Покупка недвижимости в Марокко

Законодательство

Законодательство Марокко позволяет иностранцам беспрепятственно приобретать здесь недвижимость. Право собственности охраняется в соответствии с буквой закона.

Марокканское законодательство определяет процедуру регистрации купли-продажи объектов недвижимости в следующем порядке: сначала между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, который затем оформляется нотариально. После нотариального заверения сделки становится возможным внесение записи о процедуре купли-продажи в государственный реестр. Никаких особенных бюрократических проволочек на пути регистрации сделки обычно не бывает, так что сделка проходит довольно быстро. Если ранее имелись какие-то разногласия по поводу объекта заключения договора купли-продажи, то оформление прав собственности на объект недвижимости возможно только при наличии приложения об урегулированных разногласиях. Интересной особенностью недвижимости в Марокко является ее индивидуализация – каждое здание здесь помимо адреса имеет и свое собственное название, и этот аспект также отражается при составлении договора купли-продажи.

Инвестирование средств в недвижимость Марокко становится возможным благодаря следующим положениям:

1. Любой нерезидент Марокко может открыть валютный счет в любом из местных банков, и перевести на него любую сумму. После того, как иностранная валюта конвертируется в марроканские дирхамы (1 евро = 11 дирхам, 1 доллар = 9 дирхам, 1 дирхам = 3 рубля), инвестор может свободно распоряжаться своими средствами, в том числе и приобретать недвижимость в Марокко (расчет между продавцом и покупателем происходит исключительно в национальной валюте).

2. После приобретения недвижимости в Марокко иностранный резидент получает полное право распоряжаться ею на свое усмотрение.

Сама процедура покупки обычно выглядит так:

– выбирается объект недвижимости;
– согласовываются условия сделки с продавцом;
– в присутствии нотариуса заключается предварительный контракт купли-продажи;
– на специально созданный счет переводится сначала задаток, а потом и полная сумма сделки.
– в присутствии нотариуса подписывается заключительный контракт купли-продажи;
– происходит нотариальное заверение акта купли-продажи;
– новый собственник регистрируется в государственном регистрационном бюро Недвижимости;
– выплачиваются налоги на приобретение и регистрацию недвижимости.

Марокканская налоговая система является довольно благоприятной для инвестирования в страну денег иностранными инвесторами. При приобретении недвижимости в Марокко, нерезиденты страны никакими особенными налогами не облагаются, на них распространяются практически те же самые правила налогообложения, что и на резидентов страны. Размер налогов зависит от того, какой именно тип недвижимости приобретается во владение. Так, если речь идет о покупке коммерческой недвижимости, то иностранному гражданину придется выплатить в качестве регистрационного налога 5% от ее стоимости. В то же время регистрационный налог на объект жилой недвижимости составляет в два раза меньшую сумму – всего 2,5% от покупной стоимости объекта. Вторым налогом, выплачиваемым при покупке недвижимости в Марокко, является земельный налог – он един для всех видов собственности, и составляет 1% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, вне зависимости от того, является он коммерческим или жилым.

Так как все сделки по купле-продаже недвижимости в Марокко осуществляются только через нотариуса, то при приобретении недвижимости стоит заранее учесть и нотариальные расходы – они могут составлять от 1% до 2% от стоимости сделки. Таким образом, для иностранного гражданина налоговые и нотариальные расходы могут составить от 4.5% (в расчет берется жилая недвижимость и минимальная нотариальная ставка) до 8% от стоимости недвижимости (в расчет берется коммерческая недвижимость и максимальная ставка нотариальных расходов).

Чтобы исключить спекулятивную деятельность на рынке недвижимости Марокко, в стране предусмотрен особый налог на перепродажу собственности – если недвижимость продается раньше, чем спустя пять лет после ее покупки, то налог составит порядка 20%. Если с момента покупки объекта недвижимости прошло уже больше пяти лет, то налоговая ставка уменьшается вдвое и составляет 10%. Иностранным инвесторам покупка недвижимости в Марокко выгодна еще и потому, что в течение первого года владения недвижимостью не взимается налог на доход от аренды. Плюс ко всему, если недвижимость была приобретена иностранцем более 10 лет назад, то владелец также освобождается от налога на прирост капитала. Что касается подоходного налога, то им облагается не любой доход, а лишь тот, который превышает сумму 24 000 дирхамов, и ожидается, что в течение следующего года минимальная планка будет повышена до 27 000 дирхамов.

Ипотечные программы

Ипотека в Марокко пользуется огромным спросом – цены на недвижимость здесь уверенно ползут вверх, и в течение нескольких лет приобретенный объект недвижимости можно будет продать по цене в полтора или в два раза большей, нежели та, по которой он приобретался. По закону, приобретенное в кредит жилье переходит во владение покупателя, тогда как банку предоставляется лишь право обременения. Ипотечные программы в Марокко доступны не только резидентам Королевства, но и гражданам иностранных государств. Если сравнивать ипотечные условия в Марокко с ипотекой в любой другой стране (в том числе и в России), то они являются довольно мягкими – это касается как ставки годового процента, так и размеров кредита, не говоря уже о сроках его предоставления.

Представить себе это легче всего на конкретном примере. Так, в Марокко совершенно реально взять ипотечный кредит сроком на 25 лет по ставке в 5%.

Что касается суммы кредита, то наибольшей популярностью пользуются предоплаченные кредиты, когда заемщик предоставляет до 40% от стоимости объекта недвижимости, но условия ипотеки в принципе особой жесткостью не отличаются, и поэтому можно рассчитывать даже на предоставление банком ссуды в размере полной стоимости недвижимости. То есть, если банк сочтет клиента платежеспособным, то может попросту купить ему дом. Разумеется, принятие такого решения банком возможно только в условиях наличия у него источника постоянного дохода. В качестве такового может выступать заработная плата, дивиденды по акциям, прибыль от бизнеса и др., причем территориальное расположение источника дохода не играет никакой роли – российский покупатель может приобрести в Марокко недвижимость в кредит и предоставить в качестве подтверждения своего благосостояния отчеты по бизнесу, который он ведет в какой-нибудь третьей стране мира.

В пользу соискателя кредита служит ситуация, когда его доход в три раза превышает возможные выплаты по кредиту – в этом случае можно рассчитывать на более выгодные условия кредитования. Помимо справки о доходах, банку, для рассмотрения заявления о выдаче ипотечного кредита, требуется предоставить справку с места жительства с указанием прописки, а также копии значимых страниц загранпаспорта. Еще одним плюсом в копилку соискателя кредита является владение им недвижимостью в какой-нибудь стране мира.

Недвижимость в Марокко: стремительный рост африканского курорта

Королевство Марокко – страна с уникальным культурным наследием и географическими условиями. На современном этапе эта страна превратилась в быстроразвивающийся туристический регион. Поэтому финансисты считают, что заниматься недвижимостью, а также инвестировать в неё – это очень прибыльное дело.

Содержание статьи:

Кто скупает недвижимость в Марокко и какие объекты пользуется наибольшим спросом?

Королевство Марокко находится в Северной Африке. И, не смотря, на бедность региона, Марокко демонстрирует поразительно высокий уровень инфраструктуры. Здесь находятся лучше отели мира с прекрасным дизайном и бассейнами с подогревом. Персонал обслуживания проходит специальные курсы подготовки , так что удовлетворёнными останутся даже самые изысканные гости.

Наибольшую заинтересованность среди инвесторов и туристов демонстрируют европейские страны: Германия, Англия, Швеция, Польша, Испания, Украина и Россия. Именно туристов из этих стран больше всего ходит улицами Марокко. Представителей других стран здесь меньше. Такое разнообразие различных национальностей объясняется дружелюбностью марроканцев и лояльным отношением правительства, ведь львиную часть дохода в казну идут именно благодаря развитому туризму.

Наиболее посещаемые города туристами: Марракеше, Рабате, Фесе, Касабланка, Агадире. В этих городах без проблем можно найти ресторан с любой кухней. Кроме больших городов популярностью пользуются и маленькие, например, Медин – старый город с небольшими роскошными отелями, в которых на каждом углу стоят цветы самых разных видов, а атмосфера дизайна полностью пропитана тайнами Востока.

В Марокко также есть и романтические места , чего стоит только неприступная крепость пиратов Эс-Сувэйра. В наши дни крепость превратилась в огромный центр рыбной ловли , которую сразу же жарят и подносят к столу.

В 70 кмот Марракеша находится горнолыжный курорт Укаймеден. Туристов местная компания перевозит совершенно бесплатно на курорт. Одним словом, в Марокко есть все! От горнолыжных курортов Укаймедене до дайвинга и сёрфинга в Агадире.

Дорогая и дешевая недвижимость в Марокко — где, по чём и для кого?

Королевство Марокко славится своим туристическим бизнесом, поэтому эта небольшая страна вызвала заинтересованность среди европейских туристов и финансистов. Стоит отметить, что начало массовых инвестиций и покупки недвижимости в Марокко начались приблизительно 10 лет назад, как раз в тот момент, когда появился постоянный приток инвестиций в сферу недвижимости.

Как результат почти все побережье Марокко обстроилось шикарными отелями и виллами. В стране с недвижимостью сложилась удивительная ситуация: в то время, как в мире наблюдается снижение интереса к недвижимости и замораживание этого бизнеса, то Марокко как бы живёт своей жизнью .

Здесь все тихо и спокойно – миллиардеры вкладывают свои деньги в развитие бизнеса и рынок недвижимости постепенно растёт:

Классические европейские виллы, окна которых выходят на самые миловидные места королевства.
Рияды или традиционные марокканские домики. По традиции они располагаются в старой части городов. На внешний вид они довольно невзрачные, но туристу достаточно заглянуть внутрь, чтобы мгновенно перенестись в сказку «1001 ночи». Внутри здания находятся фонтанчики и сад.
Недвижимость в Марокко на современном этапе цениться на вес золота, потому что за прошлые 20 лет иностранцы сумели скупить почти всю недвижимость в стране. Например, в Марракеше темпы покупки недвижимости настолько высокие, что весь район Северной Африки превратился в район с самой дорогой недвижимостью.

Наибольшей ликвидностью обладает город Касабланка, в котором находятся элитные заведения страны. Само наличие огромного количества элитных заведений говорит, что здесь проживают люди у которых есть деньги и они готовы их тратить. Поэтому объекты недвижимости часто сдаются по завышенных ценах. Именно по этим причинам некоторые финансисты считают, что Касабланка – лучший город для ведения дел по недвижимости.

Хотелось бы отметить не менее перспективный город Агадир – большой курортный город, где большая часть построек и инфраструктуры выполнена по европейским образцам . Курорт способен обеспечить туриста всем, что он пожелает. Поэтому город в почётном интересе среди инвесторов, всегда готовы инвестировать свои деньги в аренду или постройку нового курортного отеля.

Другой вариант инвестиций – покупка отеля. Этот тип инвестирования обладает наибольшей ликвидностью и большими сроками окупаемости. Прежде всего, нужно быть готовым к предоставлению сервиса высшего уровня, ведь в Марокко приезжают в основном сливки общества.

Что касается цен на объекты недвижимости, то они в первую очередь зависят от места положения объекта и его популярности:

Элитная вилла (1500 м2). Стоимостью в 3,700,000 евро. Данный объект находится в Марракеше.
Отель усадьба (167.000 м2). Стоимостью в 13,000,000 евро. Здесь есть все, даже конюшни и теннисные площадки.
Апартаменты класса люкс (квартиры от 88 до 123 м2). За сутки с посетителя берут от 1090 евро. Вокруг резиденции присутствуют вся необходимая инфраструктура: развлекательный центр, парковка, школа, супермаркеты.
Что касается менее дорого жилья, то оно разбросано по всему Марокко. Практически в каждом большом городе найдётся одна — две небольших гостиницы, готовых принять обычных туристов по нормальным ценам. В сутки хозяева запросят от 50 до 400 евро, в зависимости от удобств и места положения.

Недвижимость в Марокко для жизни, отдыха, инвестиций: сроки окупаемости и перспективы развития

Прежде всего, нужно понимать, что инвестирование в недвижимость – довольно долгосрочный проект . Учитывая то, что в мире сейчас экономический кризис, то скорость окупаемости объектов недвижимости снизилась дополнительно на 12%.

Королевство Марокко не стало исключением. В общей сложности, объекты недвижимости окупаются в среднем 8 лет, это объектов класса В. Также скорость окупаемости зависит от географического положения объекта. Если он находится в северной части страны, то скорость его окупаемости будет на несколько лет меньше, ведь здесь находятся основные туристические объекты и элитные заведения.

Что касается объектов класса А, то сроки их окупаемости могут затянуться на 10-15 лет. Как отмечают экономисты, это вполне нормальный срок окупаемости для объектов такого уровня. В Европе приблизительно такие же сроки.

Наименьшими сроками окупаемости (2–3 года) обладают небольшие отели и домики. Они пользуются огромной популярностью среди туристов. Также правительство всячески поддерживает иностранцев, желающих купить недвижимость.

По законодательству Королевства Марокко, не может купить недвижимость только агроном, все остальные слои общества могут приобрести недвижимость по доступным кредитам.

Таким образом, рынок недвижимости в Марокко за последние 20 лет вышел на мировой уровень . А небольшая страна превратилась в процветающий район Северной Африки с элитными заведениями для сливок общества.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране. Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае. Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Читайте также:

Фотографии озера Пичола

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci

Дмитрий Антонов, директор отдела продаж и приобретений департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, и Артем Никифоров, руководитель проектов по консалтингу и оценке компании, поделились с читателями Rusbase советами о том, как грамотно инвестировать в элитную недвижимость. В прошлой части материала речь шла о жилом секторе, в этом – об офисном.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
Проводим due diligence.
Структурируем сделку.
Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Фото на обложке и в материале: Unsplash

Зарубежные метры: в каких странах выгодно покупать недвижимость в 2022 году

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих. Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи. В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2022 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии. Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов. Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2022 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет. Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход. В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей. Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже. К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю.

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились. Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро. Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2022 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2022 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту. Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик. Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Превращаем минусы в плюсы: что учитывать при инвестициях в коммерческую недвижимость в 2022 году

Кризис – это всегда время возможностей, которыми необходимо пользоваться. А проблемы с Covid-19 с нами не на всю жизнь, и в ближайший год, надеемся, мы забудем об этой напасти. О том, как минусы обратить в плюсы в разрезе инвестиций в коммерческую недвижимость, рассказал заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков.

Минус: падение потока
Плюс: стоимость объекта снижается

Рентная коммерческая недвижимость с регулярным доходным потоком была, остаётся и будет оставаться основой для формирования консервативного инвестиционного пакета. Такие финансовые инструменты позволяют получать регулярный рентный доход, а также обеспечивают прирост стоимости актива за промежуток времени его владения. Конечно, внутри этого сегмента существуют разные подклассы активов – разделенные, как по размерам (микро, малые, большие, сверхбольшие), так и по направлению использования (под торговлю, офисы, склады, коворкинги, рестораны, обучение, медицинские услуги и пр.). Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Обратной стороной этой тенденцией является возможность покупки объектов, арендный поток по которым снижается и цена падает.

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим. Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен. У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта. Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

Плюс: запрет на заемное финансирование при сокращении доходов населения, естественный отбор надежных соинвесторов

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования – отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле – при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком – инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают “пустой” объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для увеличения прибыли

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности – в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками. Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка – крайне низкая. Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает.

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени – это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом – управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения. Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий – их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости. По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии – её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора. ЧОД – это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Фонды недвижимости в соответствии с законодательством об инвестиционных фондах могут быть созданы на предельный срок в 15 лет. По истечении срока действия фонда имущество реализовывается, и пайщики получают соответствующую долю от собранных от продажи средств. Не продать объект невозможно. При введении объекта в фонд объект проходит очень серьезную многоуровневую верификацию и является полностью проверенным без каких-либо юридических рисков. Объекты в фонде всегда регулярно технически обслуживаются. Такие объекты всегда можно реализовать – это полностью рыночные активы. С учётом инфляции и ежегодной индексации арендных ставок вряд ли можно предположить, что на 15-летнем горизонте объект будет продан за сумму меньшую, чем цена покупки. Но продажа объекта – не единственный вариант. В любой момент пайщики фонда решением общего собрания могут продлить его действие на срок до 15 лет. Если пайщики довольны результатами фонда, какой смысл продавать объект и отказываться от регулярного дохода? В этом году пайщики большинства ранее созданных фондов проголосовали за продление срока действия фондов на 15 лет.

Минус: сложности с оплатой аренды влияют на стоимость объекта
Плюс: селекция арендаторов на старте

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат – кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Совет от инвестора: если вы решили инвестировать в недвижимость в 2022 году

Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности – инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели. Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля – в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля. С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны – они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам. В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.

Сокращает риск любых инвестиций принцип диверсификации. Диверсификация – это основной механизм сокращения рисков инвестиционной деятельности. Включение нескольких разных объектов в один фонд, конечно бы улучшило ежемесячные результаты даже в успешных инвестициях в коммерческую недвижимость. Использование принципа “один фонд – один объект” отчасти ограничивает возможность диверсификации. Но это обуславливается практическими соображениями. Прохождение сделки купли-продажи объекта с одним продавцом (который может включать далеко не одно лицо) – очень трудоемкий процесс, на который уходит много времени. Включение множества разных участников в одну сделку практически обрекает ее результат на фиаско. Однако такое положение дел вовсе не означает, что диверсификация не применима для таких фондов. Для реализации диверсификации своих инвестиций пайщик всегда имеет возможность сформировать портфель из паев нескольких объектов. Принимая во внимание не очень высокий входной порог для инвестирования в фонды недвижимости, такую диверсификацию всегда можно реализовать.

Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.

Переезд или инвестиция. Как россияне покупают зарубежную недвижимость

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы. По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Анастасия Никитина,
аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2022 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов. Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции

В первой половине 2022 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны. Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд. Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость. Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре. Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2022 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию. Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год. Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

С краткосрочной арендой также связано больше хлопот. Чтобы сдавать квартиру через Airbnb, собственнику нужно либо нанимать управляющую компанию, которая может «съесть» доходность, либо нанимать людей, которые будут следить за квартирой: встречать гостей, передавать ключи и убираться.

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой. Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

Читайте также:

Фотографии Аквариума Пхукета

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро. Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Нотариальная пошлина 1–1,5%
• Налог на регистрацию 0,8–1,2%
• Налог на приобретение недвижимости 6 %
• Брокерская комиссия 0%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Налог на переход права собственности 3,09%
• Нотариус 1,5%
• Юрист 1,5%
• Госпошлина 0,7%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%. При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

БКС Мир инвестиций