Обзор рынка недвижимости Багамских островов: цены и тенденции в 2022 году

Зарубежная недвижимость в разгар пандемии: что ждет инвесторов в 2022-м

По статистике Knight Frank, около 40% спроса на зарубежную недвижимость среди российских клиентов перешло в сделки, поэтому интерес к приобретению «второго дома» и инвестициям остается стабильно высоким. Что ждет рынки зарубежной недвижимости в 2022 году? Как изменились предпочтения покупателей и инвесторов в связи с пандемией? Что сейчас значит зарубежная недвижимость для владельцев? Роскошь, необходимость, убежище или возможность стереть границы между странами?

Итоги 2022 года

Подводя итоги 2022 года, мы понимаем, что результаты продаж зарубежной недвижимости зависят в большей степени от того, как правительство каждой конкретной страны отреагировало на пандемию: ограничительные меры, поддержка отрасли, стимулирование туризма и другие факторы, способствующие притоку капитала в сектор недвижимости (например, выгодные ставки по ипотеке, льготы молодым семьям и так далее). Стоит учитывать и адаптацию девелоперов к этому кризису: ценообразование и предложение продукта, соответствующего нынешней ситуации (усиление безопасности, новые варианты планировок), а также варианты рассрочек по оплате.

Например, многие азиатские рынки начали активное восстановление еще с февраля-марта 2022 года, когда первая волна пандемии в этих странах пошла на спад. Уже в феврале 2022 года цены на недвижимость в Китае выросли на 5,8%, и государство активно поддерживает сектор недвижимости, поступления в экономику от которого составляют 25%.

В Сингапуре наблюдался аналогичный подъем: в феврале 2022 года было почти в 1,5 раза больше продаж, чем в феврале 2019 года. Реализовался отложенный спрос — 1464 сделки против 916 за аналогичный период прошлого года, а процент по ипотеке в городе-государстве составляет менее 1,5%. Неудивительно, что нестабильность и высокая волатильность финансовых рынков сподвигнули азиатских инвесторов вкладываться в относительно безопасные классы активов, к которым относится и недвижимость. Этот сценарий наблюдается на протяжении всего 2022 года.

Вопреки распространенным ожиданиям краха мировых рынков недвижимости в связи с пандемией COVID-19, согласно динамике цен в период с третьего квартала 2019 года по третий квартал 2022-го, мы увидели устойчивый прирост цен на элитную недвижимость во многих локациях. Так, в Цюрихе стоимость недвижимости увеличилась на 7,3%, в Ванкувере — на 6,6%, в Лос-Анджелесе — на 6,2%, в Женеве — на 6,1%, в Майами — на 4,9%, в Вене — на 1,5% и в Берлине — на 0,9%.

Все это связано с несколькими факторами:

• во-первых, многие девелоперы и агентства недвижимости адаптировались к онлайн-формату работы, что позволило им продолжить эффективно оформлять куплю-продажу зарубежной недвижимости во время пандемии;
• во-вторых, девелоперы сделали акцент на внутреннем спросе (например, на протяжении всего лета курортные объекты США были востребованы у жителей крупных городов);
• в-третьих, наблюдается бум спроса на программы ВНЖ и получения гражданства через покупку недвижимости, что значительно поддерживает рынки таких стран, как Португалия, Испания, Греция, Карибы и Кипр;
• в-четвертых, многие люди ввиду ситуации приняли решение улучшить качество жизни и сделать ее безопаснее, в чем им помогал переезд за город или к морю и увеличение площади жилья.

Адаптация девелоперов к новым условиям

Согласно опросу 160 девелоперов в 22 странах, четыре из десяти крупных застройщиков вносят в свои проекты изменения в соответствии со сложившейся ситуацией, тогда как остальные приняли решение приостановить проекты. В опросе принимали участие застройщики из Австрии, Франции, Бельгии, Португалии, Германии, США, Австралии, Великобритании, а также Малайзии, Индонезии, Австралии и других стран.

Данные опроса говорят о том, что не стоит ожидать перенасыщения рынка новым предложением; более того, существует риск его недостатка, учитывая, что после открытия границ реализуется внушительный объем отложенного спроса. А желание обзавестись домиком у моря или сменить квартиру на более просторную — с балконом, а лучше с террасой и видом на море — возникло за этот год у многих.

По нашим данным, в ближайшем будущем 38% девелоперов планируют спроектировать в своих объектах помещения для хранения велосипедов. 75% застройщиков с большой вероятностью запланируют в квартирах и домах место для домашнего кабинета. Большинство девелоперов будут использовать в своих проектах более современные антибактериальные материалы, инновационные системы «Умный дом» и бесконтактные технологии, высокоскоростной интернет для удаленной работы. В планах также введение больших площадей открытого пространства и внедрение коммерческих элементов — от комнат для переговоров до арендуемых рабочих мест.

Чувствительность девелоперов к требованиям внутреннего рынка в период закрытия границ возрастет, большая часть объектов для постоянного места жительства будет проектироваться рядом с зелеными зонами. Однако за город девелоперы не спешат, понимая, что брендовые резиденции с инфраструктурой, обслуживанием и всеми условиями безопасности в крупных финансовых центрах останутся востребованными.

Куда лететь на просмотр прямо сейчас?

В этом году 70% сделок мы провели в онлайн-режиме, однако уже с лета все больше покупателей — даже те, у кого нет ВНЖ или гражданства — вылетают на просмотры в те страны, где открыто авиасообщение с Россией. Многих не останавливает и тот факт, что в некоторых направлениях действует обязательный карантин по прилету. При соблюдении небольших технических нюансов в виде сдачи тестов на COVID-19 до и после прилета или получения дополнительных оснований на пребывание уже возможны вылеты для приобретения недвижимости на привлекательных условиях, поскольку у застройщиков пока нет возможности продавать недвижимость в полном объеме.

Без ВНЖ свободно вылететь сейчас можно в Турцию, Дубай, на Мальдивы, в Танзанию и на Кубу. При этом на уединенных Мальдивах, получивших сейчас еще большую популярность, можно, например, приобрести одну из более чем 70 эксклюзивных вилл под управлением пятизвездочного отеля на острове Кунфунаду. Средняя стоимость виллы с двумя спальнями составляет $4,5 млн. Также время от времени в продаже появляются целые острова, хотя они доступны для покупки не в собственность, а на правах долгосрочной аренды с возможностью продления, что является стандартной практикой для некоторых стран.

В некоторые страны можно отправиться по медицинским показаниям. Например, на Кипре можно провести три дня без самоизоляции, при этом в случае прилета по любым другим причинам придется провести на карантине десять дней. Италия, Франция и Швейцария принимают при наличии ВНЖ, а для других категорий граждан въезд возможен при намерении приобрести недвижимость. Некоторые отели Испании также могут помочь с оформлением приглашения на въезд.

Если же клиент давно мечтает о переезде за рубеж, задумался о жизни на море в связи с пандемией или хочет организовать детям зарубежное образование, то есть возможность вылететь в некоторые страны и выбрать объект, одновременно запланировать регулярное медицинское обследование, например в Швейцарии, или заняться оформлением специального разрешения на посещение Франции или Кипра уже сейчас, чтобы иметь возможность выбрать лучший объект по самой привлекательной цене.

Стоит ли покупать в новом году и что?

Можно выделить три основных и наиболее перспективных направления для покупки зарубежной недвижимости.

1. Жилая недвижимость для жизни и переезда, для изменения иммиграционного статуса, для инвестиций. Если в начале пандемии инвесторы занимали выжидательную позицию и в основном мониторили рынок, то уже летом выявились четкие тренды, показывающие, что будет востребовано в ближайшие годы. Прежде всего — это недвижимость для получения ВНЖ и гражданства за рубежом, количество запросов на которую в нашей компании выросло в два раза по сравнению с прошлым годом. В некоторых странах — например, в Португалии и Греции — мы увидели недостаток качественного предложения с самым низким порога входа, необходимым для участия в программах ВНЖ, поэтому крупные инвесторы активно рассматривают варианты девелопмента и редевелопмента в этих странах, чтобы создать качественный продукт для участия в программах ВНЖ, спрос на которые будет только расти.

Купить виллу или апартаменты на море в большинстве стран сейчас можно более выгодно, чем раньше. Некоторые наши клиенты воспользовались ситуацией и сделали покупки с дисконтом: практически во всех сделках в этом году мы добились более привлекательных условий, чем обычно. Качественный ликвидный актив не может быть предложен с дисконтом 40–50%, но нам удавалось согласовывать для наших клиентов скидки от 10% до 25% на объекты, расположенные в востребованных локациях. Дисконты были связаны с индивидуальной ситуацией у собственника или готовностью застройщика уменьшить свою маржу, но никак не с желанием продать объект любой ценой: таких ситуаций не было и, учитывая растущий спрос, не будет. После открытия границ будет реализован отложенный спрос и дисконты закончатся, поэтому для тех, кто хотел бы осуществить мечту и купить дом во Франции, Португалии, на Кипре на самых лучших условиях, лучшей возможности, чем в первом-втором кварталах 2022 года, скорее всего, не будет. Дом на море с тремя-четырьмя спальнями в Европе можно купить от €500 тыс., а виллу с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке — в среднем за €2-3 млн.

Для инвестиций перспективна покупка апартаментов в крупных финансовых центрах и европейских столицах (Берлин, Франкфурт, Вена, Лондон, Лиссабон). В Лондоне квартиру в новостройке с двумя спальнями можно приобрести от £500 тыс., при этом покупка возможна в режиме онлайн, с беспроцентной рассрочкой на один-два года и первым платежом всего в 10%.

2. Индустриальная недвижимость и продуктовый ретейл. В связи с ростом сектора e-commerce на фоне других сегментов коммерческой недвижимости инвестиции в склады выглядят более надежными и перспективными практически во всех зарубежных странах. Также остается доходным и продуктовый стрит-ретейл: магазины и супермаркеты.

3. Стабильные активы с потенциалом прироста — отели на традиционно излюбленных курортах с возможным дисконтом и на перспективу, когда вернется туризм (Лазурный Берег, побережья Испании и Италии, Португалия, Кипр, Греция). Например, бутик-отель в центре Рима на 8–12 номеров можно приобрести от €1,5 млн, а стоимость отеля в Лугано (Швейцария) на 80 номеров и более может достигать и €60 млн. Большинство собственников готовы к торгу, что также подогревает интерес инвесторов к данному классу активов.

Как мы видим, кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Задачей инвестора остается выбрать локацию и объект, найти варианты для вылета или оформления объекта дистанционно. Для покупателей, ищущих новое жилье, недвижимость перестала быть просто квадратными метрами или мимолетной эмоциональной прихотью. Дом сейчас стал и местом для жизни, работы, отдыха, занятий с детьми, спорта и так далее. Это безопасная гавань, в которой должно быть максимально комфортно вне зависимости от того, какие потрясения ожидают наш мир в будущем.

Все про стоимость жизни в столице Багамских островов – Нассау в 2022 году

Прежде чем получить ПМЖ в столице Багамских островов – Нассау, не помешает узнать все про цены на продукты питания, коммунальные услуги, транспорт или развлечения на 2022 год. Стоит отметить, что информация, которая будет представлена в статье, позволит сопоставить свои возможности проживания на островах без трудовой деятельности, и создаст понимание того, какая сумма нужна для обеспечения основных потребностей.

ПМЖ на Багамах. Общие сведения про стоимость жизни на островах

Багамские острова – страна с одной из самых высоких стоимостей уровня жизни при валовом национальном доходе в 21290 долларов США (в соответствии с Докладом о мировом развитии Всемирного банка). В рейтинге, согласно исследованию американского денежного портала GoBankingRates, острова занимают 5 место среди 50 стран с самой высокой стоимостью жизни. Это обязательно стоит принять во внимание, прежде чем получить ПМЖ на Багамах. Будьте готовы, что стоимость жизни на Багамах на 28,45% выше, чем в США или на 233,35% выше, чем в Украине.

Стандарты (как и стоимость) потребительских товаров достаточно высокие, большая часть товаров – брендовые. Практически все на островах импортируемое, а регулярный поток туристов и богатых эмигрантов подталкивает местных бизнесменов повышать цены. Чтобы получить ПМЖ на Багамах, необходимо продемонстрировать хорошую финансовую стабильность (возможность проживать на островах вместе с семьей, не работая). Подробнее: «Резиденство на Багамских островах за инвестиции – от 25 000 долларов США».

ПМЖ на Багамах: общие сведения про уровень жизни и размер зарплаты в Нассау в 2022 году

Город Нассау считается одним из самых дорогих городов для жизни в мире. Основной источник дохода в столице (как и впрочем, на Багамах) – туризм, это значит, что в городе практически нет своего производства, продукты питания, одежда, техника – все импортируемое. Стоимость коммунальных услуг в Нассау самая высокая в мире, но вот цены на транспорт ниже, чем в некоторых городах Европы или США. Средняя месячная зарплата в столице «чистыми» (с учетом вычета налогов) составляет 1683,33 доллара США.

Помимо основных трат (продуктов питания, коммунальных и транспортных услуг), стоимость на развлечения, уход за собой, спорт и детей составляет:

• Мужская стрижка – 19$
• Билет в кино -11$.
• Билет в театр — 40$.
• Абонемент в спортзал — 87$.
• Частный детский сад -408,33$/месяц.

ПМЖ на Багамах: стоимость продуктов питания и средний чек в ресторанах Нассау в 2022 году

Естественно, переехав жить на ПМЖ на Багамах первый вопрос, который постает перед резидентами – питание. К примеру, коктейль в центре города обойдется резиденту в 11$, а литр растительного масла – 2,28$. Так сколько же стоят продукты в магазинах и на рынке? Насколько дорого или дешево питаться в ресторане и насколько эти цены отличаются от цен российских, украинских или белорусских?

Категория	Уровень цен в Нассау (доллары США)	Уровень цен в Нассау относительно
		России	Украины	Белоруссии
Основное меню обеда в деловом районе (включая напитки)	16$	32,3$	15,28$	35$
Обед в ресторане фаст-фуда	8$	4,84$	3,06$	5$
Капучино	5,73$	1,99$	0,88$	1,65$
Куриное филе, 500г	5,32$	4,03$	3,01$	3,1$
Яйца, 12 штук	3,90$	1,11$	1,04$	1,12$
Помидоры, 1 кг	4, 53$	1,92$	1,19$	1,9$
Твердый сыр, 500г	7$	3,6$	2,7$	2,8$
Яблоки, 1 кг	3,72 $	1,32$	0,72$	1,23$
Картофель, 1 кг	3,16$	0,49$	0,29$	0,38$
Бутылка национального пива, 0,5 л	3,34$	0,94$	0,55$	0,9$
Бутылка красного столового вина	19$	6,46$	3,06$	7$
Кока-кола, 2 л	3,32$	1,2$	0,76$	2$
Буханка белого хлеба	3,17$	0,51$	0,36$	0,56$
Молоко, 1 л	2,95$	0,91$	0,73$	0,65$
Рис, 1 кг	3,2$	1,02$	0,93$	0,97$
Говядина, 1 кг	11,02$	7,25$	4,3$	6,61$
Репчатый лук, 1 кг	2,39$	0,44$	0,29$	0,43$
Вода, 1,5 л	1,84$	0,59$	0,4$	0,54$
Бутылка импортного пива, 0,33 л	3,5$	1,82$	1,08$	1,83$
Сигареты Marlboro, пачка из 20 штук	8,03$	1,94$	1,15$	1,33$

ПМЖ на Багамах: стоимость коммунальных услуг и аренды жилой недвижимости в Нассау в 2022 году

Стоимость основных коммунальных услуг в столице (газ, электричество, отопление, вывоз бытовых отходов) колеблется от 200 до 300 долларов США. Если желаете после оформления ПМЖ на Багамах пользоваться клининговыми услугами, то ставка за 1 час роботы составляет 10$.

В случаях аренды жилой недвижимости, на Багамах есть два варианта – полная (коммунальные расходы, ремонт, налоги уплачивает арендодатель) и частичная (арендодатель получает только фиксированную сумму, остальные издержки ложатся на плечи съемщика).

Категория	Уровень цен в Нассау (доллары США)	Уровень цен в Нассау относительно
		России	Украины	Белоруссии
Коммунальные услуги из расчета на 1 человека, площадь недвижимости – 45 м² (студия)	373$	54,8$	45,46$	24,5$
Коммунальные услуги из расчета на 2 человек, площадь недвижимости – 85 м² (квартира)	323$	109,76$	91,79$	48,99$
Интернет, скорость 8/60 Мбит/с, 1 месяц	49$	7,45$	4,27$	14,9$
1 минута местной мобильной связи, предоплаченная форма абонента	0,3$	0,02$	0,03$	0,03$
Аренда меблированной комнаты в 85/45 м² в элитном районе	2,324$/1783$	838,91$/476,45$	573$/320,99$	642,48$/365,9$
Аренда меблированной комнаты в 85/45 м² в обычном районе	1236$/1042$	560,21$/336,12$	351,83$/197,33$	414$/232,27$

ПМЖ на Багамах: стоимость транспорта в Нассау в 2022 году

Самое ходовое топливо на Багамах – газ, 1 литр которого обойдется в 1,15$, но вот бензин на островах – дешевле.

Желающим оформить ПМЖ на Багамах будут интересны актуальные цены 2022 года на стоимость содержания автомобиля или передвижение по городу на общественном транспорте.

Категория	Уровень цен в Нассау (доллары США)	Уровень цен в Нассау относительно
		России	Украины	Белоруссии
Месячный проездной на общественный транспорт	76$	28,9$	7,64$	17,23$
Такси, тариф за 8 км в рабочие дни	32$	3,12$	1,6$	4,8$
Односторонний билет на автобус	1,5$	0,52$	0,19$	0,3$
Бензин, 1 л	1,09$	0,64$	1,07$	0,63$
Покупка нового автомобиля Volkswagen Golf 1.4 90 KW Trendline (или эквивалентного)	30373$	16955,26$	21008,62$	15570,93$
Покупка нового автомобиля Toyota Corolla 1.6l 97kW Comfort (или эквивалентного)	49000$	18145,67$	20219,95$	18757,05$

ПМЖ на Багамах: стоимость одежды, техники, предметов личной гигиены в Нассау в 2022 году

Обустроить жилье техникой после переезда на ПМЖ на Багамы в Нассау несложно – она доступна в специализированных магазинах. К примеру, 40-дюймовый телевизор с плоским экраном обойдется в 898$, микроволновая печь – 273$.

Хозяйственные товары и предметы личной гигиены не в дефиците. Самые основные приобрести можно по цене:

• Стиральный порошок (3л) — 14$.
• Дезодорант, 50 мл — 6$.
• Шампунь для волос, 400 мл — 7$.
• Туалетная бумага, 4 рулона — 4,81$.
• Зубная паста — 4,12$.

При покупке одежды можно заметить, что в магазинах присутствуют такие известные бренды-производители, как Levis, Zara, H & M, Nike, Adidas.

Категория	Уровень цен в Нассау (доллары США)	Уровень цен в Нассау относительно
		России	Украины	Белоруссии
Джинсы	71$	76,06$	57,1$	87,26$
Летнее платье	57$	42,17$	39,95$	40,89$
Спортивная обувь, 1 пара	128$	83,04$	87,24$	92,23$
Кожаные мужские туфли, 1 пара	119$	102,21$	95,59$	93,26$

Примечание: в статье приведены актуальные на май 2022 года цены, представленные порталом www.numbeo.com.

Хотите узнать все про острова, начиная от качества жизни и оформления ПМЖ на Багамах, заканчивая открытием компании и банковского счета? Все эту информацию найдете в разделе.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

1. 

В этой статье вы получите общую картину инвестиционного рынка Багамских островов. Увидите, как видоизменялось законодательство инвестиционных фондов Содружества. Ознакомитесь с действиями Комиссии во время разработок,…

Багамские острова привлекательны для иностранцев своим райским климатом, простым образом жизни, дружелюбным населением, солнечным песком и бирюзовым океаном. Но помимо этого, острова предлагают хорошие условия…

Если вы хотите переехать в тропический рай на ПМЖ и заниматься там своим делом, тогда первый шаг, который вам нужно сделать для создания местного бизнеса…

Как и в любой другой налоговой юрисдикции, финансовые услуги на Багамах очень востребованы как местными жителями, компаниями, владельцами бизнеса, так и налоговыми резидентами. По международным…

Коррупция влияет на международные рыночные возможности, повышает риски и издержки бизнеса на Багамах. В связи с этим, снижается уровень инвестиций, экономического роста и бизнес-развития на…

К вашему вниманию услуга для надежной защиты активов – «Регистрация компании на Багамских островах». Стоимость — [rdp_services ids=”1066757″]. Узнайте все подробности с этой статьи и…

Чтобы максимально быстро получить ПМЖ на Багамах, правительство государства предлагает иммигрантам два варианта – приобрести недвижимость или инвестировать в местный бизнес. Как при покупке, так…

Основные тренды в недвижимости в 2022 году. Куда и как вкладывать свои деньги?

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, эксперт по увеличению доходности от сделок с недвижимостью, специально для IRN.RU

Пандемия коронавируса, охватившая в прошлом году весь мир, наглядно показала, как важно уметь адаптироваться к новым условиям. Сфере недвижимости, как и другим секторам экономики, также приходится приспосабливаться к меняющейся действительности.

Сегодня уровень доходности от вложений в недвижимость в меньшей степени определяют сами рынки и типы объектов. Ключевую роль здесь приобретает наличие и доступность инструментов для извлечения прибыли, увеличения капитализации и ликвидности вашей собственности. К сожалению, уже недостаточно просто купить жилье и ждать роста цен или сдавать в аренду, используя традиционные методы и схемы. Приобретая сейчас недвижимость в России с целью дальнейшей сдачи в долгосрочную аренду, инвесторы должны понимать, что доходность такого актива после вычета расходов на обслуживание, амортизацию и с учетом периодов простоя не превысит 2-3% годовых в рублях.

Такая низкая доходность от аренды может компенсироваться высоким ростом цен на недвижимость, но исключительно при условии стабильности национальной валюты и низком уровне инфляции в стране. В России же за прошедший 2022 год девальвация рубля относительно доллара и евро составила 17 и 24%, что в итоге обнулило высокий рост цен на объекты недвижимости.

Что сегодня необходимо сделать, чтобы инвестиции в недвижимость стали успешным вложением?

В первую очередь, стоит признать, что привычные методы получения дохода от недвижимости более не могут защитить капитал от дешевеющих денег, и уж тем более принести реальную прибыль инвестору. Такая ситуация складывается не только на рынке жилья в России, но и в других странах мира. Многие могут не согласиться, но, увы, это самообман. Если посчитать реальную доходность объекта с поправкой на девальвацию и инфляцию местной валюты, по-честному вычесть все расходы: налоги, амортизацию, ремонты, покупку мебели и прочие затраты, которых не избежать, в результате чистая прибыль ваших инвестиций составит весьма скромный процент, не превышающий порой и 2% годовых в рублях.

Те инвесторы, кто понимает и принимает новую реальность, уже сегодня зарабатывают на недвижимости в разы больше некоторых своих коллег. Представьте себе бизнесмена, который в 2022 году по-прежнему отрицает существование смартфонов, популярность Youtube, социальных сетей и мессенджеров, продолжает рекламировать услуги своей компании исключительно в печатных изданиях (газетах и журналах), а потом удивляется краху своего бизнеса и банкротству.

Проигрывают не только частные инвесторы, но и более крупные игроки рынка, отрицающие новую реальность в сфере недвижимости. Подобный тренд наблюдается по всему миру. Equity Residential, один из крупнейших фондов жилой недвижимости в США, в портфеле которого находится 80 тысяч квартир с капитализацией более $23 млрд, не перестроив в своё время модель работы и извлечения прибыли из недвижимости, стал аутсайдером по доходности. За последние 5 лет абсолютная доходность фонда составила -20%, в то время как в США это был период активного роста цен и арендных ставок на недвижимость. При этом ещё 10 лет назад Equity Residential был лидером среди REITs.

На самом деле таких примеров масса, не только корпоративные клиенты, но и частные инвесторы недополучают свою прибыль. В чём же главная причина? Это неспособность перестроить мышление и адаптировать свою деятельность к новым методам.

Сегодня сам объект недвижимости не имеет столь большого значения, как раньше, главный критерий — подходит ли он для современного извлечения дохода.

К примеру, один из самых высоких доходов на инвестицию среди объектов недвижимости в московском регионе показала юрта, которая сдается через онлайн-платформы и агрегаторы по аренде жилья, такие как Airbnb, Booking и другие. Затраты инвестора состояли лишь из стоимости самой юрты и аренды земельного участка. Подобный объект на рынке недвижимости Москвы и Московской области – экзотика, этим в большей степени и обусловлена такая высокая популярность среди арендаторов. Таких результатов невозможно было бы достичь без агрегаторов и социальных сетей, а сама концепция такого необычного жилья очень хорошо ложится на то, что хотят раскручивать эти онлайн-платформы.

Загородная недвижимость, которую владельцы, например, адаптировали под съемки для TikTok, приносит в среднем в 5-10 раз больше дохода от долгосрочной аренды, чем аналогичная, но не приспособленная для съемок.

Сегодня стоимость вашей недвижимости может быть на 30-50% выше рыночной цены, если к объекту при продаже прилагается комплект раскрученных аккаунтов в социальных сетях и профилей в онлайн-агрегаторах по аренде.

Куда же движется мир недвижимости?

Безусловно, для успешной работы в новом формате есть ряд условий. Во-первых, ваш объект должен располагаться там, где данные инструменты эффективно работают. Таким образом, если ваше жилье находится в стране, где запрещен или ограничен доступ в интернет, то да, здесь вы вряд ли добьётесь успеха, используя данный подход. Однако если недвижимость находится, к примеру, во Флориде (США) или Лондоне (Великобритания), то вам доступны десятки подобных агрегаторов и методов получения максимального дохода от сдачи в аренду. Во-вторых, само по себе ваше жилье или иной объект недвижимости, должно подходить формату агрегаторов.

Например, когда вы сдаёте однокомнатную квартиру через популярную доску объявлений, то вы, по сути, продаете доступ к вашей недвижимости на время, скажем, год или несколько месяцев, через полуагрегатор. Таким образом, вы оказываетесь практически полностью вовлечены в процесс: вы должны отвечать на звонки, показывать квартиру, подписывать договоры и так далее. Представьте, что через агрегатор можно сразу получить готовый результат. Арендаторы в назначенное время стоят на вашем пороге с уже подписанным онлайн-договором, с рейтингом и скорингом, деньги уже на вашем счету и агрегатор сам достиг максимальной цены по аренде. Фантастика? Нет, это уже давно стало реальностью, а не эпизодом из кинофильма о будущем.

Каждый раз, вызывая такси через приложение, вам не нужно отдельно звонить в транспортную компанию, ближайшая машина ждёт вас у подъезда, и онлайн-договор уже подписан. И даже если вы этого не осознаете, перевозчик вас принял по рейтингу, а главное, аренда автомобиля, то есть тариф на саму поездку, был максимальным во время заказа, и всё это сделал агрегатор. Такую же схему работы используют отели, авиакомпании и многие другие бизнесы. Просто в жилом сегменте инвесторам сложно принять необходимость подобных изменений и уж тем более внедрить их в жизнь. По этой причине они упускают огромные деньги, в том числе от этого теряет и капитализация их недвижимости.

Сегодня я могу сдать в аренду недвижимость или её часть, или даже один квадратный метр на час или 30 минут, допустим, для хранения чемодана туриста. В настоящее время уже существуют и функционируют такие онлайн-платформы, через которые туристы могут оставить свой багаж на пару часов в удобном месте города. К такому агрегатору активно подключаются кафе, рестораны, отели, склады самообслуживания и другая недвижимость. Через другой сайт-агрегатор я могу выставить свой объект для аренды на день или неделю, в качестве площадки для съемок фильма, сериала или рекламного ролика. Например, аренда двухкомнатной квартиры в Москве под такие съемки стоит порядка 20-25 тысяч рублей в сутки, и это рыночные ставки.

Подводя итоги

Суммируя всё вышесказанное, объекты для самых успешных инвестиций в недвижимость находятся там, где есть максимальный доступ к различным онлайн-платформам и агрегаторам. Помимо прочего, сам объект должен быть адаптирован под них. Непонимание и непринятие этой действительности оставит инвестора с доходностью в 2-3% годовых в рублях. В 2022 году карельский город Сортавала показал максимальный прирост бронирований туристического жилья во всей Европе. По итогам года +189%, и это не только отельный сегмент, но и объекты жилой недвижимости. Безусловно, пандемия перенаправила поток российских туристов в этот регион, но как они узнали об этом месте и смогли арендовать так быстро и так дорого? По объявлениям в газетах или все-таки агрегаторы и онлайн-платформы сделали это.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Обзор рынка недвижимости Багамских островов: цены и тенденции

В то время как инвестиционные фонды на Багамах привлекают внимание всего мира, рынок недвижимости страны иногда упускают из виду. Однако здесь есть определенная возможность, особенно если вы заинтересованы в том, чтобы присутствовать в стране в 2022 году.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Жилищное строительство, продажи и цены на недвижимость на Багамах растут. Хотя цены на недвижимость на Багамских островах значительно упали во время мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. С тех пор рынок стабилизировался, и стоимость элитной недвижимости, в частности, растет в цене.

Есть ряд факторов, которые способствуют текущей стабильности рынка недвижимости Багамских Островов. Давайте взглянем…

Политическая стабильность и богатство

Несмотря на то, что Багамские Острова достигли своей независимости только в 1973 году, она является третьей по величине страной в Северной Америке и с 1729 года пользуется политической стабильностью.

Инвестиции в туризм и инфраструктуру

Правительство Багамских Островов приветствует как иностранных инвесторов, так и посетителей. Уделяя первостепенное внимание развитию инфраструктуры и налоговым льготам, чтобы иностранные доллары продолжали поступать.

Новые сообщества

Население Багамских островов составляет чуть менее 400 000 человек, большинство из которых живут в столице Нассау на острове Нью-Провиденс. Оставляя место для многих новых разработок – и много возможностей инвестировать в рынок недвижимости Багамских островов.

Финансовые услуги

Статус Багамских Островов как крупного международного финансового центра означает, что у вас будет легкий доступ к надежным финансовым учреждениям. Правительство Багамских Островов также постоянно предпринимает шаги для размещения инвесторов и поддержания статуса страны в качестве места назначения для инвесторов.

Средние цены и тенденции

Как и в большинстве стран, на Багамах проживают люди из самых разных социальных слоев, и ценообразование на рынке недвижимости отражает это. Районы среднего класса, состоящие из многоквартирных домов на одну семью, значительно дешевле, чем регионы, где на рынке доминируют роскошные виллы и прибрежные поместья.

Цены на недвижимость на Багамах в среднем на 37% выше, чем в среднем по Карибскому бассейну – статистика, отражающая популярность страны среди покупателей элитного жилья. По всей стране продажи домов увеличились на 48% за последние пять лет, но темпы рынка сильно различаются в разных регионах.

Цены на недвижимость на Багамах

Цены на недвижимость в Нассау. Столица и самый населенный регион:

• Средняя цена дома: $ 591 830.
• Самая высокая цена: 8 900 000 долларов.
• Самая низкая цена: $ 99 000.

Цены на Grand Bahama. Второй по величине остров:

• Средняя цена дома: $ 258,223
• Самая высокая цена: $ 3 500 000
• Самая низкая цена: $ 6500

Цены на акции в Эльютере. Один из внешних островов, менее густонаселенных:

• Средняя цена дома: $ 992 788
• Самая высокая цена: $ 18 000 000
• Самая низкая цена: $ 12,725

Имейте в виду, что эти данные собраны из ряда источников и представляют собой только снимок рынка недвижимости Багамских островов на основе последних продаж.

Недвижимость Багамских островов постепенно растет в цене уже несколько лет, и новые события и спрос на рынке могут вызвать колебания цен.

Экономика

Согласно Индексу экономической свободы, экономика Багамских островов занимает 76-е место в мире. Также занимает 15-е место из 32 стран Южной и Центральной Америки и Карибского бассейна.

Багамский доллар находится на одном уровне с долларом США. Экономический рост страны в значительной степени зависит от туризма и офшорных финансовых секторов, которые тесно связаны с экономическим ростом в США, поскольку американцы составляют 80% посетителей Багамских островов.

ВВП страны увеличился на 1,6% с 2017 по 2018 год, и эксперты прогнозируют, что темпы роста ВВП достигнут 2,6% в этом году и 2,7% к 2022 году. ВВП Багамских островов рос в среднем на 1,6% ежегодно с 1990 года, достигнув пика 7,9 % роста в 1997 году и надир -4,2% в 2009 году.

Примерно половина населения занята в процветающей багамской туристической индустрии. Безработица в стране составляет около десяти процентов. Что это значит для вас как покупателя недвижимости? Рост на рынке недвижимости устойчив и привязан к США. В целом, если экономика США процветает, то же самое касается Багамских островов.

Куда лучше инвестировать

Выбор правильного местоположения – важный шаг на пути к выходу на рынок недвижимости Багамских островов. Конечно, выбор места покупки, скорее всего, будет зависеть от типа недвижимости, которую вы ищете.

• Возможности коммерческой недвижимости на Багамах существуют в основном на двух больших островах страны: Нью-Провиденс и Гранд-Багама.
• Недвижимость с хорошим потенциалом для оценки включает в себя частные острова, где средняя цена выросла на 100% в год в течение последних двух десятилетий.
• Доступное жилье существует по всей стране, несмотря на некоторые высокие показатели, что означает, что покупка дома на Багамах все еще является разумной перспективой.
• Возможности аренды недвижимости на рынке недвижимости Багамских островов варьируются от скромных жилищ в столице до роскошных вилл на более отдаленных островах.

Частный остров на Мальдивах на продажу: Видео

Тренды недвижимости 2022: Ситуация на рынке и перспективы

Тенденция цен на рынке

В среднем по стране цены на жильё поднялись на 15% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2022 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.

Тренды на рынке жилой недвижимости

Рассмотрим, как развиваются события в разных сегментах рынка жилой недвижимости. Будем опираться на среднюю тенденцию по стране, но с отсылками на местный рынок — Краснодарский край.

Квартиры в новостройках

Самое бурное ценовое увеличение идет на первичном рынке. До пандемии квадратный метр в новостройке стоил в 1,5 раза дешевле, чем в середине 2022 года. По традиции наибольший ценовой подъем наблюдался в городах-миллионниках. Бьет рекорды Краснодарский край, где квартиры от застройщика подорожали в 1,5-2 раза только за первые 6 месяцев 2022 года. Назовем основные факторы, которые влияют на увеличение цены квадратного метра в новостройке.

Льготная ипотека

Субсидирование ипотечных ставок заметно перегрело рынок новостроек. Больше половины всех сделок с застройщиками — в ипотеку. Когда стало известно об ужесточении условий с июля 2022 года, спрос на покупку в ипотеку забурлил с новой силой: люди старались успеть получить выгодные условия. Покупательская активность дала зеленый свет всем застройщикам на повышение цен.

Дорогие стройматериалы

Уже весной 2022 года девелоперы обратили внимание на рост цен стройматериалов. Минстрой сообщил, что черный и цветной металл подорожал на 80% за первый год пандемии. В 2022 подорожание продолжилось ещё увереннее. Причин здесь несколько:

локдауны, которые нарушили производственные процессы и цепочки поставок;

девальвация рубля, которая превысила 20%;

повышение налога на добычу ископаемых (в т.ч. металла и руд) в 3,5 раза.

Баснословные цены на дерево тоже влияют на себестоимость недвижимости. Пиломатериалы, доски, ДСП, горбыль подорожали с 2022 года больше, чем на 100%. Встряхнул рынок и возникший дефицит древесины в РФ в мае 2022 года: цены продолжили рост.

Дорожают отделочные материалы даже местного производства: за год стекло прибавило в цене 30%, песок — 25%, утеплители — 50%.

Нехватка рабочей силы

Из-за пандемии закрыли межгосударственные границы, и на стройках больше не могут работать мигранты из Ближнего зарубежья. Среди россиян рабочих рук не хватает, потому и зарплату приходится платить больше. Всё это сказывается на увеличении себестоимости квартир в новостройках.

Обязательность эскроу

Новостройки обязаны продавать по эскроу-счетам: пока дом не будет достроен, застройщик денег от дольщиков не получит. Такой порядок фактически заставил девелоперов строить за счет кредитных денег от банков. А любой кредит облагается процентом — строительство выходит дороже. На этой почве стоимость квадратного метра тоже выросла.

Сокращение предложения

Феноменальная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Девелоперам перестали выдавать разрешения на строительство многоквартирных домов, если на территории не предположено создание социальных объектов. Получается, что школы, дороги и садики должен возводить застройщик. Не каждая строительная компания может себе позволить построить жилой объект по новым требованиям. А значит, новых жилых комплексов на рынке всё меньше, что естественным образом поднимает цены на оставшиеся дома.

Вторичное жильё

По данным аналитиков риэлторских компаний с весны 2022 по весну 2022 года ценник на вторичку в Москве взлетел на 20%. После того, как летом 2022 года объявили льготную ипотеку на рынке новостроек и застройщики стали активно поднимать цены, рынок вторички пошел следом. Цены в объявлениях на готовые квартиры тоже стали подниматься. Циан посчитал, что в первом квартале 2022 средняя цена вторички выросла на 5,7% по сравнению с концом 2022 года и составила почти 73 тыс.руб. за квадратный метр.

ТОП-3 городов с самой высокой средней ценой на вторичном рынке (данные за 1 квартал 2022 года):

Москва — 257,6 тыс. руб/м²

Сочи — 180,2 тыс. руб/м²

Санкт-Петербург — 157,1 тыс. руб/м²

В Подмосковье ценник квадратного метра переваливает за 170 тыс. Самый высокий темп подорожания за год показали Омск, Казань, Томск, Пенза.

Когда правительство окончательно свернет программу дешевой ипотеки на новостройки, покупатели вновь переориентируются на вторичный сегмент. А это даст продавцам основание поднять стоимость готовых квартир.

Элитные апартаменты

За 2022 год поднялся ценник на эксклюзивные объекты. Недвижимость, у которой нет аналогов, редко теряет ценность. Москва попала на 5 место в мире в рейтинге Prime International Residential Index, который оценивает скорость подорожания элитной недвижимости. Элитным считается объект, стоимость которого не ниже 1 миллиона долларов.

В начале 2022 года тот же рейтинг давал прогноз на ценовой рост Московской элитки: в течение 2022 года она должна подорожать на 5-6%.

Прогнозировать можно было смелее. За первое полугодие 2022 цены на элитные апартаменты действительно выросли в сравнении с тем же периодом 2022 года. В мировом рейтинге по темпу ценового роста Москва заняла 8 место (12,4%↑), Санкт-Петербург оказался еще выше — на 6 строчке (13,4%↑). И это единственные города Европы в первой десятке.

Больше 360 договоров на общую сумму 50 миллиардов рублей — такое количество сделок зафиксировали в сегменте «элит» в Москве. И это только первый квартал 2022 года. Абсолютный квартальный рекорд. Это говорит о том, что несмотря на экономические потрясения из-за пандемии, спрос на сверхдорогую недвижимость не только не падает, а укрепляется.

Закрытие границ стало знаменательным для рынка элитной недвижимости Сочи. Климат и лоск Сочи притянули сюда состоятельных россиян, которые не смогли уехать на свои виллы за границу. Цены уже приближаются к московским.

Загородная недвижимость

Первая волна пандемии и локдаун спровоцировали россиян переехать на дачи, а те, у кого не было загородной недвижимости, загорелись желанием её приобрести. Уже в 2022 повышенный спрос взвинтил цены на коттеджи в 1,5 раза. Брали даже откровенный неликвид. Так окреп тренд на деурбанизацию.

В 2022 покупатели стали разборчивее, но загородное жильё дешевле не стало. Как сообщает «Авито Недвижимость», спрос на готовые дома вырос на 25%. Таунхаусы и коттеджи подорожали в первом полугодии на 20%. Подогревает ситуацию и сокращение предложений от продавцов. В Московской области объем предложений упал на 40%.

Ещё одна причина подорожания частных домов — рост стоимости строительных материалов. Заметное влияние оказали дорожающие пиломатериалы и дефицит дерева в России, о чем мы уже говорили выше. Деревянные дома скоро станут недоступной роскошью.

На приобретение загородной недвижимости, в том числе земельных участков, действует ипотека, что упрощает покупку. Более 40% всех сделок за 2022-2022 годы оформлены в ипотеку.

Коммерческая недвижимость

Популяризация онлайн-торговли расшевелила спрос на складские помещения. За 2022 год инвестировать в склады стали на 10% чаще. На такое же значение складская недвижимость поднялась в цене. В 2022 году тенденция сохраняется. Что примечательно, повышенный спрос накрыл Сибирь, где зафиксирована почти половина всех сделок со складскими помещениями. Далее следует Краснодар — на его долю 16% сделок.

А вот спрос на офисные помещения просел. Самоизоляция разогнала офисных работников по домам, и на рынок вылилось много предложений по продаже офисов — их стало больше на 30%. Но спрос таких темпов не показал, поэтому оснований для повышения цен нет. Интерес к торговым площадям в среднем по стране упал на 8%.

Перспектива инвестиции в недвижимость

Инвестировать деньги в недвижимость и в 2022 году остается популярным трендом среди россиян. Квадратные метры помогают сберечь деньги и даже приумножить, если грамотно выбрать (ликвидность) и правильно использовать объект. Владельцы жилой недвижимости продолжают зарабатывать традиционным способом — сдавать квартиру в аренду.

Долгосрочная сдача

Период льготных ипотечных ставок побудил россиян приобретать собственное жилье и отказываться от долгосрочной аренды. Но льготы постепенно закругляются, а те семизначные суммы, которые продавцы просят за квартиры, не позволяют покупать жильё всем желающим. Доходы большинства граждан снижаются и даже взятие ипотеки по силам далеко не всем. Поэтому съем квартиры для постоянного проживания остаётся востребованным. Если планируете инвестировать в квартиру, чтобы сдавать в аренду, выясните показатель доходности. По информации ЦИАН у Краснодара доходность аренды 7,8%. Для сравнения: в Сочи 6,6%, в Казани 6,3%, в Москве 5,5%.

Краткосрочная аренда Популярным становится превращение объекта недвижимости в привлекательную локацию для фото- и видеосъемок. Для таких целей подойдет и квартира, и склад, и загородный частный дом. Если оборудовать модную локацию и продвигать объект через онлайн-агрегаторы, можно зарабатывать гораздо больше, чем на долгосрочной аренде. Повод задуматься.

Прогнозы и риски

Покупка недвижимости — не самый прибыльный способ инвестиций, но один из самых надежных. На этом рынке волатильность ниже, чем на Фондовом. А доходность банковских вкладов стала настолько мала, что едва догоняет инфляцию. Вложить сбережения в недвижимость — значит сохранить деньги, защитить от инфляции и получить прибыль.

Распространенный риск при покупке недвижимости — взять неликвидный объект. А на ликвидность влияют многие факторы: планировка, расположение дома, этаж и даже вид из окна. Поэтому желание сильно сэкономить на покупке обернется боком при попытке сдать в аренду или перепродать неликвидный объект.

Вывод

Ценовой бум, как в 2022-2022 годах уже маловероятен. Но эксперты предрекают рынку жилой недвижимости рост цен ещё несколько лет. Среди причин называют застой рынка последние 12 лет, когда объекты недвижимости были недооценены. Сейчас действует фактор отложенного спроса, который продолжит разгонять цены. Развитые города-миллионники будут привлекать новых и новых покупателей.

Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости

Традиционно с окончанием сезона отпусков рынок жилой недвижимости начинает оживать. В последнее время он отличается повышением цен и уменьшением предложения. Почему растут цены на недвижимость, что будет с рынком осенью и стоит ли приобретать жилье в этом году, корреспондент РИАМО узнала у экспертов.

Стабильный рост цен

Стабилизация цен на жилье – мечта всех, кто планирует купить квартиру. Увы, всю первую половину 2022 года стабильным был только постоянный рост цен.

«Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в конце июня 2022 года составила 381,1 тысячи рублей, что на 36% выше чем год назад. Помимо этого, фиксируется сокращение предложения. По сравнению с первым полугодием 2022 года, объем экспозиции (без учета апартаментов) снизился на 28%, достигнув 23,2 тысячи лотов», – объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Если говорить о Москве в ее старых границах, то повышение стоимость одного квадратного метра коснулось, прежде всего, Центрального административного округа. На втором месте – Западный и Юго-западный округа. Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ», предоставила РИАМО график, визуализирующий изменения стоимости жилья.

Новые цены для Новой Москвы

Рынок жилья в Новой Москве имеет некоторые особенности, хотя бы в силу того, что сейчас это одна из самых активно застраиваемых территорий. До присоединения ТиНАО к Москве в этих округах на продажу выставляли главным образом вторичное жилье, причем уже довольно старое.

Теперь же девелоперы активно осваивают бывшие подмосковные угодья, и на месте пустырей и полей один из другим стали появляться современные жилые комплексы. Спрос у покупателей был – их привлекала перспектива жить в столице, но почти по подмосковным ценам. За этим в первом полугодии 2022 года последовал существенный рост стоимости жилья в новостройках.

«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2022 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.

По словам эксперта, в целом динамика роста цен на локальных рынках Московского региона была схожей. Квадратный метр в новостройках столицы подорожал на 18% – почти так же, как и в Новой Москве.

«Причины повышения цен везде были одинаковыми: рост себестоимости строительства, высокий спрос на фоне низких ипотечных ставок, дефицит новостроек. Однако в отличие от «старой» Москвы, в Новой рынок регулярно пополняется за счет выхода в продажу новых корпусов. В целом ситуация стабильна, но нужно понимать, что высокий спрос приводит к вымыванию самых ликвидных и доступных квартир», – объясняет Владимир Щекин.

Иными словами, покупатели разбирают самые доступные и удачные варианты жилья (с хорошей планировкой, видом, этажом расположения и т.д.), а предложение восполняется медленно. Соответственно, в продаже остаются все менее привлекательные помещения.

В тесноте, да не в обиде

В последние годы девелоперы смело экспериментировали с планировкой в строящихся квартирах, стараясь спрогнозировать, какое именно жилье будет более востребованным на рынке. На продажу выставлялись просторные квартиры с двумя или даже тремя санузлами, один из которых имеет вход прямо из спальни. В некоторых жилых комплексах, наоборот, предлагали необычные компактные студии со «вторым светом» и четырех-пятиметровыми потолками, где можно практически без потери освещенности обустроить спальное место на втором этаже. Но такие предложения для рынка жилья – скорее исключение, чем правило.

«Основной спрос по-прежнему сконцентрирован на двухкомнатных квартирах евроформата. Их площадь варьируется примерно от 45 до 65 квадратных метров. Впрочем, растет интерес и к студиям, которые остаются наиболее доступным вариантом жилья. Сейчас студия в Новой Москве стоит в среднем 6 миллионов рублей, тогда как средняя стоимость квартир на рынке – 9,6 миллионов рублей», – сообщает Владимир Щекин.

Надежда Коркка добавляет: «По итогам первого полугодия наибольшим спросом на первичном рынке «старой» Москвы пользовались двухкомнатные (33% от общего количества заключенных договоров долевого участия (ДДУ)) и однокомнатные лоты (31,2%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля однокомнатных вариантов снизилась на 2,1%, двухкомнатных – осталась практически неизменной. Также отмечу увеличение доли студий в объеме сделок по ДДУ на 2,6% (всего 12%) и сокращение доли трехкомнатных квартир и апартаментов на 0,6% (всего 17,2%)».

«Чаще всего в новостройках приобретают студии, однушки и двухкомнатные квартиры. В старых границах города ценовой диапазон составляет 10–15 миллионов рублей, в Новой Москве – 8–12 миллионов рублей, в области – 3,5–6 миллионов рублей», – соглашается с коллегами руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Коронавирус и льготная ипотека

И пандемия, и программа льготной ипотеки, действовавшая до 1 июля 2022 года, оказали заметное воздействие на стоимость квадратного метра. Из-за этой программы рос спрос на новостройки, соответственно, увеличивались цены. С начала года в старых границах столицы цены на первичное жилье выросли на 15,3%, в Новой Москве – на 13,5%, в Подмосковье – на 11%. На вторичном рынке жилья в старых границах города цены выросли на 11%, в Новой Москве – на 15,4%, в Подмосковье – на 18,4%.

«Программа льготной ипотеки была введена как мера поддержки строительной отрасли и для повышения доступности ипотеки для граждан в условиях пандемии. Таким образом, заметно улучшились условия получения кредита. Следствием стало серьезное увеличение спроса и рост цен на его фоне. Квартиры приобретали не только граждане, нуждающиеся в жилье, но и покупатели, которые хотели выгодно вложить средства во время пандемии», – добавляет Дмитрий Таганов.

По мнению Владимира Щекина, программа субсидированных ставок стала эффективной мерой поддержки отрасли. Однако она привела к небывало высокому росту спроса. Впервые в истории ставки опустились до 6% годовых, тогда как в 2019 году они приближались к уровню 8–9% годовых. Помимо этого, из-за пандемии на мировых рынках ресурсов сначала возник профицит, а потом дефицит, из-за чего металлы и лес начали резко дорожать, что стало причиной повышения цен на стройматериалы в России.

«Сократилось производство металлопроката, цемента, отделочных материалов, что привело к их дефициту и, соответственно, повышению прайса. На рынке труда, в том числе из-за закрытия границ, сформировалась нехватка рабочих: каменщиков, бетонщиков, отделочников, плотников. Все это привело к увеличению себестоимости строительства», – отмечает Надежда Коркка.

Впрочем, период действия максимально выгодных условий по льготной ипотеке закончился. Условия получения изменились уже в начале июля, и рынок сразу на это отреагировал.

«За счет льготной ипотеки резко увеличился спрос, а с ним и цены. А вот после изменения ее условий количество сделок стало снижаться. В июле доля ипотеки составила 48% против 65% месяцем ранее. Из-за уменьшения суммы кредита покупатели пересмотрели свои требования и стали приобретать лоты меньшей площади. Соответственно, покупатели, которые до первого июля присматривались к трехкомнатным квартирам, стали выбирать двухкомнатные, с двушек перешли к однокомнатным, а с однушек переключились на студии», – объясняет заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Когда закончится рост цен

Разумеется, любого потенциального покупателя жилья больше всего волнует вопрос: что будет с ценами дальше? Эксперты полагают, что надеяться на стабильный, «как при СССР», уровень цен не стоит. Если себестоимость строительства будет повышаться из-за подорожания строительных материалов, топлива, электричества, то и рост цен будет продолжаться.

«За первое полугодие 2022 года цены на московские вторичные квартиры выросли на 8–10%. По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями», – комментирует Екатерина Бережнова.

Свой точкой зрения делится и Владимир Щекин: «На мой взгляд, осенью застройщики будут принимать решения, основываясь на спросе. А вот в августе большого смысла в переписывании ценников нет. Уже в июле зафиксировано снижение числа сделок в Москве примерно на 20%, уменьшается и число одобренных кредитов. Ипотека в любом случае остается основным драйвером спроса. Сегодня на кредитные средства покупается более половины жилых помещений, поэтому, даже если ставки будут расти, покупатели все равно будут обращаться к банкам за кредитом».

Влияние эскроу-счетов

Переход отрасли на эскроу-счета положительно сказался на надежности сделок и послужил одной из причин роста цен на новостройки. С внедрением эскроу-счетов заметно снизился риск появления обманутых дольщиков: теперь застройщик получает доступ к деньгам на специальном счете только после оформления первого права собственности на жилое помещение. До этого момента средства замораживаются.

«Теперь у потенциальных покупателей меньше шансов столкнуться с долгостроем, так как банки проводят анализ проектов и не открывают кредитные линии для неперспективных или неликвидных, по их мнению, объектов. Однако данный фактор может усложнить выход на рынок проектов от небольших компаний», – отмечает Надежда Коркка.
Переход на эскроу-счета позволил застройщикам меньше зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Если раньше финансирование проекта полностью опиралось на число сделок, то сейчас застройщик застрахован от сезонных или других спадов активности покупателей.

«Конечно, девелопер по-прежнему заинтересован в том, чтобы продажи были успешными, ведь от этого зависит размер эффективной ставки по проектному финансированию. Но в целом строительство будет продолжаться в любом случае. Соответственно, ценовая политика стала более жесткой», – отмечает Владимир Щекин.

Удачное время для покупки жилья

На вопрос, стоит ли покупать квартиру во второй половине 2022 года, эксперты отвечают, учитывая существующие тенденции рынка. Так, Дмитрий Таганов отмечает: «Если речь идет о покупке жилья для себя, то осень 2022 года – вполне удачное для этого время. А вот для приобретения недвижимости с инвестиционными целями время упущено».

Екатерина Бережная считает, что поймать момент для выгодной покупки сложно. Всегда действует фактор случайности, а ситуация на рынке нестабильна: меняются ставка рефинансирования, программы и условия кредитования, курс валют и прочие факторы. Предсказать возможные изменения на 100% не сможет ни одни эксперт.

«Спрос всегда носит сезонный характер. Вряд ли можно сказать, что сейчас пик пройден, и нас ждет спокойная осень. Осенью традиционно интерес к недвижимости возобновляется. Цены тоже пока вряд ли пойдут вниз. Мы советуем решать квартирный вопрос тогда, когда он созрел. Сейчас объем предложения небольшой, поэтому, если находится достойный вариант, ждать 2–3 месяца или полгода точно не стоит – объект за это время уйдет с рынка. А у покупателя, как правило, узкий запрос. Он не просто хочет купить какую-нибудь квартиру, а подбирает вариант определенной площади, в определенном районе», – комментирует Екатерина Бережнова.

При этом покупателю, несмотря на волнения рынка, имеет смысл все-таки отслеживать интересные предложения компаний. Девелоперы, например, время от времени выставляют на продажу очень неплохие лоты со скидками. Поэтому мониторить рынок и быть на связи с менеджерами полюбившегося вам ЖК бывает очень полезно.

«Вероятнее всего, уже осенью застройщики будут принимать меры для поддержания спроса, и появятся различные акции и бонусы для клиентов», – добавляет Владимир Щекин.

Надежда Коркка обнадеживает потенциальных покупателей: «Бесспорно, цены на первичном рынке демонстрируют тенденцию к росту, однако существует ряд возможностей для экономии.

Прежде всего – это семейная ипотека, с 1 июля 2022 года ставшая доступной и для семей, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Помимо этого, застройщики и банки для поддержания спроса регулярно выводят различные специальные предложения на определенный пул или тип лотов. Поэтому, на мой взгляд, удачное время для покупки недвижимости то, когда у клиента есть финансовая возможность для этого. Для определенных потребителей таким моментом может оказаться и осень 2022 года».

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите “Ctrl+Enter”

Цены на испанскую недвижимость в 2022 году: статистика, обзор трендов и прогнозы специалистов

1. Тенденции: влияние Covid-19 и другие
2. Динамика цен в 2022 году
3. Средняя стоимость жилья по регионам
4. Цены в столицах
5. Таблица: примеры цен на побережье в начале 2022 года
6. Прогноз на 2022 год

1. Тенденции: влияние Covid-19 и другие

• Дефицит новостроек

Весной 2022 года, когда стало ясно, что эпидемия коронавируса вошла в нашу жизнь всерьез и надолго, некоторые испанские эксперты предрекали резкое падение цен на рынке местного жилья. Однако, некоторые последующие события имели противоположный эффект: 9 июня в Испании вступил в силу указ “О борьбе с последствиями эпидемии COVID-19 на рабочем месте”. Теперь на всех стройках обязательно использование дезинфицирующих средств, а работники вынуждены трудиться в масках и перчатках в любую жару, не говоря о социальной дистанции и других правилах. В результате таких мер, по словам застройщиков, себестоимость работ увеличилась почти на 7%, а скорость строительства снизилась.

Уже летом тема надвигающегося дефицита новостроек стала одной из центральных в испанских СМИ. Так, согласно расследованию редакции издания El Pais, в 2022 году Испания недополучила каждую третью новостройку. Из-за прихода Covid-19 некоторые застройщики отказались от планов или взяли паузу. Таким образом, в 2022 году в стране поступило в эксплуатацию около 70 тысяч домов вместо 106 тысяч в 2019-м.

Дефицит новостроек вкупе с увеличением себестоимости строительства привёли к тому, что к началу осени цена на испанские новостройки достигла максимума за последние 10 лет: €2472 за квадратный метр. Об этом сообщает Idealista со ссылкой на исследователей из Appraisal Society.

• Рост внутреннего спроса и изменение предпочтений

Данную тенденцию связывают с желанием людей держаться подальше от крупных городов и больших скоплений людей и, таким образом, снизить вероятность заражения коронавирусом. К тому же, за время карантина многие испанцы переориентировались на жизнь в менее загруженных районах, а также на помещения с террасами и большим количеством света (в марте, с началом пандемии, около 8% испанцев жили в помещениях с окнами исключительно в патио, то есть без вида на улицу.

Таким образом, в 2022-2022 годах для испанца лучше свой маленький дом, чем большая квартира. Отдельные комнаты и деление на зоны лучше, чем одно большое пространство. Также дополнительную ценность получили открытые площадки, такие как террасы и балконы.

По данным испанского портала Fotocasa, с начала эпидемии Covid-19 в Испании значительно увеличилось число запросов на деревенские фермы (+46%), виллы (+36%) и дома на двух хозяев (+24%). А квартиры, наоборот, стали искать реже (-14%). В третьем квартале 2022 года 20,4% всех сделок составили продажи отдельно стоящих домов, это исторический рекорд.

Теперь среди самых востребованных оказались городки с населением до пяти тысяч человек. А также острова и побережья, там наблюдается более низкий уровень заболеваемости коронавирусом. Об этом пишут местные СМИ со ссылкой на ВОЗ и Министерство здравоохранения Испании. Самая низкая заболеваемость была отмечена на Канарских островах (80 случаев на 100 000 человек в некоторых городах). Медики связывают это с благотворным влиянием морского воздуха, ведь больше всего осложнения Сovid-19 опасны для людей с проблемами дыхательной системы.

Согласно аналитикам из Via Celere, изменения в предпочтениях привели к тому, что 54% испанцев планируют сменить место жительства в течение 2022 года. К тому же, некоторые испанские родители в 2022 году покупали жильё для своих детей, чтобы те могли комфортно учиться или работать “на удалёнке”. Таким образом, благодаря возросшему внутреннему спросу и росту цен на новостройки, местная недвижимость сохраняет позиции даже в условиях пандемии и не теряет в средней цене. Согласно Институту статистики Испании, в третьем квартале 2022 года совершено больше сделок, чем во втором, что свидетельствует о постепенном восстановлении рынка.

• Удаленные и быстрые продажи

С началом пандемии на сайтах испанской недвижимости стали появляться объявления с пометкой “urgente” (срочно). Особенно это касается сектора вторичного жилья, который оказался более чувствительным к изменениям. К сожалению, Испания стала одним из лидеров по количеству жертв Covid-19, особенно среди людей старшего возраста. Таким образом, на рынок попало много “наследной” недвижимости, грубо говоря, оставшейся от бабушек и дедушек. Часто в таком случае происходят быстрые вынужденные продажи, когда новый владелец не заинтересован в содержании дополнительного жилья и хочет монетизировать своё наследство как можно скорее.

Также напомним о том, что в 2022 году многие местные жители резко “сорвались” со своих насиженных мест, чтобы оказаться в более безопасной зоне или ближе к природе/морскому воздуху. Из-за этого в секторе местного жилья выросла доля срочных сделок. “Удаленка” в 2022 году ворвалась не только в рабочую сферу, но и в сферу продаж. Многие компании, в том числе Estate Spain/VirtoProperty, теперь предлагают услугу дистанционных продаж. С нами вы можете совершать сделки, не выходя из дома и не выезжая из своей страны. Подробнее об удаленных продажах здесь.

Что касается цен на вторичное жилье, то во втором квартале отмечалось снижение цены на 6%, к концу года этот показатель несколько снизился. По данным аналитиков из банка BBVA, с апреля по сентябрь 2022 года число сделок со вторичным жильем по стране снизилось на 26,1%, таким образом рынок “откатился” до показателей начала 2019 года.

Практика удаленных продаж распространилась к концу весны и позволила иностранцам участвовать в жизни рынка испанской недвижимости даже на расстоянии. Так, в третьем семестре иностранцы совершили 28,14% от всех сделок с жильем на Балеарских островах. Далее по этому показателю следуют Канарские острова и Валенсия. По данным Коллегии регистраторов, чаще всего из иностранцев жилье в Испании покупают итальянцы, французы, бельгийцы, немцы и марокканцы. Что касается инвесторов из России, то их активность снизилась из-за коронавируса, но не пропала: в любимой у россиян провинции Аликанте отечественные покупатели в третьем квартале приобрели 181 квартир и домов. Это меньше, чем за аналогичный период 2019 года (259), зато средний чек покупки вырос на 19% и составил 176 814 евро.

• Расцвет аренды

В течение 2022 года многие покупатели жилья по всему миру были вынуждены отменить сделки из-за неопределенности во время пандемии. Испания не стала исключением, так что в 2022 году местные жители и иностранцы массово обратились к аренде. Согласно исследованию портала Idealista, с начала эпидемии количество объявлений об аренде жилья по стране выросло на 63% (+80%, если речь идет об аренде комнаты). Это связано с тем, что многие люди отложили свои покупки на более спокойное время и временно предпочитают оставаться на съемном жилье.

В результате средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости в аренду выросла до 8,2% (от стоимости жилья в год). До пандемии этот показатель держался на уровне 7,6%. Самая высокая доходность отмечена среди офисов (10,9%), далее следуют жилые помещения (9,3%) и гаражи (7,6%). А к концу лета стоимость аренды жилья в Испании и вовсе достигла исторического максимума: в среднем €11,4/м² в месяц. Важными факторами при формировании цены на аренду квартиры остаются наличие бассейна и лифта.

Даже испанские отели, чтобы совсем не остаться без клиентов на фоне сокращения туристического потока, сдают номера местным жителям для удаленной работы. Цена за “рабочее место” варьируется от 10 до 120 евро в сутки (обычно с 8:00 до 20:00), также можно арендовать конференц-зал. Некоторые гостиницы позволяют распечатывать арендодателям до 10 листов А4 на своём принтере.

• ВНЖ как способ попасть в Испанию

Большинство границ между странами мира сейчас закрыты, и консульства не выдают туристические визы типа С. Единственный вариант попасть в Испанию сейчас — оформить вид на жительство в стране, для чего первым делом необходимо получить национальную долгосрочную визу типа D. Данный тип визы позволяет находиться в Испании на протяжении всего срока действия без ограничения по дням.

C началом пандемии, и особенно с июня 2022 года, зафиксирован рост спроса на оформление испанской Визы D. По данным статистики Яндекс.wordstat, информационный спрос на данный тип документа в 2022 году вырос на 16% (в сравнении с 2019) и не снижается с началом 2022. Спрос на иммиграционные услуги будет оставаться трендом всего 2022 года.

Существуют разные основания для получения визы типа D. Если мы говорим о недвижимости, самым эффективным и быстрым вариантов с максимумом привилегий остаётся “Золотая виза инвестора” или Golden Visa. Для этого стоит вложить в местное жилье или ценные бумаги от €500 000, после чего вы и ваши родственники смогут без ограничений находиться в Испании, устраиваться на работу, беспрепятственно путешествовать по странам Шенгена и многое другое.

Информационный спрос на Золотую Визу также вырос в 2022-м году, причем существенно — более, чем на 70%. Этот же тренд продолжается в начале 2022 года, когда национальная виза остается одним из реальных способов попасть в Испанию.

Впрочем, тратить полмиллиона евро необязательно. Можно оформить вид на жительство в Испании через долгосрочную аренду и справку о доходах. В период закрытия границы мы продолжаем вести нашу эмигрантскую рубрику, там вы можете познакомиться с историями переезда в Испанию во время пандемии коронавируса.

Всего существует девять легальных способов получить ВНЖ в Испании: недвижимость, работа, учеба, семейные узы, беженство и проч. Если у вас есть основания для подачи на испанский ВНЖ, мы предоставляем услуги по оформлению необходимых документов.