Инвестиции в рынок недвижимости Швейцарии: что и где покупать для сдачи в аренду

Среди состоятельных выходцев из СНГ недвижимость в Швейцарии пользуется большим спросом. Объектами или бизнесом в этой стране владеют, например, президент фонда «Сколково» Виктор Вексельберг, дочь президента Узбекистана Гульнара Каримова, бывший «Норильского никеля» Андрей Клишас, владелец Volga Group Геннадий Тимченко и другие.

У инвестиций в недвижимость Швейцарии есть немало достоинств:

— Политическая стабильность в стране.

— У Швейцарии сильная и устойчивая экономика. Инфляция — одна из самых низких в мире (в течение последних двух лет не превышает 1 %). Безработица — одна из самых низких в мире (3 % в 2013 году).

— Очень развита банковская система: около десятой части мирового капитала хранится в швейцарских банках. Кроме того, Цюрих и Женева входят в десятку крупнейших мировых финансовых центров.

— Низкие ставки по ипотечным кредитам (около 3 %).

— Высокое качество жизни. По данным компании Mercer, Берн, Женева и Цюрих стабильно входят в число городов мира с лучшим качеством жизни.

— Рост цен. По данным Knight Frank, в III квартале 2013 цены на жилье выросли на 3,2 % в годовом исчислении.

Жилье для инвестиций: только для резидентов или юридических лиц

В Швейцарии есть ограничения на покупку жилья иностранцами (см. статью «Закон „Лекс Коллер“: ограничения для иностранных покупателей недвижимости в Швейцарии»). Иностранцы без ВНЖ могут покупать дома и квартиры только в некоторых кантонах, для этого они должны получить специальное разрешение (квоту). Для приобретения земельного участка тоже нужно разрешение. Покупать жилую недвижимость для инвестиций могут только те, у кого есть постоянный вид на жительство категории C. Исключение — проект Andermatt Swiss Alps (в городе Андерматт кантона Ури), где приобретать объекты могут любые категории инвесторов, независимо от резидентского статуса, и квоты при этом не требуются. Проект включает 490 апартаментов, вилл, 6 пятизвездочных отелей и несколько четырехзвездочных. Также будут построены магазины, спортивный комплекс, и многое другое. Кроме того, чтобы купить жилье для инвестиций без квот, можно оформить сделку на компанию, котирующуюся на швейцарской фондовой бирже, или на инвестиционный фонд недвижимости.

Большинство швейцарцев живут в съемных квартирах, поэтому спрос на арендное жилье всегда высок. В частности, особенно сильно чувствуется нехватка квартир в Женеве, где на каждое свободное помещение немедленно находится чуть ли не десяток потенциальных арендаторов. Квартиры в Швейцарии обычно сдаются без мебели. Однако кухни предлагаются уже с плитой, холодильником и посудомоечной машиной. Стоимость аренды зависит от кантона, возраста дома и состояния жилья.

Стоимость аренды и доходность квартир площадью 120 м² (2012) Данные Global Property Guide

Аренда, евро/м² в год	Доходность, %
Женева	370	2,94
Цюрих	358	3,50

Квартиру площадью до 120 м² можно купить в среднем за 600 тыс. швейцарских франков (почти 500 тыс. евро). Средняя — 3,6 %. Средняя квартира в Швейцарии сдается примерно за 1 800 франков (почти 1 500 евро) в месяц. Если учесть риски простоя и расходы на содержание, доходность составит 2,8 % (1 400 франков) в месяц. Продав квартиру через 10 лет, можно заработать еще около 200 тыс. франков на приросте капитала.

В Швейцарии стоимость аренды должна соответствовать реальной ситуации на рынке, и арендатор может обжаловать в суде размер платы за жилье. Существует также максимальная арендная ставка, которую нельзя превышать. Ее совместно устанавливают ассоциации арендаторов и собственники. Так происходит, например, в кантонах Вале, Во, Женева, Невшатель, Фрибур и Юра.

Доход от аренды облагается налогом. Ставки зависят от кантона, в котором находится недвижимость. Самые низкие ставки корпоративного налога — в кантонах Нидвальден и Люцерн (в среднем 10,6 %), Обвальден (11,1 %), Швиц (11,6 %) и Цуг (12,8 %), самые высокие — В кантонах (20,2 %) и Женева (21,4 %). Что касается подоходных налогов для физических лиц, то самые низкие ставки — в кантонах Цуг, Швиц и Обвальден (23–24 %), самые высокие — в Женеве (почти 45 %).

Нередко инвесторы берут ипотеку. По данным банка UBS, каждый пятый кредит берется теми, кто планирует сдавать недвижимость в аренду — будь то квартира или дом на одну семью. С 2006 года доля таких заявителей выросла с 16 до 22 %.

Коммерческая недвижимость: офисы, магазины или отели — всё без ограничений

Эксперты рекомендуют вкладывать средства в коммерческие объекты. На это есть несколько причин:

— иностранцы могут приобретать коммерческую недвижимость без ограничений, и для этого не требуется разрешение;

— доходность выше, по сравнению с жильем;

— можно перепродать в любой момент, в то время как жилье можно продать минимум через пять лет после покупки.

«При выборе инвестиционного объекта нужно обращать внимание на следующие детали: если проект выглядит чересчур привлекательным и обещаны проценты выше, чем на рынке, то стоит задуматься о реальности такого предложения. Швейцарский рынок недвижимости ценится своей стабильностью и небольшими колебаниями в стоимости, поэтому заработать „золотые горы“ здесь невозможно. Недвижимость в Швейцарии — это, прежде всего, надежное вложение средств. Очень важно учитывать и то, как будет приобретаться недвижимость: хитрые схемы могут быть раскрыты и купленную недвижимость можно просто потерять, поэтому следует сотрудничать с проверенными компаниями, чтобы избежать неприятных ситуаций» говорит Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley Estates в России.

По данным Ernst & Young, в 2013 году офисы чаще покупали в Цюрихе и Женеве (по 26 % опрошенных),в Базеле (16 %), а также в Берне и Лозанне (по 5 %). Офисы и торговую недвижимость лучше покупать именно в этих городах, поскольку спрос на коммерческие площади там выше, а арендаторы платят вовремя. Стабильную стоимость аренды не может надолго поколебать даже спад экономической активности, ведущий к росту пустующих помещений. Кроме того, интересны для инвестиций в коммерческую недвижимость кантоны Аргау, Вале, Во, Люцерн, Фрибур и Цуг.

Стоит иметь в виду, что в Цюрихе огромного спроса со стороны инвесторов , как правило, на 1,5–2 % ниже, чем других городах Швейцарии. Зато аренда там самая дорогая в стране. Например, офисы сдаются в среднем за 620 евро/м² в год, магазины на самой дорогой улице, Банхофштрассе — за 7 262 евро/м² в год.

Аренда и доходность коммерческих объектов (по состоянию на декабрь 2013) Данные Cushman & Wakefield

Офисы		Магазины
Аренда, евро/м² в год	Доходность, %	Аренда, евро/м² в год	Доходность, %
Базель	286	4,50	2 366	4,35
Женева	653	4,25	3 264	4,25
Цюрих	620	3,75	7 262	3,80

Договоры аренды заключаются в Швейцарии, как правило, на пять лет с возможностью продления на такой же срок; в крупных проектах, например в торговых центрах, распространены фиксированные договоры аренды на лет.

Рекомендуется покупать уже сданные в аренду офисы и торговые центры, а также приобретать готовый бизнес.

«При выборе инвестиционного объекта нужно учитывать, кто и как будет им управлять. Надежными считаются, например, вложения в номера сетевых отелей на горнолыжных курортах. Такие вложения могут иметь гарантированную доходность и возможность полного управления со стороны» говорит Ирина Симонян.

Процесс покупки недвижимости в Швейцарии

Коротко о главном

Высокий уровень жизни, низкая инфляция, лучшее в мире здравоохранение, высокий уровень образования, великолепная природа и отличный климат круглый год, роскошные горнолыжные курорты – ещё долго можно перечислять преимущества жизни в Швейцарии. Все это делает покупку недвижимости в этой альпийской стране такой привлекательной. Однако это независимое государство живёт по своим правилам, и рынок недвижимости для иностранцев также имеет свою специфику.

Нерезидент страны может приобрести собственность, а именно «второй дом/резиденция» для отдыха, только при наличии специального разрешения – квоты. Их количество власти Швейцарии чётко лимитируют по кантонам для поддержания стабильности рынка недвижимости, а для ряда ключевых направлений страны их не выдают вообще – к ним относятся Цюрих, Женева, Берн, Базель, Лозанна. Наибольшее число разрешений на покупку жилья иностранцами выдаётся в туристических регионах и итальянской части Швейцарии, например, в кантонах Вале, Граубюнден, Тичино, Во и Берн.

Также согласно закону, принятому в 2012, было ограничено строительство новых «вторых» резиденций в тех коммунах, где их количество уже превысило 20 % от общего жилого фонда коммуны. Это ограничило строительство новых объектов, снизило количество предложений на рынке и будет влиять на их стоимости со временем.

Особенности приобретения недвижимости в Швейцарии

В 2018 году правовой регламент, регулирующий владение нерезидентами недвижимостью, остался прежним!

Только физическое лицо имеет право приобрести одну единицу собственности на семью в качестве «второй резиденции» – либо квартиру, либо отдельно стоящий дом c жилой площадью не более 200 кв. м (в отдельных случаях до 250 кв. м) и земельным участком не более 1000 кв. м (в отдельных случаях 1500 кв. м). Под отдельными случаями подразумевается наличие большой семьи или необходимость заселения прислуги – эти дополнительно подтверждённые сведения предоставляются нотариусу. В течение пяти лет недвижимость нельзя перепродавать.

Стоит отметить, что ни одно из описанных выше в статье ограничений не касается покупки коммерческой недвижимости. С учётом выгодных условий кредитования и ставок рефинансирования, инвестиции в данном направлении становятся все более выгодными.

Ещё одним важным моментом для будущего покупателя является тот факт, что покупка жилья не является основанием для получения вида на жительство в стране. Владельцу и его семье предоставляется годовая виза c правом проживания во «втором доме» не более шести месяцев в году (90 дней в полугодии).

Для нерезидентов, имеющих вид на жительство, ограничения на приобретение собственности зависит от типа ВНЖ.

Относительно ипотечного кредитования на 2018 год ситуация изменилась следующим образом: вместо 80% теперь можно взять кредит только в 50-60% от суммы недвижимости, зато по исторически низкой ставке в 1% годовых.

Этапы покупки недвижимости в Швейцарии

Покупка недвижимости в Швейцарии – процесс не быстрый и по времени может занять около 9 месяцев. Важно отметить, что все сделки проходят через нотариуса, что гарантирует их чистоту. За исключением тех случаев, когда недвижимость приобретается путём покупки акций компании. Мы подробнее рассмотрим основные этапы покупки недвижимости:

Первое, что мы рекомендуем сделать, – это подписать договор с надёжным агентом. Это обеспечит не только быстрый и оптимальный выбор объекта, но и гарантирует грамотное исполнения всех шагов сделки купли-продажи.
Вторым важным шагом будет открытие расчётного счета в швейцарском банке. Для проведения сделки необходимо будет перевести деньги на счёт нотариуса. На данный момент они не охотно принимают средства из иностранных банков и в 9 из 10 случаев отказывают. На открытие счета понадобится около двух-трёх месяцев и от 500 000 CH.
После выбора и осмотра объекта, на него создаётся резервационный договор. Потребуется перевести до 5% от стоимости объекта в качестве подтверждения сделки.

Далее назначается дата сделки. Выход на неё может занять до трёх месяцев.
На самой сделке должны присутствовать нотариус, агент, юрист, покупатель и продавец. Также необходимо, чтобы на дату подписания договора, вся сумма по сделке уже была на расчётном счёте. Либо собственные средства, либо финансирование банком.
Уже после заключения сделки нотариус отправляет документы в земельный регистр и запрашивает квоту. Нотариус заранее удостоверяется, что в данном регионе имеется разрешение на продажу недвижимости, вся ответственность за получение квоты полностью лежит на нем.
После получения квоты, а на это в среднем уходит 2-3 месяца, нотариус фиксирует передачу прав собственности и уведомляет об этом продавца и покупателя.

Расходы на сделку

В среднем затраты на передачу права собственности составляют около 5,5% в зависимости от кантона и наличия кредита и распределяются так:
Затраты на нотариуса – 1,5-2%. В случае наличия кредита нотариус берет на себя оформление ипотечной залоговой бумаги и её регистрацию в земельном регистре в качестве гарантии банку возврата кредита.
Различные налоги на передачу собственности – 1,5-3 %

Услуги агентства или агента недвижимости в среднем в размере 1,5% от сделки.
100-150 франков в час за услуги переводчика, это включает перевод бумаг, сопровождение. В среднем на сделку требуется 20 часов. При обращении к профессиональному агенту, обязанности переводчика он может взять на себя.
В некоторых кантонах (например, Во) обязательным является страхование зданий и мебели от пожара, что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества.

Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Швейцарии.

Пользоваться услугами профессиональных агентов и привлекать при необходимости специалистов в сфере налогов и юристов. Это ускорит процесс сделки, избавит от возможных рисков и обеспечит её эффективность.

Заранее определиться с регионом покупки. Небольшой тур по стране поможет Вам сделать верный выбор. Выбирайте «второй дом» себе по душе.

Заранее откройте расчётный счёт в швейцарском банке. Это даст возможность моментально среагировать на понравившийся объект и инициировать сделку.

Прежде чем приобрести недвижимость, оцените затраты на её содержание. В среднем в год 1% стоимости объекта уйдут на оплату налогов и 1,5 % на эксплуатация. Содержание апартаментов обойдётся намного дороже по сравнению с домом, все дополнительный услуги оплачиваются отдельно.

Курортную недвижимость в Швейцарии приобретайте исключительно для собственного проживания. Ее последующая сдача в аренду ограничена федеральным законом. Согласно нему, иностранцы не имеют права сдавать недвижимость в аренду не более 11 месяцев в году.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Шаронова (SharonoFF SA).

_{photocredits: дмитрий кругляк / flickr}

Можно ли иностранцу приобрести недвижимость в Швейцарии?

Швейцария – страна, в которую хотел бы переехать на постоянное место жительства, пожалуй, каждый кто однажды побывал в этом райском уголке. Безусловно, первое над чем задумывается иностранный гражданин, это вопрос, а может ли он приобрести недвижимость в Швейцарии и сколько она ему обойдется? Доступна ли недвижимость для продажи иностранцам? Попробуем разобраться.

Особенности покупки

На территории этой страны действует закон, который запрещает иностранцам приобретать любую недвижимость. Более того, риелторским компаниям и частным лицам запрещено продавать жилье иностранцам за их деньги, но на свое имя.

Такие сделки быстро обнаруживают, и они расторгаются или попросту считаются недействительными. Другое дело, если вы имеете вид на жительство в Швейцарии. С таким документом вы можете попробовать приобрести жилье, но только при согласовании покупки с местными властями.

Швейцария – небольшая страна, в которой проживает и работает множество иностранных граждан, при этом они могут не иметь собственного жилья. Проблема в том, что в этой стране существует очень большой спрос на недвижимость и государство любыми способами пытается урегулировать это положение. В 2016 году в закон, который запрещает продажу жилья иностранцам, были внесены правки. Таким образом, иностранные граждане получили возможность по упрощенной схеме покупать жилье.

Внимание! С 2016 года для покупки жилья в этой стране, необходимо получить специальное разрешение местной власти.

На деле получить такое разрешение достаточно сложно. При этом, если вы хотите приобрести жилье в определенном регионе, то обязательно должны получить такое разрешение. В каждом кантоне действуют свои ограничения на приобретение жилья иностранцами. Это ограничения включают в себя количество квадратных метров и объем земельного участка.

Приобрести жилье в самых популярных регионах страны для иностранцев – нереально. Несмотря на это, в некоторых областях вы все же сможете купить участок в курортной зоне без разрешения властей. Такая сделка будет иметь свои особенности, например, вам придется оплачивать больший налог, а также вам представят ряд ограничений по эксплуатации собственности.

Внимание! Существуют риелторские компании, которые готовы предложить покупку жилья уже с разрешением местной власти. Такой вариант, пожалуй, можно считать хорошим решением вопроса покупки недвижимости в Швейцарии.

Как происходит покупка жилья?

Рассмотрим более подробно основные этапы оформления сделки купли-продажи жилья и какие ключевые отличия существуют в случае покупки недвижимости на первичном рынке или вторичном.

Важные этапы сделки

Недвижимость приобретается в несколько этапов:

После того как покупатель определится с недвижимостью, которую он хочет приобрести и получит разрешение на её покупку, он должен внести сумму депозита (5–30% от общей стоимости недвижимости). Эта сумма перечисляется на счет нотариуса или риелторского агентства, которое фиксирует сделку.
На следующем этапе происходит составление и подписание намерений на приобретение недвижимости. Этот документ включает в себя условия сделки, сроки её осуществления, сумму депозита и штрафы в случае расторжения или невыполнения условий соглашения.
Далее, нотариус проверяет законность сделки, если все документы в порядке, он отправляет заявление в органы местной власти с разрешением на приобретение иностранцем недвижимости.
Одним из завершающих этапов является подписание между покупателем и продавцом сделки о купли-продажи недвижимости. Этот документ в обязательном порядке заключается в присутствии нотариуса. Если нотариусом сделка не будет заверена, он будет считаться недействительной.

Внимание! В Швейцарии все сделки, которые связаны с продажей и покупкой недвижимости осуществляются только с помощью нотариуса.

Отличия и особенности покупки первичного и вторичного жилья

Купить недвижимость в Швейцарии на вторичном рынке можно по той же схеме, единственным отличием является то, что в момент подписания сделки иностранец обязан перечислить на счет нотариуса полную сумму жилья. Если вы желаете приобрести объект, который в данный момент находится в стадии строительства, вы должны заплатить аванс в размере 30% от стоимости жилья. После завершения строительства вносится остальная сумма сделки.

Обратите внимание! В Швейцарии нет законов, которые бы защищали интересы вкладчиков на этапе строительства. Таким образом, вы можете быть обмануты, при этом государство не поможет в решении этого вопроса. Именно поэтому при совершении подобных сделок необходимо проконсультироваться со специалистами в этой сфере.

После подписания договора купли-продажи покупатель также подписывает соответствующую декларацию. Далее, нотариус, в обязательном порядке, проверяет, нет ли у этого гражданина другой недвижимости в Швейцарии.

Иностранные граждане в этой стране имеют право на приобретение только 1 участка или квартиры на семью. После приобретения недвижимости, покупатель не имеет права перепродавать жилье на протяжении 5 лет.

Полноправным владельцем недвижимости покупатель станет только после того, как нотариус вышлет счета на оплату налогов за внесение изменений в кадастр и осуществление передачи прав собственности. После оплаты этих налогов, иностранец будет считаться полноправным владельцем недвижимости.

Приобретение жилья с видом на жительство

При наличии вида на жительство в Швейцарии, граждане Европейского Союза и других стран имеют такое же право на приобретение жилья, как и обычные граждане этой страны. Стоит отметить, что в Швейцарии вид на жительство имеет несколько категорий «B» и «C».

Получить вид на жительство категории «B» и «C» имеют право граждане Евросоюза и ЕАСТ (Европейской Ассоциации Свободной Торговли). Граждане других стран могут получить вид на жительство только категории «C».

Прочие возможные варианты

Еще одним способом приобретения жилья является его покупка на юридическое лицо (компанию, которая зарегистрирована в этой стране). Безусловно, этот способ будет удобным, если вы планируете открыть или уже открыли свой бизнес в Швейцарии. В других случаях вам придется во многом переплачивать за такое жилье. Именно поэтому, если вы не имеете возможности приобрести жилье какими-либо способами, аренда недвижимости Швейцарии станет отличным вариантом.

Какие дополнительные расходы могут возникнуть при покупке жилья?

Налог на недвижимость в Швейцарии достаточно высок, но кроме оплаты этих взносов также вам придется заплатить:

Налог на передачу земельной собственности от 0 до 4% в зависимости от региона страны и законов местной власти.
Расходы нотариуса. Проверка всех документов и их заверение требует не только времени, но и денег. Минимальный процент расхода 0,025%, максимальный — 07% от общей стоимости сделки.
Регистрация права собственности на недвижимость. Сумма этих затрат изменяется с каждым годом. Более того, в каждом кантоне она разная. Перед покупкой недвижимости вы сможете узнать эту цифру.

Рассматривая вопрос «Швейцария дома цены на них?» можно с уверенностью сказать, что стоимость недвижимости в этой стране высока. Безусловно, для совершения сделки понадобится значительная сумма депозита или страховка ценными бумагами, но для граждан РФ множество банков предлагают выплату стоимости жилья в кредит. Таким образом, приобрести недвижимость в Швейцарии сложно, но возможно для граждан России.

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении — до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% — коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей — без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», — комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.

Как приобрести недвижимость в Швейцарии: выгода вложения, сложности и пути решения

Швейцария знаменита по всему миру точными часами, банками самого надежного обслуживания и очень четко выверенной политикой всей страны. Недвижимость здесь тоже самая удобная и надежная. Если принято решение купить здесь ту или иную недвижимость, нужно учесть те немаловажные детали, как её приобрести быстрее и легче именно здесь.

Можно сразу подобрать дом и одновременно приобщиться к Цюриху с его интеллектом и правилами, или же к Берну, а, быть может, и к самой Женеве. В этой стране весь стандарт жизни очень высок. Преступность же находится на очень низком уровне, а вся инфраструктура просто фантастическая. Территория страны довольно маленькая, но страна является настоящим центром всего мира финансов.

В этом государстве царят строгие законы эмиграции. Поскольку в Швейцарии население составляет 7 миллионов, то правительство проявляет большую заботу о нации, и такой документ, как разрешение, получается по довольно сложной процедуре.

Как купить?

При наличии разрешения от кантона появляется реальная возможность покупки дома или же квартиры, а также шале площадью до 200 метров. В Швейцарии можно жить в течение трех месяцев. Недвижимость можно отдавать в аренду, либо приезжать сюда на время своего отпуска.

Для покупки второго дома для иностранцев есть некоторые определенные квоты. Около полутора тысяч разрешений выдается всего лишь ежегодно. И это крайне мало. Приобретение недвижимости возможно лишь в некоторых кантонах, находящихся, в основном, только на курортах.

Можно купить недвижимость в таком местечке, как Французская Швейцария. Это Во, Фрибурге и другие. А также и в Швейцарии Итальянской, или в Немецкой.

Ограничения

Ограничение площади покупаемого шале составляет двести метров, да и площадь участка земли тоже ограничена определенными размерами. Для покупки шале большего размера нужно специальное разрешение для проживания в данной стране.

Правила в каждом кантоне существенно отличаются. Это соотносится именно с теми правилами, которые царят в коммуне домов. Самый разнообразный выбор в Швейцарии французской. Кантон Вауд самый либеральный из всех в этом отношении.

Здесь у иностранцев есть возможность приобретения практически любой недвижимости, а вот продать ее можно лишь только через пять лет, не раньше. В таком кантоне, как Обвальден, тоже есть возможность покупки недвижимости гражданами других стран, для этого выдаются специальные разрешения.

На одну семью можно купить лишь одно жилье, не больше. Когда дети достигают возраста 20 лет, они могут купить жилье уже отдельно для себя. Но должно выполняться условие полной независимости их в финансовом плане от родителей. В кантоне Обвальден после покупки недвижимости ее нельзя будет продать целых десять лет, если только не произойдут какие-то обстоятельства форс-мажорного плана. Ну а в кантоне Вале можно получить специальное разрешение на перепродажу недвижимости.

Особенности законодательства при покупке недвижимости

По законам страны граждане других стран могут проживать в собственной недвижимости, не получая вида на жительство в течение целых шести месяцев.

За 11 месяцев и семь дней недвижимость обязательно должна быть передана в постоянную аренду. Это сделано для тех целей, чтобы купленной недвижимостью обязательно пользовались. Тот, кто приобрел недвижимость, должен использовать ее каждый год, хотя бы понемногу.

По законам страны запрещена покупка недвижимости на лицо подставного плана. За такие нарушения даже есть такой вид ответственности, как уголовная.

Очень выгодно делать вложения в недвижимость Швейцарии. Вклады в помещения офисов и последующая их сдача арендаторам может принести до 6 процентов ежегодно. Сделка гарантирована составленным договором по аренде.

Преимущества

Что касается такого рынка, как ценные бумаги, то он более выгоден, а что касается рисков, то они практически ничтожно малы. Стабильность в Швейцарии подтверждена годами. Много лет там не было особых потрясений. Вложив средства в швейцарскую недвижимость, можно получать вполне хороший доход с гарантией, а рисков практически не будет. Это большое преимущество по сравнению с вложением средств в другие сферы.

Ежегодно происходит повышение цен на недвижимость в этом государстве на несколько процентов. Если принято такое решение, как покупка недвижимости здесь, то нужно осознавать длительность финансовых вложений.

Приобретение недвижимости может не только сохранить, но даже и увеличить финансы, но первоначально стоит тщательно ознакомиться с законами, которые действуют в определенном месте, где расположена та недвижимость, которая будет приобретаться. После приобретения недвижимости будет чувство удовлетворения, но и также появится уникальная отличная возможность получения дополнительного дохода.

Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы. По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Анастасия Никитина,
аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2022 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов. Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции

В первой половине 2022 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны. Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд. Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость. Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре. Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2022 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию. Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год. Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой. Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро. Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Нотариальная пошлина 1–1,5%
• Налог на регистрацию 0,8–1,2%
• Налог на приобретение недвижимости 6 %
• Брокерская комиссия 0%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Налог на переход права собственности 3,09%
• Нотариус 1,5%
• Юрист 1,5%
• Госпошлина 0,7%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%. При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

БКС Мир инвестиций

Как приобрести недвижимость в Швейцарии?

Необыкновенное государство, расположившееся в центре Европы. Туристы тянутся сюда, чтобы побывать на прославленных горных курортах, взглянуть на чистейшие озера мира, посетить достопримечательности, приобрести самые точные часы и, конечно, попробовать всемирно известные сыры.

Посетив Швейцарию однажды, хочется вернуться туда еще не раз, и рано или поздно в голову приходит мысль о приобретении личного уютного уголка. Семейное гнездышко на бережке чистейшего озера, или в окружении дурманящего голову кристального горного воздуха.

Что же нужно для покупки коттеджа, дома или квартиры в Швейцарии?

Деньги? Да, но только денег недостаточно. Купить жилплощадь в Европе несложно, но Швейцария — исключение. Процедура купли–продажи в этой туристической стране имеет немало сложностей, нюансов и подводных камней. Итак, всё по порядку.

Какова стоимость вопроса такой покупки

В Швейцарии насчитывается более 20 регионов, в которых достаточно большой ценовой разброс. В некоторых кантонах (регионах), недвижимость может приобрести только гражданин Швейцарии.

Цена за квадратный метр в среднем от 4 000 до 10 000 франков. Подробнее в законе «Лекс Коллер». При таких ценах 1 комнатная квартира обойдется около 100 000 франков, а 3 комнатная порядка 400 000 и это с евроремонтом и шикарным видом на улицу. А вот дом или коттедж возле курортных городов выльется примерно в 2 — 3 миллиона. И не стоит забывать о сезонности цены. Зимой в ТОПе горнолыжные территории, летом – озера. Плюс учитываем состояние постройки, возраст и открывающиеся пейзажи.

Вид на жительство в Швейцарии, гражданство и возможность покупки

Если вы инвестор или бизнесмен, имеющий прибыль более 100 000 долларов в год, то вид на жительство для вас не проблема, конечно, если оплатить все возможные налоги в казну государства. Если же вы не столь состоятельны, то придется идти другим путем. Нужно подать заявку на вид на жительство, которая рассматривается 5 лет и если решение принято в вашу пользу, то поздравляем вы и ваша семья можете планировать получение гражданства, но не ранее 12 лет после получения вида на жительство.

Получается, что самый простой способ купить там недвижимость – это регистрировать фирму и оформить покупку на неё. Среди кантонов есть более лояльные к иностранцам, к ним, например, относится кантон Граубюден и еще несколько, по статистике там выдается больше разрешений, чем в остальных.

На этом ограничения не заканчиваются. Ещё есть лимит на метраж приобретаемой не резидентом недвижимости. Это жилье не более 200 кв. метров, земля не более 1 тыс. кв. метров. Срок для перепродажи жилплощади другому иностранцу – не менее 5 лет, плюс налог 18 процентов от стоимости сделки.

После завершения сделки, вы сможете находиться там от 3 до 4 месяцев, так как вам откроют туристическую визу.

Необходимость визы

В Швейцарию не подойдет шенген. Документы лучше собирать и подавать заранее, минимум за неделю до предполагаемой поездки. После подачи документов вас могут пригласить на беседу или попросить предъявить дополнительные документы. Перечень документов зависит от того для чего вы туда собрались (турист, бизнес, в гости). Полный и действующий перечень документов для оформления визы необходимо узнать в самом посольстве, списки документов периодически меняются, дополняются и т. д.

На что обратить внимание в выборе объекта недвижимости в Щвейцарии

Присутствовать лично, подыскивая жилье, не обязательно, можно воспользоваться интернет-площадками с публикацией объявлений о продаже и покупке недвижимости. Благо количество каталогов и сайтов с недвижимостью за рубежом поражает своим изобилием. Выбирая агентство, учтите, что отсутствие офиса непосредственно в Швейцарии, юридической поддержки и отзывов, или даже плохие отзывы – это веская причина отказаться от сотрудничества таким агентством.

При выборе агентства важно не нарваться на мошенников, а значит, нужно удостовериться что вам:

обеспечат консультацию специалиста;
подберут объект, учитывающий все ваши пожелания;
организуют показы в любое время удобное вам (либо там, на месте по прибытии, либо детально и развернуто в офисе вашего города);
помогут с оформлением визы и других документов (идентификатор иностранца, ипотека, юридические документы);
будут сопровождать на всех этапах консультация и помощь юриста.

Также необходимо узнать о стоимости предоставляемых услуг (вдруг вас не устроит заоблачный ценник агентства), и о том бесплатно ли будет проводиться показ заинтересовавших вас объектов.

Швейцарские нюансы оформления недвижимости в собственность

Для физ. лиц достаточно только загранпаспорта, для юр. лиц пакет документов больше (передача права подписи, государственной регистрации и копии). Оформление документов занимает порядка двух месяцев. Ведет сделку независимый нотариус, естественно, швейцарский, счет используется местный трастовый. Покупатель вносит примерно 10% залога на счет нотариуса и дальше уже нотариус занимается всей бумажной волокитой. Нотариус посылает запросы, решает вопросы с кантоном, оформляет договора и прочие документы. Покупателю остается только перечислить оставшуюся сумму на счет и стать полноправным собственником, зарегистрированной в Земельной книге, недвижимости в Швейцарии.