимости дома). Страховать желательно каждый год.

Кроме того, предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита (3% от оставшегося долга в первый год, 2% во второй и 1% в третий).

Напомним, что отдельно придётся потратиться на перелёт, временное проживание в Америке и прочие формальные нюансы. Поэтому, если вы всё же задались целью купить жильё в Америке, лучше, если эта цель будет оправдана переездом в Соединённые Штаты.

Прежде чем взять ипотеку, нужно рассчитать сумму платежа, которая будет не слишком обременительна, а уже затем обращаться к лендеру – кредитору. Подробнее в следующем видеоролике.

Документы

Дополнительные документы для иностранных лиц мы уже рассмотрели, теперь поговорим об основных. Итак, лицо, желающее взять кредит в американском банке под ипотеку, должно представить:

  1. Паспорт (либо это может быть американское водительское удостоверение, грин-карта).
  2. Номер социального страхования (Social security number).
  3. Ваша кредитная история.
  4. Сведения о доходах (как правило, это справка о размере зарплаты за последние 3 года).
  5. Выписка с банковских счетов в подтверждение того, что на них имеются денежные средства (как правило, за два последних года).
  6. Копия договора, по которому вы приобретаете дом.
  7. Иные документы (банки имеют право запрашивать и прочую документацию, всё зависит от конкретного случая).
Читайте также:
Зоопарки Лиссабона

Дистанционный способ получения кредита для иностранцев

Если у вас имеется открытая американская виза, вам необязательно приезжать в Америку для оформления всех формальностей кредита и ипотеки. Вы можете сделать это дистанционно. Нужно будет воспользоваться услугами организаций, которые специально занимаются этими вопросами, или можно обратиться к юристам.

На каких условиях дают ипотеку в разных странах, в частности в США

Суть в том, что документы заверяются в российском консульстве США, а затем отправляются почтой. Способ в целом довольно оптимальный и выгодный.

Прочие расходы

Мы уже говорили про оценку жилья, эта процедура обойдётся в сумму от 350 до 2000 долларов, однако при стоимости объекта более одного миллиона долларов, заплатить придётся вдвое больше.

Отдельно вам нужно будет оплатить услуги банка по оформлению ипотеки (около 35 долларов).

Потребует уплаты и сбор (примерно 2% от общей суммы кредита).

Первоначальный взнос

Чаще всего он составляет от 10 до 50% суммы кредита (при этом для иностранцев он выше, чем для граждан). Однако некоторые банки могут предоставлять кредит по более низкому первому взносу либо вообще без него. Поэтому потенциальному заёмщику рекомендуется хорошо поискать более выгодные варианты кредитования, предложений на рынке очень много.

Ипотеку в России взять проще, зато в США её легче отдать

Размер кредита

Обычно банки США предоставляют средства на сумму от 100 тысяч и до 20 миллионов долларов. Хотя у каждого банка есть свои особенности, внимательно изучите предложения различных банков.

Срок кредита (ипотеки)

Конкретный срок указывается в кредитном договоре между банком и гражданином. Минимальный срок обычно составляет 5 лет. Если обратиться к практике, то наиболее часто кредит под залог недвижимости (ипотеку) предоставляется на 15-30 лет.

Где выгоднее приобретать недвижимость?

Самая дорогая недвижимость США находится в штатах Калифорния и Гавайи (цена в несколько раз выше, чем в среднем по Америке). Но в других штатах вы можете купить дом заметно дешевле. К ним относится Джорджия, Мичиган, Аризона, Филадельфия и Флорида. Соответственно в них вы сможете быстрее выплатить кредит.

Лучшие штаты для жизни в Америки – список здесь.

Полезное видео. На что стоит обращать внимание при покупке недвижимости в Америке. Рекомендуем посмотреть.

Итоги

Таким образом, взять обеспеченный ипотекой кредит на покупку недвижимости в США вполне реально. И хотя гражданину России будет сложнее, но, если у вас хорошая кредитная история и имеются достаточные денежные средства на счетах, банк с большой долей вероятности одобрит кредит.

Как купить недвижимость в Америке

  • 1 Кто может купить недвижимость в США. Можно ли купить квартиру в Америке без гражданства
  • 2 Можно ли купить недвижимость в Америке и получить гражданство
  • 3 Сколько стоит купить квартиру в Америке
  • 4 Где купить квартиру в США: выбор штата
  • 5 Поиск подходящей недвижимости в США
  • 6 Как можно купить квартиру в Америке. Выбор риэлтора
  • 7 Выбор адвоката
  • 8 Как купить недвижимость в Америке гражданину России: открытие банковского счета
  • 9 Оформление подтверждения о наличии средств на банковском счете (Pre-approval letter)
  • 10 Оформление предложения продавцу
  • 11 Подписание договора
  • 12 Оценка недвижимости (Appraisal)
  • 13 Проведение юридической оценки
    • 13.1 Документы при заключении сделки
  • 14 Регистрация нового владельца
  • 15 Дополнительные расходы
    • 15.1 Налог на недвижимость в США
    • 15.2 Гонорар юриста
    • 15.3 Реестровые пошлины
    • 15.4 Услуги банка
    • 15.5 Страховка
  • 16 Как получить ипотеку в США?
    • 16.1 Перечень необходимых документов
  • 17 Приобретение недвижимости в США удаленно

Америка пользуется большой популярностью среди иностранных граждан, желающих приобрести себе здесь недвижимость. Таких много и среди наших соотечественников. В статье разберем, как купить недвижимость в США гражданину России, что для этого нужно, какие в Штатах цены и как избежать распространенных ошибок.

Кто может купить недвижимость в США. Можно ли купить квартиру в Америке без гражданства

Иностранцы могут приобрести квартиру или коммерческую недвижимость в любом штате. Никаких ограничений для граждан России и СНГ нет, специальных разрешений не требуется. В некоторых случаях сделку можно провести дистанционно — об этом подробнее расскажем ниже. Если покупатель находится на территории Америки, у него должна быть не туристическая виза.

Покупку можно оформить на физическое или юридическое лицо. Второй вариант выгоднее с точки зрения уплаты налогов на дарение и наследство и дарение. Кроме того, в случае с юрлицами ответственность владельца при несчастном случае ограничена.

Можно ли купить недвижимость в Америке и получить гражданство

Покупка недвижимости в любом штате США доступна любому иностранцу, но это не дает право на получение гражданства или Грин Кард. При этом покупка жилья в США может стать отличным инвестиционным вложением. В некоторых случаях можно претендовать на получение бизнес-визы EB5 или L1.

Сколько стоит купить квартиру в Америке

Цена за 1 квадратный метр недвижимости — от 3000 до 17500 долларов, что примерно соответствует уровню московских цен на жилье.

Как и везде, цена зависит от расположения, общей площади и других характеристик объекта. Дороже всего обойдутся квартиры и дома в Нью-Йорке, в штатах Флорида и Калифорния. Относительно дешево можно купить жилье в маленьких и не популярных для инвесторов штатах.

Где купить квартиру в США: выбор штата

Всего в США 50 штатов. Они отличаются между собой не только климатом и погодными условиями, но и социально-экономическими условиями. Это оказывает влияние на стоимость жилья.

Ежегодно в Америке иностранцы покупают жилье более чем на 100 миллиардов долларов, и примерно половина от этой суммы приходится на четыре штата — Техас, Нью-Йорк, Калифорния и Аризона.

Читайте также:
Как выглядит образец справки о прохождении дактилоскопии

Поиск подходящей недвижимости в США

После того, как вы определились со штатом, необходимо выбрать тип недвижимости. Недвижимость в США имеет отличия от недвижимости в России. Любой дом у американцев — это прежде всего инвестиция, поэтому недвижимость всегда готова к продаже.

Покупка жилья начинается с выбора объекта покупки.

Есть три основных разновидности жилья в США — это апартаменты, кондоминиумы, корпоративные квартиры. Последний вид собственности означает, что владелец квартиры покупает не саму недвижимость, а акции в корпорации, владеющей домом, и по договору арендует квартиру у этой корпорации.

Для подбора недвижимости лучше всего воспользоваться специализированными приложениями. Основные из них — это Zillow и Trulia. В приложениях можно подобрать объект по разным параметрам, таким как цена, количество комнат, близость социальных объектов, размер налога, год постройки дома.

Интересной особенностью рынка недвижимости в США является то, что любая недвижимость имеет свою историю, доступную потенциальному покупателю. Всегда известны:

  • цена жилья, по которой его купил действующий владелец,
  • информация о повышениях/снижениях цены,
  • как давно это жилье продается.

Всю информацию можно найти также в указанных выше приложениях.

Приложения имеют некоторые отличия. Например, в Trulia можно найти дом в привязке к школе, что очень важно для родителей школьников и дошколят. В США может оказаться так, что школа, которая находится через дорогу, не привязана к вашему будущему дому, и отдать туда ребенка учиться не получится. При поиске объекта лучше использовать оба приложения.

Читайте также о принципах хомумстейджинга для быстрой продажи квартиры или дома.

Как можно купить квартиру в Америке. Выбор риэлтора

Еще один вариант подбора жилья для приобретения — через риэлтора (брокера), который займется и этим вопросом. По закону можно обойтись и без него, но в США большинство сделок совершается через брокеров. Брокер и риэлтор — не совсем одно и то же, хотя их функции схожи. Брокеры работают по брокерской лицензии, а риэлторы являются членом NAR (Национальной ассоциации риэлторов), которая следит за их работой.

В вопросе приобретения недвижимости в США выбор риэлтора — пожалуй, самый ответственный шаг. Многое зависит того, насколько опытный и квалифицированный специалист будет сопровождать сделку. Но не стоит бояться: все риэлторы в США обладают достаточным уровнем квалификации, потому что получить лицензию достаточно сложно.

Риелтор сопровождает покупателя всё время с момента подбора жилья до получения вами ключей. В большинстве агентств по недвижимости есть русскоязычные специалисты.

В начале работы риэлтор даст заполнить заявку, где необходимо как можно детальней описать какую недвижимость вы хотите. На основании этих данных будут приходить предложения, пока покупатель не выберет то, что искал.

Специалист по недвижимости помогает выбрать подходящий вариант, торгуется с продавцом, помогает в оформлении всех документов и в выборе других специалистов, которые нужны для совершения сделки купли-продажи.

Выбор адвоката

Одним из таких специалистов является адвокат. Это следующий после риэлтора важный специалист, принимающий участие в процессе покупки недвижимости в Соединенных Штатах Америки. Адвокат сопровождает юридическую часть сделки:

  • оформляет договор купли-продажи;
  • проверяет юридическую регистрацию владения недвижимости;
  • после завершения сделки юрист регистрирует жилье на нового владельца.

В американском законодательстве много тонкостей, которые нелегко понять человеку без юридического образования. Именно поэтому иностранным гражданам необходимо сопровождение адвоката.

Если вы покупаете объект через титульную компанию, нанимать адвоката не обязательно — она выполнит все функции юриста при подготовке и совершении сделки. Исключение составляют несколько Штатов, где закон обязывает проводить все сделки купли-продажи недвижимости только с привлечением адвокатов.

Как купить недвижимость в Америке гражданину России: открытие банковского счета

Когда покупатель определился с объектом недвижимости, ему необходимо подтвердить свою платежеспособность. Американцы при покупке недвижимости в большинстве случаев рассчитывают на кредитные средства. Для этого нужно иметь банковский счет, а также письмо из банка с указанием суммы, на которую они могут рассчитывать.

Иностранным же покупателям получить кредит возможно только в случае наличия американской визы или Грин Карты, поэтому они в большинстве случаев уже располагают нужной суммой денег. Переводить ее на американский счет не обязательно — для оплаты сделки можно выполнить международный перевод. Но если иностранец покупает жилье в кредит (такие программы есть), ему также нужно иметь счет в американском банке.

Как правило, сделка купли-продажи недвижимости в Америке происходит через счет эскроу. На этот счет покупатель вносит депозит в подтверждение своего намерения.

После совершения сделки и получения ключей этот счет закрывается.

Еще одним участником сделки по покупке жилья в США является так называемая титульная компания. Она же может выступать в качестве эскроу-агента, то есть хранить денежные средства покупателя до окончательной покупки, и осуществляет страхование недвижимости. Наконец, важная обязанность титульной компании — инспекция объекта, которая должна исключить любые скрытые проблемы с недвижимостью. Компания тщательно проверяет всю историю дома.

Оформление подтверждения о наличии средств на банковском счете (Pre-approval letter)

Банк подготовит письмо, что на счете достаточно средств для покупки недвижимости. Без этого брокеры не начнут работать с вами. Если вы покупаете недвижимость за собственные средства, подойдет выписка из банковского счета с необходимой суммой на балансе.

Оформление предложения продавцу

Как только риэлтор найдет тот дом, который вы захотите приобрести, оформляется предложение о покупке дома (оффер). Это типовой договор с прописанными условиями сделки. К нему также прикладывается справка из банка об одобрении кредита, либо о наличии средств на вашем счете. Можно сделать сразу несколько офферов и разослать их разным продавцам. В течение первых пяти дней после получения предварительного согласия от продавца это вас ни к чему не обязывает.

Подписание договора

Если продавец принимает ваши условия по сделке, то стороны подписывают предварительный контракт, покупатель вносит депозит, и начинается процесс купли-продажи. Есть порядка 8 форм таких договоров. Право покупателя выбрать любой из этих вариантов.

Читайте также:
Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Ботсвана о безвизовых поездках по дипломатическим и служебным паспортам

В договоре указывают сумму и размер депозита, сроки инспекции для оценки объекта, условия продажи, срок завершения сделки, кто несет дополнительные расходы. На этом этапе контракт еще не вступил в силу — его можно расторгнуть.

Также на этом этапе вносится задаток от покупателя. В большинстве случаев он составляет 5% от стоимости недвижимости. Как упоминалось выше деньги вносятся на счет эскроу. Остальная часть суммы вносится после соблюдения всех существенных условий договора.

Оценка недвижимости (Appraisal)

Теперь оценить дом или квартиру должен независимый эксперт. Обычно это происходит в течение 10 дней. Продавец обязан предоставить доступ к объекту эксперту и продавцу. Оценочная стоимость не должна быть ниже цены объекта по договору. Это особенно важно для банка, если объект покупают в кредит.

Проведение юридической оценки

На этом этапе адвокат или представитель титульной компании должен оценить юридическую чистоту сделки, проверить отсутствие задолженности продавцов по ипотеке, коммунальным платежам, штрафы и другие важные моменты, включая наличие других собственников, некорректное указание площади земельного участка. Это завершающий этап перед переводом денег за недвижимость и завершением сделки.

Документы при заключении сделки

Для покупки недвижимости в Штатах основные документы — паспорт с действующей визой и справка из банка о наличии средств. Но при оформлении сделки подписывается около 50 документов. И очень важно, чтобы все они были корректно оформлены, потому что даже малейшая неточность может привести к судебным разбирательствам. Некоторые документы представляют собой просто уведомление, но при этом они обязательны для подписания. Поэтому если покупатель сам не силен в законодательстве США, то без помощи адвоката точно не обойтись.

Регистрация нового владельца

На финальном шаге, если не выявлено нарушений, происходит полная оплата и регистрация права нового владельца. До этого момента сделку можно расторгнуть, а депозит — вернуть. Обычно это происходит, если в ходе проверок выявлены какие-то проблемы с домом.

В некоторых штатах нужно регистрировать недвижимость в окружном суде. Этим занимается титульная компания. Только после этого право собственности на объект недвижимости переходит покупателю. Ключи обычно передают в момент регистрации права собственности.

Читайте также обзор 21 рабочего способа заработка на недвижимости

Дополнительные расходы

При приобретении недвижимости в Америке покупателю нужно помнить о дополнительных расходах, которые могут составлять от 5 до 10% от суммы сделки.

В эти расходы входит оплата услуг специалистов — риелтора, адвоката, титульной компании; оплата госпошлин, регистрационный сбор, страхование недвижимости и другие. Чаще всего расходы ложатся на плечи покупателя, но некоторые из них может оплатить продавец. Это нужно обязательно уточнять на этапе заключения сделки и фиксировать в договоре. Исключение — услуги агента по недвижимости, которые в США оплачивает продавец.

Налог на недвижимость в США

С приобретением жилья возникает необходимость ежегодно уплачивать налог на недвижимость. Налог обычно составляет 1,19% от рыночной стоимости дома. При этом оценка рыночной стоимости происходит ежегодно; при ее снижении можно подать заявление на снижение размера налога.

Некоторые штаты вводят повышающие или понижающие коэффициенты при расчете налога в зависимости от поведения на рынке недвижимости. Налог уплачивается единовременно, либо двумя платежами. Первый раз оплатить налог необходимо сразу после завершения сделки.

Гонорар юриста

Американские юристы имеют право заверения документов, поэтому обращаться к нотариусам не обязательно. Обычно гонорар за один объект недвижимости составляет 1000-2000 долларов. Желательно не экономить на юристе: хотя по закону можно обойтись без него, это может привести к возникновению проблем в будущем. Кроме того, нужно оплатить услуги титульной компании (от 200 долларов).

Реестровые пошлины

Государственной пошлины за сделки по передаче прав собственности на имущество в Америке нет. Но регистрация права собственности в суде, необходимая для некоторых шатов — платная услуга.

Услуги банка

Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, придется заплатить банку около 1000 долларов, еще примерно 400 долларов за ведение ипотечного счета и 800 долларов — ипотечному брокеру, который подтвердит платежеспособность клиента.

Страховка

Есть разные виды страховок — от несчастных случаев, титульное страхование и т.д. Стоимость страховки зависит от выбранного вида и стоимости объекта. Чтобы выбрать подходящий вам вариант, застраховаться от возможных рисков и при этом не переплачивать, обратитесь к своему брокеру.

Как получить ипотеку в США?

Если у покупателя не хватает личных средств, но он намерен купить недвижимость в США, можно рассмотреть для этих целей возможность получения ипотеки. Иностранным гражданам получение ипотеки доступно только в случае наличия визы или Грин Кард. Для каждого заемщика формируются индивидуальные условия в зависимости от финансового состояния и выбранной недвижимости. Ставка по ипотеке для иностранцев выше, чем для американцев, и может достигать 8-9%.

Перечень необходимых документов

Для рассмотрения заявки на получение ипотеки необходимо предоставить в банк копию паспорта и действующую визу США, либо Грин Кард. В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы. Например, сведения о доходах, справка из банка по операциям на счете, налоговая декларация и SSN (номер соц.страхования).

Обычно банки требуют внести первоначальный взнос от 30%. Также нужно быть готовым к тому, что они тщательно проанализируют кредитную историю заемщика.

В подборе оптимальных банков и условий кредитования может помочь кредитный специалист. В случае одобрения ипотеки банк выдает письменное подтверждение условий кредита. Только после его получения стоит приступать к поиску жилья. Подтверждение от банка необходимо прикладывать к офферу продавцу.

Приобретение недвижимости в США удаленно

Начиная с 2020 года особенно актуален вопрос о приобретении недвижимости в Америке удаленно. Такая возможность существует. Для этого необходимо оформить доверенность на адвоката в консульстве США. Все необходимые для совершения сделки действия будет проводить адвокат.

Схема удаленной покупки отлажена и не имеет явных рисков, если выбрать лицензированного специалиста. Нарушения при проведении сделки могут привести к лишению лицензии, поэтому покупатель может быть уверен в законности и чистоплотности сделки.

Читайте также:
Достопримечательности Сиде фото с описанием. Турция Сиде

Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах Америки — сложная процедура. Важно правильно выбрать нужных специалистов и запастись терпением как минимум на 2 месяца, не считая времени, которое уйдет на поиск подходящего объекта. Преимущество США — в том, что процесс хорошо отлажен и регулируются законодательно, риски нарваться на мошенников и потерять деньги минимальны.

Читайте также про самый комфортный способ инвестиций в недвижимость США, доступный каждому — фонды REIT.

Недвижимость в США в 2021 году

Недвижимость в США отличается по цене в зависимости от штата. Кроме того, от количества квадратных метров, престижности района и развитой инфраструктурой. Рынок жилья подчиняется тем же законам, что и в России. Но кроме этого на стоимость влияет и уровень развития страны, ее привлекательности для проживания.

Цены на недвижимость по штатам

«Американская мечта» – это заработать много денег, купить дорогой автомобиль и свой дом в пригороде. Коттеджные поселки стали частым явлением в США. Этот тренд уже переняли в Китае, и в скором времени он дойдет и до России.

Несмотря на обилие объявлений о продаже дорогих домов с бассейнами и конюшнями, на рынке недвижимости США присутствуют предложения об аренде и продаже небольших квартир.

В среднем стоимость на американское жилье составляет примерно $216 000. Цифра приблизительна и сильно отличается от штата и города.

Самые высокие цены традиционно наблюдаются в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Окленде и Бостоне. Ценник доходит до 4 млн долларов и выше.

Например пентхаусы на Манхэттене стоят по $50 млн. Можно найти небольшую квартиру на средних этажах по $10 млн. Стоимость сделала Манхэттен престижнейшим местом для проживания.

Знаменитый криминальный Восточный Гарлем может похвастаться ценами в $160 000 за студию. Люди все больше говорят о том, что стереотипы о Гарлеме уже давно остались в прошлом. Выбор же всегда за покупателем.

На первом месте – продажа недвижимости в США в Майами, штат Флорида. Квартиры стоят в среднем $232 449. Людей мегаполис привлекает теплым климатом, близостью океана и высоким уровнем жизни.

Как арендовать квартиру в США?

Чаще всего арендой интересуются те, у кого не хватает суммы для покупки. Альтернативным вариантом может стать проживание в мотеле, хостеле или трейлерном парке.

Конечно не нужно сбрасывать со счетов окружение. Не везде оно благонадежно. В слишком дешевых местах скапливаются нелегальные мигранты, наркоманы и бандиты.

В столицах штатах стоимость аренды варьирует от $3000 до $5300 за месяц (зависит от количества комнат и престижности района). Если же смотреть варианты в небольших городках и на окраине, то можно найти аренду за $600–$900.

Подбор обычно доверяют агентам (relocation agencies). Подписывается договор на оказание услуг. Затем агент подыскивает подходящие варианты. Чаще всего риелторов ищут через русскоязычных знакомых, которые уже живут в Америке.

В популярных для проживания районах услуги агента оплачивает арендатор. Тогда как владелец мало востребованного жилья сам платит комиссионные. В этом случае он заинтересован в длительной аренде, чтобы отбить расходы.

Элитная недвижимость в США

Разные возможности клиентов делит рынок на обычный и элитный. На второй варианты могут рассчитывать только очень богатые люди. Например поместье певицы и актрисы Шер оценивается в $85 млн. Оно расположено на Беверли-Хиллз. На его территории есть конюшни и дом для гостей.

Элитная недвижимость всегда уникальна. Она доступна лишь узкому кругу людей. Поэтому продается долго. Зато ее всегда интересно посмотреть

На Манхеттене в сердце Нью-Йорка можно выкупить весь этаж за $85 млн. В объявлении о продаже подобной недвижимости собственник предлагал в качестве бонуса для покупателей два Rolls-Royce Phantom и яхту.

За $100 млн продают дом на острове Мартас-Винъярд. Он находится в заповеднике. Здесь есть личный пляж, бассейн и теннисный корт.

Как купить недвижимость в США гражданину России?

Покупка недвижимости в США в первую очередь зависит не от цвета кожи и национальностей, а от финансовых возможностей. Закон не ограничивает граждан России, Казахстана или Мексики в трате своих сбережений в пользу американской экономики.

Иностранцам разрешено покупать коммерческую и жилую недвижимость в Америку. Особых разрешений получать не требуется.

Сделки оформляются на юридическое или физическое лицо. Риелторы советуют выбирать первый способ. Потому что так имущество получает защиту от выплаты налогов на дарение и наследство.

Кроме того, в случае оформления на юридическое лицо у собственника ограничивается ответственность при форс-мажорных обстоятельствах.

Хотя эта рекомендация не универсальна. В каждом штате и городе есть свои нюансы. Перед покупкой лучше проконсультироваться с налоговым юристом.

Какие преимущества дает свое жилье в Америке?

Покупка дома или квартиры в США не дает автоматического права для получения вида на жительство. Зато при вложении в недвижимость больше $1,8 млн можно рассчитывать на получение бизнес-визы категории EB5.

Какие преимущества дает ВНЖ в Америке?

Бизнес не должен приносить убытки. Предприниматель также обязуется организовать минимум 10 рабочих мест. В некоторых случаях порог входа снижен. Например, при покупке отеля, многоквартирного дома или торгового центра.

Купить коммерческую недвижимость в США – это хороший способ показать себя инвестором. К таким мигрантам американское правительство относится весьма лояльно вне зависимости от политического курса.

Сравнение цен на жилье в России и США

Рынок недвижимости в США и в России формируется на сходных принципах. Спрос порождает предложение. Чем выше спрос, тем выше цена. В мегаполисах стоимость жилья превышает аналогичные предложения в небольших городках.

Например, элитная четырехкомнатная квартира 130 кв.м. в Москве на Арбате стоит 120 млн рублей, в переводе это 1,6 млн долларов. В такую же сумму можно купить дом 400 кв.м. в Голливуд с видом на океан и собственным бассейном.

Читайте также:
Погода на Крите по месяцам - температура воды и воздуха

Стоимость квартир во Владивостоке, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге почти приблизились к средним значениям по Америке. Но по большей части чтобы купить хорошее жилье в Америке без ипотеки, надо продать 2 или 3 квартиры в России. Даже с учетом роста цен на российском рынке в 2020 и 2021 году.

Стоимость коммунальных услуг в США

На оплату коммунальных услуг уходит до 20% от ежемесячных доходов американцев. Тарифные сетки нужно смотреть по каждому городу отдельно.

В Америке нет фиксированной ставки на оплату электроэнергии.

Потому что на рынке присутствует несколько разных поставщиков. Например в штате Вашингтон 1 кВт/ч $0,09, а в Коннектикуте – $0,22 (информация за 2015 год). Бытовой газ обходится в 10–15 долларов ежемесячно.

Вода тоже оплачивается по счетчикам. Считается, американец в среднем тратит 10 кубометров каждый месяц. Цена одного кубометра в среднем составляет $0,55. Следовательно, в месяц получится по 5–6 долларов за воду.

В южных штатах если в дом проведено отопление, то оно будет стоить в разы дешевле, чем на севере страны. Многоквартирные дома отапливаются за счет централизованного подключения. Кроме того, плата включена в цену аренды и считается без счетчиков по фиксированной ставке.

К самым дорогим услугам относится интернет. Его цена – $45 в месяц. Для экономии в многоквартирных домах соседи устанавливают один маршрутизатор на 2–3 квартиры. Да, так они теряют в скорости, но зато делят абонентскую плату.

На втором месте – кабельное телевидение, от $20 в месяц. Если вывоз мусора не включен в аренду, то его придется оплачивать дополнительно. кроме того, к дополнительным расходам относят страховку недвижимости, аренду парковки, стрижку газонов, стирку в прачечной.

Доступность ипотеки для приобретения недвижимости в США

Стоимость недвижимости в США такова, что для покупки требуется финансовая помощь. Банки выдают ипотеку на индивидуальных условиях. Во-первых они оценивают состоятельность заемщика.

Американские программы ипотечного кредитования рассчитаны на своих граждан и для мигрантов.

Иностранцы должны предоставить грин-карту или американскую визу и открыть счет в местном банке.

Для доказательства благонадежности потребуется подготовить выписку из кредитной истории за последние три года. Кроме того, запастись рекомендательными письмами от банка и справками о доходах.

Больше всего шансов получить выгодную ипотеку у тех, кто накопил крупный первоначальный взнос. Чем он больше, тем выше шансы на одобрение под выгодный процент.

Сколько стоит страховка дома в США?

В Америке принято страховать все: имущество, автомобиль, здоровье и жизнь. Это считается нормой для любого здравомыслящего человека. Оплата коммунальных услуг в многоквартирных домах как правило уже включает в себя взнос по страховке от пожаров.

Американцы часто страхуют недвижимость от стихийных бедствий.

Например потоп, землетрясение, лесные пожары, ураганы, молнии, извержения вулкана и т.п. Отдельно можно застраховать сантехнику и электропроводку. Есть отдельный полис для покрытия затрат на реставрацию дома, который отнесен к историческим или архитектурным памятникам.

Стоимость зависит от выбранных рисков, их количества и типа страхуемого здания. За год на оплату страхового полиса уходит до 5% от стоимости объекта.

Налог на недвижимость в США

Покупка жилья всегда оборачивается дополнительными расходами. Поэтому риелторы обычно советуют выбирать варианты так, чтобы после приобретения оставались деньги. Они понадобятся для оплаты:

  • услуг юриста;
  • комиссионных агенту (5% от общей суммы);
  • эскроу-счет (1%);
  • регистрации (0,2-0,5%);
  • услуг инспектора (примерно $700).

Налог на недвижимость по штатам США

Кроме того, нужно заплатить налог на недвижимость в США. Он уплачивается ежегодно и составляет ориентировочно 1–2% от цены объекта. Самые высокие ставки зафиксированы в Нью-Джерси, Иллинойсе, Нью-Гемпшире, Техасе и Висконсине. Налог составит до 4 000 долларов в год.

При выборе места для переезда важно понимать все сопутствующие расходы. Но налоги не должны отпугивать. Они идут на нужды местного муниципалитета: развитие школ, поддержание работы полиции, пожарных и медицинских служб.

Сайты по поиску недвижимости в США

Рынок жилья постепенно уходит в онлайн. Существует множество сайтов недвижимости США, которые выдает поисковая система при первом же запросе. Лидером сервисов стал Zillow. Это монополист американской недвижимости.

Zillow скупил всех конкурентов. Им пользуются риелторы, арендодатели, покупатели и продавцы. Но технология не заменит собой агентов. Купля-продажа дома или квартиры слишком индивидуальна и по большей части основана на эмоциях. Поэтому ее невозможно полностью перевести в цифровой формат.

Итоги

Огромное количество мигрантов и бедных людей в городе отрицательно сказывается на разбег цен. Так, например, на границе с Мексикой больше доступного жилья, чем в Калифорнии. А Каламазу (штат Мичиган), Харлинген и Мак-Аллен (штат Техас) – это города с высоким уровнем бедности. Здесь можно купить жилье в пределах от 80 до 100 тысяч долларов, что в переводе на рубли получается 6–8 млн.

К «золотой середине» можно отнести штаты Арканзас, Оклахома, Индиана и Теннесси. Стоимость жилья в крупных городах находится в диапазоне от 100 до 160 тыс. долларов (от 8 до 12 млн рублей). В перечисленных штатах прожиточный минимум находится на демократичном уровне.

Подводя итоги, к выбору недвижимости для покупки вне зависимости от страны относятся очень внимательно. Если рассматривать его как инвестицию, то это должно быть ликвидное к аренде или перепродаже помещение. Для проживания учитывается окружение, климат, уровень жизни, возможности для работы и учебы.

Важно изучить законы штата и местную обстановку. И конечно перед переездом необходимо иметь финансовую подушку хотя бы из расчета оплаты всех расходов в течение полугода, а лучше года.

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2021 году

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих. Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Читайте также:
Оплата госпошлины онлайн на портале Госуслуг

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Читайте также:
Фотографии Национального парка Морн-Труа-Питон

Как пандемия повлияет на рынок недвижимости США в 2021 году?

2020 год, наверное, стал самым насыщенным и динамичным за последние несколько десятков лет в области экономики и рынка недвижимости в частности. Позитивный настрой и прогнозы на начало года сменились упадком и кризисом в середине. К концу года наблюдался резкий взлет – всего за несколько месяцев цены на жилье достигли максимальных показателей за последние 10 лет, а процент продаж увеличивался каждую неделю. Конечно, о полном восстановлении рынка недвижимости речи не идет, но низкие ипотечные ставки, государственные и местные программы поддержки и новые предпочтения потенциальных покупателей сыграли ведущую роль развития на рынке жилья и мировой экономики в целом.

Эксперты утверждают, что 2021 год станет продолжателем этих тенденций, правда без резких скачков.

  • Ипотечная ставка.

Одна из самых приятных новостей для покупателей жилья – ставка по 30-летней ипотеке в США по-прежнему останется на максимально низком уровне – около 3%. Возможно незначительное повышение до 4% к концу 2021 года. Именно это поддержит увеличивающийся спрос со стороны потенциальных покупателей на жилье на протяжении всего года.

  • Продажа домов.

Ожидается, что в 2021 году показатели продаж домов увличатся на 7% по сравнению с прошлым годом, следуя более нормальной сезонной тенденции: набирая обороты весной, находясь на пике летом и сохраняя темпы во второй половине года.

Благодаря доступности вакцины от коронавируса и возобновления покупательской способности людей, продажи жилья, особенно во второй половине этого года, увеличатся до 60%. Это связано еще и с тем, что в 2021 году строительство новых домов планируется больше, чем в любой другой год начиная с 2006.

  • Стоимость домов.

В 2020 году из-за весьма ограниченного количества объектов для продажи как готового, так и строящегося, цены на дома резко выросли минимум на 10%. В этом году повышение цен будет, но более медленными темпами из-за постепенного увеличения насыщенности рынка и удовлетворения спроса. По мнению многих экспертов цены вырастут в первой половине этого года, а затем весной и летом темпы повышения заметно снизятся.

“Во второй половине года возможен обвал цен в результате действий новой администрации Джо Байдена. Одним из первых указов, который подписал новый Президент США, было продление отсрочки по учебным кредитам. Весной заканчивается мораторий на выселение арендаторов-неплательщиков, потерявших работу из-за пандемии, которую также могут продлить. Если этого не произойдет, то начнется серия выселений и продаж залоговой недвижимости. Если все же указ о продлении будет подписан, то этот процесс отсрочится, но потом количество предложений и падение цен будет еще больше, как 2008 году. Однако, это отличная возможность для инвестиций с прогнозом на рост через 3-4 года, особенно если ставка останется на уровне 3-4% или даже будет снижаться.”

Денис Подшиваленко, к.э.н., MRICS, эксперт по оценке цифровых активов, CEO вОценке.ру

  • Миграция.

Еще в прошлом году период изоляции изменил желания и требования к собственному жилью со стороны покупателей. С учетом возможностей удаленной работы и идеальных условий кредитования люди стали присматриваться к жилью за пределами города. Это тенденция продолжит набирать обороты и в этом году. По прогнозам экспертов из крупных городов мигрирует порядка 14,5 миллионов людей. Последний раз подобные показатели были в 2004 году. Такой прогноз поможет экономике например, Баффало, Кливленда или Питтсбурга. Тем районам, которые до пандемии уходили на второй план, уступая место оживленным, деловым центрам.

Это влечет за собой и другую историю: мелкие арендодатели в крупных городах стали терять своих клиентов и стремятся продать недвижимость с хорошими скидками. В некоторых городах скидки доходят до 17%, что является еще одним приятным бонусом для покупателей. Люди по-прежнему хотят жить в Сан-Франциско или Нью-Йорке. Культура и искусство крупных городов всегда будет привлекать туристов, а период пандемии рано или поздно закончится. Поэтому инвесторы готовы вкладывать в такую недвижимость рассчитывая “отбить” свои деньги в будущем.

Также в этом году станут популярны города-спутники. Например, если раньше пользовались спросом большие южные города такие как Остин, Феникс, Майями, то сегодня они недоступны как по количеству предложений, так и по стоимости недвижимости, да и тренд на уединение имеет свое влияние. Таким образом, покупатели стали обращать внимание на такие города как Сан-Антонио, Тусон, Тампа. Именно на них ставят ставку эксперты в 2021 году, так как люди, не привязанные к месту работы, могут позволить купить себе дом большей площадью, но доступный по цене, в тихом небольшом городке.

Принимая во внимание те тенденции, которые вызвала пандемия в 2020 году можно сказать, что этот год будет более стабильным. Возможности и потребности покупателей будут расти по мере восстановления экономики и покупательской способности населения, а значит продавцы могут не беспокоится за спрос и цену. Если подходить к вопросу сделки с разумными и реальными ожиданиями, то 2021 год для всех должен стать прибыльным, прогнозируемым и более ожидаемым.

Дмитрий Цыплаков, CEO/Product Manager компании “Fincase”

Денис Подшиваленко, к.э.н., MRICS, эксперт по оценке цифровых активов, CEO вОценке.ру.

Как купить недвижимость в США в 2021 году

Многие до сих пор помнят ипотечный кризис в Америке 2008 г. Его последствия отразились на всей мировой экономике. Российский рынок также не стал исключением. Общий спад 2009-2011 годов ощутили на себе многие соотечественники, лишившиеся работы. С тех пор цены на недвижимость в США переживали как взлеты, так и падения. Однако к 2021 г. ситуация на рынке стабилизировалась. Рассмотрим актуальные цены и проследим самые выгодные схемы приобретения жилья в стране.

Читайте также:
Музей Гарри Поттера в Лондоне - Путешествия вокруг планеты

Типы недвижимости в США

Дома в Америке различаются в рамках полуофициальной, но широко применяемой классификации на три основных типа:

  • single family home – частное жилье для одной семьи;
  • condo – квартира в городской черте;
  • пентхаус – элитное жилье, представляющее огромную квартиру, часто на последних этажах небоскребов, в центральных районах мегаполисов.

Большинство американцев среднего класса предпочитает собственные дома, находящиеся недалеко от городских агломераций или в районах, напоминающих российский частный сектор. Отдаленность от центра и места работы не является проблемой, так как все члены средней американской семьи владеют автотранспортом.

Нередко такие дома приобретаются с целью проведения ремонта и последующей перепродажи по большей цене. Кондо покупают или арендуют более бедные граждане США либо те, кто хочет жить в крупных городах поближе к центру. Стандартные квартиры традиционно стоят дешевле частных домовладений.

Элитная недвижимость в США может быть как пентхаусом в небоскребе, так и огромной виллой за городом. Рассматриваемое жилье стоит очень дорого и требует затратного содержания. Его могут позволить себе представители американской элиты: бизнесмены, политики, актеры, спортсмены или, например, адвокаты.

Формы собственности

С юридической точки зрения жилье в США подразделяется на три основных типа владения. Правовой статус определяет возможные операции с имуществом: использование для проживания, сдачу в аренду или продажу. Также от формы зависят налоговые отчисления и коммунальные платежи.

Полное владение

Если подобный тип собственности распространен на загородный дом, то хозяевам придется содержать не только сам особняк, но и приусадебную территорию:

  • поддерживать чистоту;
  • оплачивать счета;
  • следить за пролегающими коммуникациями, например, подземными кабелями или трубами.

Вместе с частными домами в собственность попадает и земля, на которой стоят постройки. Полное владение может распространяться и на апартаменты в многоквартирном доме. Эта форма предусматривает возможность пользоваться и распоряжаться объектом, то есть сдавать его в аренду, продавать или передавать по наследству (по своему усмотрению). Однако в этом случае собственникам необходимо владеть всем многоквартирным домом и проживать в нем.

Кондо

Понятие означает, что люди снимают помещение по договору долгосрочной аренды. В ограниченной форме они могут распоряжаться имеющейся квартирой, например, передавать ее по наследству. Однако сам дом и окружающая территория принадлежат другому лицу. Российский аналог кондо – это проживание в неприватизированной квартире, но здание находится не в государственной собственности, а у другого частника.

Кооператив

Такой тип владения предполагает, что люди будут проживать в квартире на правах долгосрочной аренды. При этом при заключении договора собственники могут устанавливать ограничения на пользование объектом:

  • запрет на наличие домашних питомцев;
  • сдачу недвижимости в аренду без согласования сделки с собственником;
  • проведение перепланировки без разрешения владельца.

Многие американцы приобретают жилье именно на правах кооперации, так как это значительно дешевле, чем полная собственность или кондо. Однако в дальнейшем процедура продажи квартиры будет осложнена различными бюрократическими препонами и необходимостью согласования сделки с владельцем. Читаем также:
Требования к фото на визу США
Бесплатная медицина в США
Посольство США в Москве

Ценовая политика

Стоимость жилья в США определяется не только качеством и объемом жилплощади. Как и во всем мире, на цены здесь влияет сопутствующая инфраструктура, регион и множество иных факторов. Если рассматривать, сколько стоит дом в Америке, то средним значением будет $200 тыс. Однако в главных мегаполисах США подобные предложения можно отнести уже к разряду дешевых.

  1. В Майами средняя квартира обойдется в $235 тыс.
  2. Жилье в Нью-Йорке потребует $385 тыс.
  3. Средний дом в Калифорнии (в Лос-Анджелесе) стоит $490 тыс.
  4. Все рекорды бьет центр Сан-Франциско, где в престижных районах бюджетная квартира в 75 метров продается за $900 тыс.

В целом, судя по статистике, в течение 2016-2021 г.г. цены на жилье выросли на 10%. Однако ситуация стабилизируется, ведь за 2017 г. повышение составило всего 3%. Некоторые американцы приобретают землю под дальнейшее строительство собственного дома. Конечно, это дешевле, чем готовое жилье. Но прежде, чем изучать, сколько стоит земля в конкретном штате (от $10 тыс. акр или 4/10 гектара до бесконечных величин), следует учесть подводные камни:

  • через дешевые участки обычно не пролегают коммуникации – электрический кабель и водопровод;
  • они могут содержать в себе скрытый дефект, например, скопление грунтовых вод, делающих строительство невозможным или крайне дорогостоящим;
  • местные власти могут не дать разрешение на возведение постройки.

Нередко возникают и другие проблемы. Поэтому перед приобретением участка рекомендуется крайне внимательно изучить ситуацию на рынке в конкретном регионе и еще раз взвесить все за и против.

Порядок оформления и приобретения жилья

Чтобы купить дом в Америке, следует обратиться в риэлтерское агентство. Без посредников в Штатах не заключается ни одна сделка с недвижимостью. Специалист проводит необходимые юридические операции и отвечает по страховке за возможные ошибки. Агентства обычно действуют в рамках одного штата, однако квалифицированные риэлторы обладают широкими связями с коллегами по всей территории США.

После найма специалиста он вышлет анкету, в которой следует указать свои предпочтения как покупателя жилья. На основании полученной информации риэлтор будет искать предложения и направлять заказчику варианты, отвечающие его предпочтениям. Одновременно можно вести и самостоятельный мониторинг. В этом помогут американские сайты недвижимости, где продавцы размещают свои предложения.

На следующем этапе клиент вместе с риэлтором объезжает выбранные дома или квартиры. Они осматривают жилье в присутствии продавца и его законного представителя. Если объект находится в другом штате, риэлтерская фирма может организовать трансфер и проживание.

Окончательная цена устанавливается, если покупатель выскажет пожелание приобрести осмотренный дом. Обычно в ходе переговоров возможен небольшой торг. После того как стороны «ударят по рукам», покупатель подписывает требующиеся документы и вносит задаток – приблизительно 5% суммы.

Теперь с помощью риэлторов составляется и подписывается контракт. Далее производится оплата. Кстати, деньги можно перевести со счета в российском банке без открытия депозита в США. При недостатке собственных средств следует обдумать возможность ипотеки. В том, как взять кредит в США, нет ничего сложного.

Читайте также:
Отели Сингапура. Недорогие отели. Лучшие отели. Отели с бассейном на крыше

Значительная часть американцев покупает недвижимость именно по ипотечным договорам под небольшой процент годовых. Окончательным оформлением сделок занимаются так называемые титульные агентства. Они выдают регистрационные документы и свидетельство собственности на купленный дом. В целом среднестатистическая сделка занимает около 2 месяцев.

Побочные траты

Они могут составлять до 7% от суммы. В перечень обязательных трат входят:

  • налоги, включая оплату коммунальных услуг на год вперед;
  • услуги риэлтора (1-3% от суммы жилья) и титульной компании (не более $500);
  • страхование титула (до 4% стоимости дома).

Оформление полной страховки на недвижимость не требуется, если покупатель оплачивает сделку без кредита.

Обязанности владельца дома

Распространенное мнение, будто собственная жилплощадь является основанием для оформления вида на жительство, неверно. Тогда что дает покупка недвижимости в США, кроме крыши над головой? Юридически только право на дополнительное пребывание на территории Штатов в течение 30 суток в году при условии наличия въездной визы. Также покупатель получает полное право сдавать свой дом в аренду.

Одной из главных обязанностей владельца недвижимости является налог на жилье в США, который составляет около 1.5% его стоимости и взимается один раз в год. При продаже дома с суммы сделки снимается до 10-15% в счет местных и федеральных сборов.

Перспективы развития рынка недвижимости

По данным аналитиков, рост цен на жилье хотя и замедлится, но все же составит по 2-4% в год. В последнее время наметился подъем спроса на аренду. Это связано с большим наплывом иностранцев. Спада в темпах строительства не наблюдается. Таким образом, покупка жилья в Америке – это не только дорогостоящая сделка, но и выгодная инвестиция. В процедуре нет ничего сложного, ведь всю юридическую работу в обязательно порядке берут на себя риэлторы.

Процедура покупки недвижимости в США

Елена Иванова

Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев. Оформление недвижимости в собственность осуществляется через специализированное агентство – Title Company. Это компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты и после внесения покупателем полной суммы денег, вручает покупателю документы о передачи
права собственности, а также страховой полис на титул на недвижимость (title insurance). Вы вступаете в права собственности после полной оплаты покупаемой Вами недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов. Это происходит во время юридической процедуры – closing.

При приобретении недвижимости во Флориде, покупателем оплачивается часть обязательных расходов по оформлению недвижимости в собственность (closing cost). Эти расходы обычно составляют от 2% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от вида недвижимости, административного округа где она расположена, привлечения финансирования и пр.). В эти
расходы входят оплата в различные государственные инстанции по оформлению собственности, плата за определение юридической чистоты сделки, услуги адвокатов, страховка и пр.
Размер налога на недвижимость в различных административных округах может отличаться и в среднем равен 2% в год. В нашем округе (Osceola County, Florida) – 1.66 % Базой этого налога является так называемое assessed value – специальная оценочная стоимость устанавливаемая
профессиональным оценщиком по поручению местной администрации. Это значение может быть ниже реальной рыночной стоимости недвижимости (80% от стоимости) т.к. данная оценка проводится не часто. Налог платится раз в год (до 1 апреля следующего года) и сумма налога становиться известна 1 ноября каждого года.

В жилых комплексах существуют обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости. В домах-кондоминиумах это maintenance fees, а в клубных поселках – homeowners association fees. Расходы по обслуживанию недвижимости включают помимо совокупности платежей за содержания жилого комплекса также страховку, платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, благоустройство территории и пр. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади. В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон,
веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.

Этапы следующие:
1) Подписание договора с агентом / брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса – т.е. с вашей компанией.
2) Определения требований, желаний, сроков и бюджета клиента – по характеру использования и целям владения. Приглашение на ознакомительный тур. Подбор недвижимости.
3) Cоставление Real Estate Purchase contract, депозит в $10,000 – очень многие, 95 % покупателей, кладут на кредитную карточку, Можно через банковский трансфер – money wire.
4) Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка – закрепляет ее за Вами. После подписания контракта – начинается основная часть. Обычно дают 60 дней до закрытия (closing). В течение этого времени Вы подаете документы на финансирование , банк заказывает отчет
об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет вашу международную кредитную историю, открывает счет в американском банке. Изучение и подготовка всех соответствующих документов.
5) Проведение Physical Inspection – нанимается профессионал – стоит $350.
6) Получение финансирования – покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для
завершения сделки.
7) Оформление договора страхования недвижимости.
8) Завершение процесса приобретения – оформление settlement, closing statement, официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе
регистрации – by Title Company. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

Читайте также:
Отели на Кароне, Пхукет: обзор 10 лучших на первой линии

После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Дополнительные расходы

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года – классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать – доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.)

При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax – от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Расходы на содержание недвижимости

Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года – классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать – доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.)

При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax – от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.

Банки. Кредиты.

Возможность получения финансирования , его размер и условия зависят от очень многих факторов, которые можно условно разделить на три группы:
1. Факторы, связанные с покупателем – его место проживания (резидент или не резидент США), его кредитная история или документы, которые подтверждают его финансовую состоятельность. Прочие детали, связанные с покупателем- его возраст, род занятий, семейное и материальное
положение.
2. Факторы, связанные с приобретаемой недвижимостью – её стоимость, состояние, условия приобретения.
3. Факторы, связанные с оформлением документов и компетентностью компании, которая будет выдавать заем.

От правильно оформленных документов, своевременно и точно представленной информации зависит успех и условия финансирования. В зависимости от вида ипотечной программы и размера кредита, банками могут быть запрошены дополнительные документы. Специалисты по финансированию помогут Вам на всех этапах оформления кредита начиная с подачи заявления на кредит, подготовки необходимых документов и заканчивая подписанием кредитных документов без необходимости приезда в США.

Собирая документы необходимые банку для одобрения Вашего кредита, руководствуйтесь простым правилом – чем больше документов Вы предоставите, тем лучше.

Необходимые документы:
1) Копии паспорта (международного и российского) и визы

2) Подписанная форма банка – о намерение работать с этим банком (заявление-анкета)

3) Кредитная история – наличие кредитных карточек в последние 12 месяцев, если отсутствуют, то рекомендации из банков о текущих счетах:

• наличие банковского счета – минимум 12 месяцев, номер счета, дата открытия, баланс
• отчет о текущем счете в банке по дебету и кредиту за 12 месяцев
• отчет о текущем счете за последние 3 месяца – баланс за каждый месяц (о движении денежных средств)

4) Справки о доходах :

• Подтверждение трудового стажа минимум 2 года (Это второй по важности документ. Банку нужно быть уверенным в том, что Заемщик в состоянии исправно совершать платежи по кредиту).
• для индивидуальных предпринимателей: письмо от независимого аудитора, заверяющее компанию, вид деятельности, с какого года, адрес компании, доходы (зарплату, дивиденды) за предыдущие 2 года (по отдельности)
• справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за последний год

5) Документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества: тип недвижимости (квартира, дом, участок), адрес, стоимость – ипотечный кредит (если есть) – ежемесячная выплата по кредиту, ежемесячная выплата по налогам и страховке; справка по квартплате и коммунальным платежам (можно копию по платежам);

6) Любые другие документы по имеющимся и исполненным долговым обязательствам: Если Вы брали кредиты в прошлом и исправно их погашали, это будет большим плюсом. Документы, подтверждающие аккуратное выполнение Вами своих обязательств, Вы можете получить в банке, который Вас кредитовал. Пусть это был небольшой кредит на телевизор или холодильник, или даже мобильный телефон, не важно.

Если у Вас уже есть кредиты, по которым вы до сих пор платите, не нужно скрывать этот факт от банка это вовсе не значит, что Вам не дадут еще один кредит. Просто максимальную сумму рассчитают с учетом соотношения ваших текущих обязательств к Вашему ежемесячному доходу.

7) Открытие банковского счета в США – некоторые банки требуют от 3-х до 6 месяцев резерва на счету в американском банке.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: