Где выгодно покупать недвижимость в Германии?

Где в Германии купить недвижимость и сколько она стоит

В одной из прошлых публикаций мы говорили об особенностях и текущей ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости Германии. Бесспорно, он остается одним из самых привлекательных европейских рынков с точки зрения безопасности, доходности и юридической защищенности активов.

Для тех же, кто утвердился в своем решении инвестировать средства в зарубежную немецкую недвижимость, не лишним будет ознакомиться с тонкостями проживания в Германии. Особенно это касается таких ключевых социальных потребностей, как выбор места проживания, а также уровень медицины и образования. Тем более, если вы собираетесь приобрести недвижимость не только с целью получения дохода, но и имеете намерение со временем перебраться в эту страну навсегда.

Медицина

Медицина Германии прошла длинный и тернистый путь от средневековой алхимии до авторитетных университетов, медицинские факультеты которых дали миру многих знаменитых врачей и учёных.

Многолетний успешный опыт, отличная техническая и интеллектуальная база позволяют добиваться наивысших показателей практически во всех направлениях медицины. Современная Германия занимает лидирующие позиции по качеству медицинских услуг во всём мире.

Высокий уровень медицинского обслуживания достигается посредством сочетания точности диагностики, новейшего технического оснащения клиник и современных методов лечения.

Система здравоохранения в Германии финансируется государством, здесь созданы все условия для постоянного развития медицинской науки и техники.

Образование

Система образования страны немного отличается от европейских привычных систем, она состоит из четырёх этапов: дошкольное, начальное, среднее и высшее образование. Дошкольное образование — это детские сады, которые в основном находится в частной собственности. Начальное образование дети получают в школах с комплексным обучением. По окончанию начальной школы ученики переходят в среднюю школу. Это гимназия, реальная школа, основная или объединяющая школа. Каждый тип дает ученику различные знания и открывает различные возможности после её окончания. Высшее образование дают ВУЗы гуманитарной направленности, университеты прикладных наук, высшая специальная школа, а также университеты технических специальностей. Высшее образование имеет несколько ступеней, после которых выдаются дипломы бакалавра, магистра, доктора.

Длительность обучения в школе и гимназии составляет 13 лет, затем необходимо ещё 4‑6 лет обучаться в ВУЗе. Таким образом, получить диплом магистра можно к 25 годам. В реальности же немцы с высшим образованием начинают свою карьеру лишь в 27‑28 лет.

Высшее образование, полученное в Германии, высоко ценится во всём мире, — выпускникам германских ВУЗов традиционно рады во многих крупных корпорациях.

Где в Германии жить хорошо

Как для больших мегаполисов, так и для маленьких уютных немецких городков характерными особенностями являются безопасность, комфорт, развитая инфраструктура. Уровень именно этих показателей анализируется при составлении рейтингов городов, наиболее комфортных с точки зрения проживания.

Франкфурт-на-Майне. Его еще называют финансовой столицей страны. Здесь сосредоточено много бизнес-центров, банков и офисов больших компаний. Ежегодно здесь проводятся многочисленные выставки мирового значения. Сами немцы живут в пригороде, а вот богатые иностранцы отдают предпочтение центру города.

Мюнхен. Один из самых дорогих городов Европы. Инфраструктура здесь лучшая в стране, и одна из лучших в мире.

Гамбург. Город, который утопает в зелени. Уровень благоустройства здесь один из самых высоких в Германии.

Нюрнберг. Красивый баварский город, который отлично подойдет для трудоустройства и проживания.

Штутгарт. Здесь очень много промышленных предприятий. Тем не менее, город известен своими многочисленными зелеными долинами и парками. Западная сторона — отличное место со всем необходимым для тихой размеренной жизни, потому что центр города — достаточно шумное место.

Дюссельдорф. Красивейший город на Рейне. Здесь много банков и офисов крупнейших предприятий, а также музеев и ресторанов. Рядом с роскошными домами мирно «уживаются» самые обычные многоэтажки.

Большинство немцев живут в деревнях. Городов-миллионников, на самом деле, в Германии немного. Следует отметить, что деревни и города здесь отличаются только своим размером. Те же вымощенные дороги, тот же вымытый асфальт, та же развитая инфраструктура, только цены на жильё и аренду в деревнях ощутимо ниже.

Куда же переезжать жить? Все зависит от того, где вы сможете найти работу. Даже в относительно слаборазвитых регионах встречаются очень сильные работодатели. То есть трудоустройство — это первый приоритет при выборе места проживания. Второй — это ваши личные предпочтения относительно динамичности жизни. Кто‑то любит тишину, других привлекает шум больших мегаполисов.

Где лучше купить доходную недвижимость

Доходность объекта зависит от его расположения. Недвижимость в социально активных регионах с развитой инфраструктурой, а также в местах дислокации крупных компаний, обеспечивающих рабочие места, всегда приносит больше дохода. Самые большие инвестиции приходятся на недвижимость в Берлине, Мюнхене и Гамбурге.

Относительно неблагоприятными районами считаются территории бывшей ГДР. Здесь труднее всего с трудоустройством, отмечается отток жителей в западную часть страны, поэтому жильё здесь не отличается большой доходностью. Инвестировать в недвижимость восточной Германии необходимо с осторожностью.

ВАЖНО! Выбирая регион для покупки недвижимости в коммерческих целях, оцените рынок: спрос и предложение, качество построек, динамику цен и динамику арендных ставок, а также особенности правовых отношений между владельцем и арендатором в данном конкретном федеральном округе.

Какие цены на квартиры и виллы?

Цены на квартиры в Германии стартуют от 30 тыс. €. Речь идёт о квартирах небольших площадей в домах, которые были построены в 90‑х годах. Обычно такие предложения уходят очень быстро.

Читайте также:
Паспорт гражданина Литвы

Наилучшая цена на 2‑комнатную квартиру площадью 55‑60 кв. м, расположенную в радиусе 30‑50 км от крупных городов, например, от Дюссельдорфа —45‑50 тыс. €. Это апартаменты в приличном доме и хорошем состоянии. У такой квартиры неплохие шансы для сдачи или продажи.

В городах, том же Дюссельдорфе, цены на порядок выше. Например, самая дешёвая квартира здесь стоит 67 тыс. €. Это всего лишь за 20 кв. м. За среднюю двушку придется отдать примерно 120 тыс. €.

Недвижимость в Берлине и окрестностях стартует от 62 тыс. € за квартиру от 36 кв. м. Дом в Берлине площадью 180 кв. м обойдётся в 520 тыс. €.

Для западной Германии, в частности Гамбурга, Бремена, Франкфурта-на-Майне, Дюссельдорфа, Кёльна, характерны высокое качество строительства и соответствующий уровень цен на новую недвижимость. Вместе с тем местный рынок предлагает много объектов в домах, которые были возведены в начале XX века. Именно поэтому здесь можно наблюдать самый обширный диапазон цен — от 160 € за кв. м в старинном доме 1921 г. постройки до 1000 € за кв. м в новых домах.

Это касается и цен на дома и виллы в западной Германии. Например, дом в нижней Саксонии площадью в 180 кв. м обойдётся в 55 тыс. €.

Южная Германия — регион, интересный с точки зрения ведения бизнеса. Популярные места здесь — Мюнхен, Штутгарт, Южная Бавария, Баден-Баден. Местный рынок недвижимости отличается относительно высокими ценами. Стоимость апартаментов стартует здесь от 500 € за кв. м в комплексе 1994 г. постройки.

Цены на дома от 200 кв. м начинаются от € 1,2 тыс. за кв. м. Речь идет о постройках 50‑х годов.

Цена же квадратного метра в домах 3‑5‑годичной «давности» стартует от 2 тыс. €. Так, например, дом в Южной Баварии площадью 220 кв. м обойдётся владельцу в 470 тыс. €.

Восточная Германия отличается более низкими ценами. В наследство от бывшего ГДР в некоторых областях здесь остались постройки невысокого качества строительства. Так, цены на квартиры на вторичном рынке стартуют от 160 € за кв. м. Но попадаются и хорошие предложения от застройщиков, например в Лейпциге, Дрездене и Саксонии. Что же касается домов, то жилой фонд здесь тоже очень старый. Цены начинаются от 110 € за кв. м.

Кстати, на местном рынке встречаются и довольно эксклюзивные предложения. Так, замок в Дрездене в стиле необарокко площадью 1100 кв. м и 20 комнатами обойдётся в 4,5 млн. €.

Если же говорить о средних ценах на квадратный метр жилья в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн, то по данным на конец 2018 г. они составляли около 3 тыс. €. При расчете за основу принимались выставленные на продажу объекты как на первичном, так и на вторичном рынке.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Читайте также:
Гора Тибидабо и храм Святого Сердца в Барселоне - история, фото, описание, цены 2021, как добраться, карта

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.
Читайте также:
Как получить копию свидетельства о рождении в 2021 году

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Скидки до 30%: в каких странах сейчас можно купить жилье выгодно

Купить жилье с хорошей скидкой где-нибудь за рубежом — мечта многих. На фоне пандемии COVID-19 (снижение спроса на жилье, туристического потока) такая возможность появилась, например, в Греции и Италии.

Вместе с аналитиками по рынкам зарубежной недвижимости рассказываем, в каких еще странах сейчас можно купить жилье со скидкой.

Эксперты в этой статье:

  • Филипп Березин, главный редактор Prian.ru
  • Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank
  • Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio

COVID-19 ударил по ценам на жилье

Цены на жилье в некоторых европейских странах под влиянием пандемии COVID-19 начали проседать, спрос на недвижимость снизился, туристический поток упал. На рынке выросло число собственников, которые готовы предоставить дисконт.

«Чаще всего скидки предлагают собственники, которые не имеют возможности или желания содержать жилье или — что еще хуже — выплачивать кредит. В этом случае продавцы вынужденно снижают цену. Такая ситуация не специфическая для нынешнего лета (такие продавцы были всегда), но в период кризиса, снижения числа сделок и снижения туристического потока число таких срочных продаж растет», — пояснил главный редактор Prian.ru Филипп Березин.

Как правило, это жилье в массовом сегменте, если на курортах — то вдали от моря и в не самых престижных комплексах. Владельцы ликвидных объектов (на первой линии у моря, в престижных локациях) не готовы идти на уступки даже во время кризиса, ожидая лучших времен.

В целом, по мнению экспертов, сейчас неплохое время для покупки недвижимости за рубежом — можно найти интересный вариант со скидкой. Такую недвижимость можно рассматривать как для собственного проживания, так и для инвестирования (перепродажи или для сдачи в аренду) — пандемия не вечна, и с большой долей вероятности уже в следующем сезоне можно рассчитывать на рост цен и прибыль от аренды.

В каких странах можно купить жилье со скидкой

По данным зарубежных аналитиков, сейчас наибольшее число предложений с хорошим дисконтом наблюдается на курортах Болгарии, Греции, Испании, Италии, Кипре и Турции.

«Эти страны значительно пострадали от снижения туристического потока, здесь традиционно много недорогих предложений на курортах и велика доля собственников, зависящих от арендных поступлений. Сезон оказался провальным — и для них это критично», — отметил Филипп Березин.

Читайте также:
Фото Ботанического сада Женевы (54 фото)

Например, сейчас двухкомнатные апартаменты на Солнечном берегу в Болгарии на третьей-четвертой линиях, которые в марте продавались за €27 тыс., сейчас предлагают за €22 тыс. В Аланье (Турция) евродвушка в комплексе, построенном шесть-семь лет назад, сейчас предлагается за €40–42 тыс. Еще в марте она стоила €50 тыс. Часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с мартовскими до 10%. Поэтому при желании можно найти выгодный вариант.

Для тех инвесторов, которые намерены приобрести недвижимость, а затем ее, например, выгодно перепродать, подойдут Испания и Италия, которые наиболее пострадали от COVID-19, считает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.

«Именно там наблюдаются самые большие дисконты — до 30–40%. Это активы, пострадавшие от пандемии: жилые объекты, отели, коммерческая недвижимость, скидки на которую меньше, чем на жилую (10–15%)», — отметила Марина Шалаева. При этом инвестору нужно понимать, что для перепродажи такого объекта придется выжидать удобное время, когда цены будут расти. Иногда это занимает от трех до пяти лет.

Италию в последнее время также рассматривают как перспективный рынок для покупки проблемных активов, добавила аналитик международного брокера недвижимости Tranio Саглара Оконова. «Высокий уровень закредитованности собственников, особенно семейных бизнесов, высокая доля туризма в ВВП страны, тяжелый выход из пандемии. Эти факторы делают локацию интересной для инвестирования на падающем рынке», — пояснила аналитик.

Жилье со скидкой сейчас можно купить и в Греции. По данным аналитиков, и на островах, и в Афинах, и в Салониках можно найти предложения, подешевевшие на 15–20%. Например, апартаменты на греческих островах можно купить по цене от €50 тыс.

«Как правило, это купленные в кредит в последние год-два квартиры, владельцы которых рассчитывали зарабатывать на туристах, но из-за пандемии столкнулись с недостатком спроса и не могут покрывать текущие расходы», — пояснил главный редактор Prian.ru.

По его словам, таких людей стало больше, чем полгода назад, а к концу осени их число может вырасти еще сильнее. Продавцы готовы снижать цену относительно рынка на 5–15%, в редких случаях дисконт может составлять 25–30%.

Привлекательность греческой недвижимости также добавляет программа ВНЖ при покупке объекта стоимостью от €250 тыс. «Россияне входят в топ-3 самых активных получателей греческой «золотой визы». За последние три-четыре недели мы закрыли несколько удаленных сделок по покупке квартир с целью получения греческого ВНЖ, что особенно актуально в условиях закрытых границ», — отметила Саглара Оконова из Tranio.

Объекты с дисконтом можно встретить и на Кипре, в некоторых случаях скидки достигают 25%, отметила Марина Шалаева из Knight Frank. «Застройщики на Кипре готовы давать скидки, а также обсуждать еще более внушительные дисконты при онлайн-бронировании без просмотра. Такие сделки есть, особенно для клиентов, которые рассматривают участие в паспортной программе», — рассказала эксперт.

Страны, где все стабильно, несмотря на COVID-19

По-прежнему самыми стабильными и надежными вариантами остаются жилые квартиры под долгосрочную аренду в странах с надежной экономикой — в Германии, Великобритании, Швейцарии, Австрии и Монако. Также привлекательны крупные (столичные) или студенческие города со стабильным спросом со стороны арендаторов — Хельсинки, Прага, Будапешт, Таллин, Рим и т. д.

«Объекты в этих странах не подешевели, и вряд ли это произойдет в ближайшие месяцы», — отметил Филипп Березин. По его словам, недвижимость в этих странах в очередной раз показала свою относительную устойчивость, предсказуемость и надежность по сравнению с акциями, облигациями, драгоценными металлами. Поэтому и доходность в 3–4%, которую обеспечит сегодня надежный объект, устраивает клиента.

Например, в Германии и сейчас остаются высокими спрос и цены на жилую недвижимость. Превышение спроса над предложением здесь будет продолжаться еще в ближайшие полтора года, даже несмотря на большие объемы нового строительства. Это будет обеспечивать высокую доходность недвижимости, прогнозирует Саглара Оконова из Tranio.

Популярный среди состоятельных инвесторов Лондон тоже не утратил позиции, (город входит в топ-5 наиболее популярных направлений среди ультрахайнетов), во время пандемии дисконты там достигали 10–15%. «Сейчас идет огромный наплыв желающих приобрести жилую недвижимость как для жизни, так и с точки зрения вложений, учитывая выгодные условия предлагаемых рассрочек и банковских кредитов», — отметила директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank.

Аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение спроса на жилье в Лондоне (в связи с недавним объявлением о повышении налога на покупку высокобюджетной недвижимости) и рост цен более чем на 5% до конца 2021 года.

Резюме экспертов

В посткарантинной Европе сейчас действительно можно найти варианты с хорошим дисконтом, но массовых распродаж нет. Сам европейский рынок нестабилен из-за пандемии, и ситуация с дисконтами может измениться в любое время. При этом поддержка европейских государств и большое количество ликвидности не позволят ценам значительно упасть.

Дешёвое жильё в Германии—миф или реальность?

Покупка недвижимости в Германии все так же продолжает вызывать интерес у многих частных инвесторов, несмотря на развитие мирового экономического кризиса. И это вполне объяснимо. Германия хоть и относится к наиболее развитым и богатым государствам Европы, но цены на жильё здесь довольно демократичные.

Содержание статьи:

Отличи рынка недвижимости в Германии

В конце 2014 года она даже была внесена в список стран (а он не такой уж длинный), где можно купить недвижимость менее чем за 20 000 евро. Иностранцам при этом не нужны дополнительные разрешения для совершения покупки, а недорогое жильё может стать ещё одним доводом в пользу получения шенгенской визы. Насколько реально купить дешёво недвижимость в Германии? В каких городах/районах Германии можно купить недорогое жильё в Германии?

Читайте также:
ВВП стран мира на душу населения: рейтинг и таблица 2021 годов

Стоимость квартир в Германии варьирует в широком диапазоне и на рынке недвижимости можно найти не только дорогие, но и сравнительно дешёвые объекты.

Формирование цен зависит от множества факторов:

  • Региона, где расположен объект недвижимости. Недорогое жильё чаще всего предлагается в землях Восточной Германии.
  • Местонахождения дома или квартиры. В небольших населённых пунктах квадратные метры можно приобрести по более низкой цене по сравнению с крупными городами.
  • Года постройки здания. Новостройки в Германии стоят дорого, а вот старые дома можно найти за невысокую цену.
  • Наличия или отсутствия ремонта. Жильё с ремонтом обойдётся значительно дороже, чем то, куда ещё необходимо вкладывать деньги.

Выбирая объект недвижимости, следует знать, что территория Германии делится на восточную, южную и западную части. Берлин стоит рассматривать отдельно. Земли восточной части Германии (Саксония, Саксония-Анхальт, Тюрингия, Бранденбург, Мекленбург) наиболее перспективны в плане покупки недорогой недвижимости. Самые низкие цены в Тюрингии и Саксонии-Анхальт. В наиболее крупных городах этих областей – Дрездене и Лейпциге вряд ли можно приобрести дешёвый объект. Жизнь здесь весьма насыщенна, это центры проведения различных мероприятий в области культуры. В целом в восточных землях стоимость жилья не превышает 900–1500 евро за квадратный метр.

Рынок Баварии также предлагает приемлемую стоимость на недвижимость. В этом крае с привлекательными красотами природных ландшафтов и сказочными замками вполне реально купить домик по цене от 10000 евро. Средняя стоимость таких объектов в пределах 13000–29000 евро.

Расходы очень разумные, зато владелец недорогого жилья получает возможность жить вблизи Баварских Альп, знаменитых замков и других исторических достопримечательностей.

Практически в каждой области Германии можно отыскать сравнительно недорогой дом. Например, цены Берлинского района в этом сегменте стартуют от 43000 евро. В Южной части страны, славящейся развитой туристической сферой расходы на дешёвую покупку в маленьком городке составят не менее 26000 евро. Если взор потенциального покупателя обращён на Запад Германии, то сумма соответственно возрастает, начинаясь от 32000 евро.

Какая недвижимость в Германии считается дешёвой? На какие категории населения рассчитана дешёвая недвижимость в Германии?

Покупка дешёвого жилья в Германии – не такая уж сложная задача.

На рынке недорогой недвижимости предлагаются:

  • Небольшие квартиры в малых и средних по численности городах.
  • Дома в пригородной зоне.
  • Кредитное жильё, продаваемое с аукциона.

К примеру, в экономически развитом Рурском регионе, в таких развитых университетских городах, как Дуйсбург, Эссен, Дортмунд можно найти объекты по 15000–20000 евро.

Жильё с низкой ценой необязательно имеет какие-то сопутствующие проблемы или требует солидных дополнительных вложений на ремонт. Чаще всего у собственников есть веские причины для срочной реализации объекта, и они опускаются в цене.

Причин, влияющих на решение хозяина понизить стоимость, может быть несколько:

  • Невозможность погасить долг по кредиту, не связанному с продаваемым домом. Если продажей объекта займётся банк-кредитор, то владелец понесёт большие убытки, связанные с организацией аукциона и работой на нём.
  • Переезд на постоянное местожительство в другой район страны либо в другое государство.
  • Потеря работы. Лишившись работы выгодней продать жильё даже за низкую цену и арендовать квартиру. Государство не только выплачивает пособие безработному гражданину страны, но и возлагает на себя выплаты за арендованную ним жилплощадь. Но пособие положено только тому, кто не владеет недвижимостью в Германии.

Дешёвая недвижимость активно покупается студентами, гражданами постсоветского пространства, а также местными жителями, желающими обзавестись собственным жильём, но не имеющими достаточно средств для этого. Ведь, как известно, большая часть немцев проживает на арендованных квадратных метрах. Нередко покупателями недорого жилья становятся те, кто ищет способ приумножить капитал.

Спрос на подобные объекты среди иностранцев возрастает ежегодно и это объясняется несколькими факторами:

  • Затраты на покупку дома в Германии обходятся меньше относительно многих стран Европы.
  • Присутствует потенциал в отношении роста стоимости объектов недвижимости – выгоды от последующей продажи очевидны.
  • Можно получать доход как от долгосрочной, так и краткосрочной аренды. Во-первых, 70% жителей ФРГ проживают в съёмных домах и квартирах. Во-вторых, страну ежегодно посещает немало туристов.
  • Немецкие банки финансируют нерезидентов, решившихся на приобретение жилья для последующей сдачи арендаторам.

Типы жилья, стоимость бюджетных вариантов

Основными типами жилья в Германии являются:

  • Einfamilienhaus (сокращённое обозначение EFH). Это отдельно стоящий дом, где проживает одна семья. Этот тип жилья самый популярный и наиболее дорогой. Проекты для домов этой категории весьма разнообразны. При возведении подобного строения учитывается его дальнейшем перестройка либо перепланировка.
  • Doppelhaus (условно обозначается как DH). Строение для проживания двух семейств. Считается более экономным вариантов, поскольку одна стена между соседями общая. По факту каждый собственник владеет половиной дома. Однако затраты на строительство и прокладку коммуникаций столь же ощутимы, как и в первом варианте.
  • Reienhaeuser (сокращённо RH). Это стандартные дома, выстроенные в ряд, то есть с обеих сторон, на очень близком расстоянии или вплотную, дома соседей. Такая разновидность жилых объектов имеет более демократичную цену. Затраты на приобретение квадратных метров меньше ввиду снижения стоимости участка земли и уменьшения затрат связанных с подключением коммуникаций.
  • Eigentumswohnung (или EW). Это вариант частной квартиры в многоэтажном доме. Собственностью жильца является только квартира. Система коммуникаций, фасадная часть дома, лестничная клетка и прочее, относятся к общественной собственности. Этот вид жилья часто выбирают жители больших городов, где высокие цены на земельные участки и их количество ограничено.
  • Bungalow. К этому типу относят загородные постройки, имеющие облегчённый тип строения – маленький домик на участке земли. Его можно приравнять к нашему понятию «дача», где есть все необходимое для проживания (электричество, водопровод и прочее).
Читайте также:
Египетский музей в Каире: описание, фото, отзывы

Стоимость бюджетных вариантов различна в разных районах страны

Так, если рассматривать Западную Германию:

  • А в частности город Хелленталь, то дом площадью 200 м² из 8 комнат, построенный в 1955 году, будет стоить 51200 евро.
  • Пятикомнатный домик в Саксонии – 12000 евро, а более старое строение в этом же районе можно купить всего за 7000 евро.
  • Недвижимость в немецкой деревне в землях Саксонии-Анхальт продаётся по цене от 15000 евро.
  • В Тюрингии недорогие дома стоят от 9500 до 14500 евро.
  • В Баварии за строение общей площадью 90 м² на участке 98 м² необходимо будет заплатить 29500 евро.

Предложения о продаже малобюджетной недвижимости можно отыскать и в курортных городах. Например, в Bad Elster, где квартира-студия площадью 29,0 м² с ремонтом будет стоить 10000 евро, а жилплощадь, требующая ремонтных затрат, но с квадратурой в два раза больше – 5000 евро.

Плюсы и минусы «бюджетного» жилья

Достоинствами «бюджетного» жилья можно считать следующее:

  • Недорогой объект чаще всего относится ко вторичному рынку, следовательно, его стоимость будет значительно ниже новостройки.
  • Как правило, подобная покупка не требует длительных затрат по времени на ремонт или завершение строительства, то есть жильё можно использовать сразу же после покупки – вселяться самому или сдавать его арендаторам.
  • Имеется возможность побывать на объекте и провести его реальную оценку, чтобы в полной мере подсчитать дополнительные расходы на будущее – ремонт, модернизацию и так далее.
  • «Бюджетное» – не значит плохое! Понижение стоимости объекта не всегда связано с его качеством, а это значит, что можно купить хорошую недвижимость по «приятной» цене.
  • Недорогое жильё способно приносить приличный доход от аренды.
  • Владея недвижимостью в Германии, собственнику гораздо легче получить 6 -ти месячную визу на пребывание в стране.
  • Имея в собственности любую немецкую недвижимость и визу, есть возможность путешествовать по всему Евросоюзу.

Минусы бюджетных объектов можно отнести ко всей недвижимости Германии:

  • Иностранцы должны быть готовы к высоким транспортным расходам и большим счетам за услуги сотовой связи. Кстати, величина тарифов за мобильную связь в ФРГ самая высокая в сравнении с другими странами.
  • Сложности с ассимиляцией ожидают тех, кто намерен постоянно жить в Германии – слишком велика разница в менталитете.
  • Страна отличается высоким уровнем бюрократии – все действия строго в соответствии с законом и никак иначе;
  • Дешёвое жильё со временем может требовать более частого ремонта.

В любом случае приобретая недвижимость в Германии можно быть уверенным за прозрачность и безопасность проведения сделки. Каждый этап будет зафиксирован документально, что исключает возможность обмана. Поэтому мечты о недорогом домике в немецком городе – это вполне реальные планы, имеющие перспективы для получения выгоды в будущем.

Как купить квартиру в Германии

Процесс покупки квартиры в Германии. Поиск, получение кредита, заключение контракта, оформление документов.

История приобретения квартиры в Германии

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений. Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась. После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Услуги по оценке стоимости жилья в Германии

Бесплатная оценка немецкой недвижимости через немецкие финансовые сервисы Sprengnetter и vdpResearch GmbH. Помогаем в следующих ситуациях:

  • Покупаете недвижимость в Германии и хотите узнать банковскую оценку стоимости жилья, чтобы понять насколько продавец завысил цену.
  • Владеете квартирой или домом в Германии и желаете выставить объект на продажу.
Читайте также:
Миграционная карта Доминиканы: образец заполнения и бланк в 2021 году

Оставьте контактные данные ниже, мы с Вами свяжемся.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Мы продали квартиру в полтора раза дороже и купили новую. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры. Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно. А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

  • Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
  • Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
  • Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту. Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупка недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы. Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора. Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком. Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны — чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительные расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch. В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег. Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Читайте также:
Налоги на Кипре в 2021 году: для физических и юридических лиц, процентные ставки

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина 3,5-6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

Налог на покупку недвижимости в Германии

Земля Процент от стоимости в договоре
Баден-Вюртемберг 5%
Бавария 3,5%
Берлин 6%
Бранденбург 6,5%
Бремен 5%
Гамбург 4,5%
Гессен 6%
Мекленбург-Передняя Померания 6%
Нижняя Саксония 5%
Северный Рейн-Вестфалия 6,5%
Рейнланд-Пфальц 5%
Саар 6,5%
Саксония 3,5%
Саксония-Анхальт 5%
Шлезвиг-Гольштейн 6,5%
Тюрингия 6,5%

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда. Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь — в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости. Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии. Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

Аренда или покупка жилья в Германии: что выгоднее?

Повальную любовь к аренде жилья можно назвать частью немецкой культуры. По статистике от 45 до 50% предпочитают снимать дома или квартиры, а не покупать собственные. Подобные исследования ежегодно проводят несколько инстанций — от институтов экономики до ассоциаций домовладельцев. И всякий раз показатели колеблются в этих пределах: почти на каждого жителя Германии с квартирой есть другой житель, который предпочитает снимать.

Но имеет ли подобный подход финансовый смысл? Проще говоря, это будет зависеть от ваших личных обстоятельств и средств, которыми вы располагаете. Важны и другие факторы, например, где вы хотите жить — в городе или в деревне.

В 2019 году журнал Spiegel опубликовал отчёт о двух разных исследованиях выгоды — от аренды и от покупки. Исследователи сравнивали рынки недвижимости в Мюнхене и Гамбурге. Результат показал, что в пересчёте на месячную стоимость аренда будет выходить дешевле, однако с точки зрения долгосрочных инвестиций аренда не имеет смысла.

Во втором исследовании сравнивалась инвестиционная стоимость аренды и покупки дома. Аналитики выяснили, что второй вариант имеет большую инвестиционную ценность, хотя, конечно, в ближайшее время многое может кардинально поменяться, учитывая ситуацию в связи с коронакризисом.

Почему немцы арендуют, а не покупают?

По статистике, более половины населения Германии живёт в съёмных домах или квартирах. Собственным жильём располагает значительно меньшее число людей. А в пересчёте на весь Евросоюз получается и вовсе немного: дело в том, что, в странах Еврозоны количество собственников жилой недвижимости любого рода в среднем доходит до 70%.

В отличие от тех же США или Великобритании, где приобретение жилья для многих становится во главу углу (хотя, судя по расценкам, эта цель не всегда достижима), многие немцы часто довольствуются арендой на протяжении большей части жизни.

Объяснить эту тенденцию поможет небольшой исторический экскурс. Послевоенная Германия стремилась улучшить внутреннюю экономику за счёт строительства, создавая при этом большее количество единиц.

Плюсы аренды

Отличительная особенность аренды в Германии — возможность вселиться на очень долгий срок. Многие жильцы размещаются в съёмном жилье на годы и годы, а арендодатели сталкиваются с более серьёзными препятствиями при выселении, чем во многих других странах. Ещё один момент: арендаторы могут вносить значительные изменения в недвижимость, делать любой ремонт. Правда, бонусом к этому моменту идёт другой: при выезде из квартиры или дома сдавать их владельцу нужно в том же состоянии, в котором вы их принимали.

Единого закона об аренде в Германии нет: положения на эту тему отличаются в разных федеральных землях. Кроме того, в Германии действуют различные законы о контроле за арендной платой, которые не позволяют арендодателям в одностороннем порядке повышать плату и дают арендаторам больше уверенности.

Аренда: для тех, кому дорого покупать

Выбор в пользу аренды или покупки будет, конечно, зависеть от вашего кошелька, а также от того, на какой период времени вам нужно жильё.

В краткосрочной перспективе покупателям часто придётся обслуживать не только ипотеку, но и ряд сопутствующих расходов — от коммунальных платежей до налогов.

Если вы приехали в Германию на короткий срок, то вряд ли захотите брать на себя финансовые обязательства. Кроме того, средства, которые нужно будет потратить на покупку жилья в Германии, пробьют изрядную брешь в бюджете тех, у кого нет больших сбережений.

В то же время исследование Института экономики в Гамбурге (HWWI), в котором рассматривались только ежемесячные затраты на аренду и покупку, показало, что аренда была дешевле в 112 из 401 городского округа Германии. На таком фоне покупка кажется более выгодной.

Как пишет Spiegel, в число городов, благоприятных для покупки, входят крупные города Рурской области, такие как Гельзенкирхен, Дуйсбург, Дортмунд и Бохум, а также города Восточной Германии, Кемниц и Магдебург.

Однако в этом исследовании не учитывалась долгосрочная инвестиционная стоимость покупки недвижимости, а также будущий выход на пенсию. А ведь это, пожалуй, самый важный фактор для людей, думающих о том, каким именно жильём стоит обзавестись.

Эксперт: цены на покупку снижаются

В то же время немецкие эксперты в области недвижимости считают, что покупка дома, скорее всего, окупится быстрее, чем думает большинство людей (называют срок в пять лет). И это даже с учётом того, что первоначальные затраты в Германии превышают средние значения по ЕС. В Германии они довольно высоки: сборы агента по недвижимости могут достигать 7,14%, нотариальные сборы — 2%, а налоги на покупку — до 6,5% от стоимости самого дома или квартиры.

Также эксперты рынка недвижимости отмечают, что, по сравнению с началом 2000‑х годов, сейчас дома в Германии намного доступнее, так как ощутимо снизились процентные ставки.

Прогноз: подешевеет и покупка, и аренда

Динамика цен в течение года будет зависеть от ВВП: чем сильнее и дольше будет экономический спад, тем сильнее будет ценовой эффект. Это относится и к ценам на покупку жилья. Причинами этого станут повышение процентных ставок, снижение спроса со стороны инвесторов, застой в сфере строительства. Свою роль сыграют и чрезвычайные продажи из – за недостатка ликвидности. В целом объём падения цен на покупку в ближайшие месяцы должен составить 10 – 25%.

Арендная плата также может в ближайшее время обвалиться, однако меньше. Степень её снижения зависит от темпа роста безработицы и от того, сколько продержатся на плаву фрилансеры и самозанятые работники.

Однако долго продолжаться ценовая карусель вряд ли будет, так как способность оплачивать жильё будет поддерживаться за счёт финансовой помощи от государства. Речь идёт, например, о жилищном пособии (Wohngeld) или оплате расходов на проживание в рамках Hartz IV. Спустя некоторое время арендная плата возобновится до прежнего, «докоронного» уровня.

Что не своё, то невыгодно

В последние годы рост цен на недвижимость в Германии, особенно в городских районах, мог продемонстрировать ценность владения своим домом. Однако на этом дело и закончилось: из – за драконовских цен немцы просто стали реже покупать. Так, в семи крупнейших городах Германии цены на жильё с 2009 по 2018 год выросли почти вдвое.

А вот аренда поначалу может казаться дешевле, но всё же имеет некоторые недостатки, если речь идёт о долгосрочном проживании. Так, вы тратите существенную часть своего ежемесячного дохода на арендную плату, но квартира, в которой вы проживаете, по сути, не ваша.

Для тех, кто хочет вложить деньги и заботится о выходе на пенсию, покупка дома со временем станет более дешёвым вариантом — но только для тех, кто может себе это позволить.

Как купить недвижимость в Германии и не прогореть

Правильно рассчитай амортизацию здания

Если ты планируешь приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду, то тебе важно рассчитать его амортизацию. Амортизация — это сумма, списывающаяся с налога на недвижимость. На ее размер влияет возраст, стоимость, расположение и особенности эксплуатации. Сравним две покупки на одну и ту же сумму в разных городах. Возьмем квартиру стоимостью в 1 миллиона евро + дополнительные расходы при покупке — примерно 8,5% от стоимости с амортизацией 2% от половины полного размера расходов. Также важно учесть процентную долю участка в разных городах. Так, например, доля земли в Мюнхене составляет около 50%. Сумма амортизации в этом случае составит 10.857 евро, а значит, при сдаче в аренду в 28.000 евро расходы на налоги сократятся почти на треть.

Теперь рассчитаем амортизацию альтернативного варианта. Купив две квартиры в 40 км от Мюнхена на ту же сумму, где доля земли составляет около 35%, но с доходом от аренды в 30 тысяч евро, ты получишь амортизацию в 15.200 евро. Таким образом, получается и меньший налогооблагаемый доход, и большая ликвидность жилья. При этом прогнозировать рост цен этой недвижимости в ближайшие годы не может никто, поэтому тебе стоит изначально рассчитать амортизацию и учитывать ее для расчета потенциальной прибыли.

Сохраняй трезвость ума

Восторг от просмотренного объекта не должен затуманить твои мысли. Сохраняй рациональность и, даже если вариант тебя полностью устраивает, назначь повторный осмотр с местным специалистом. Он трезво оценит состояние объекта, качество работы по его модернизации, возможные дополнительные траты на ремонт и другие нюансы, которые ты мог просто проглядеть при первом осмотре.

Если риэлтор тебя всячески подгоняет и излишне рекламируют объект — это повод задуматься и тщательнее все перепроверить. Чем быстрее ты подпишешь все бумаги, тем быстрее ответственность за состояние объекта перейдет к тебе. Поэтому не торопись и позволь специалисту проверить все нюансы. В противном случае ты можешь приобрести неликвидный вариант, который потребует дополнительных финансовых вливаний, чтобы привести его в порядок.

Будь осторожен с низкой ипотечной ставкой

Да, в Германии ипотечная ставка варьируется от 0.7 до 1.5%, и, сравнивая с российскими 10-12%, многие на эмоциях теряют голову, забывая о дополнительных факторах риска. Вот основные из них:

1. Повышенный первый взнос — ввиду снижения ипотечных ставок многие банки повысили требования к начальному капиталу с 20% до 25%, и это только для граждан Германии. Нерезидентам придется внести еще больше, поэтому стоит изначально проверить выставляемые банком условия.

2. Колебания курса валют — если у тебя нет постоянного дохода в евро и ты конвертируешь рубли для платежей по ипотеке, возникает риск несоответствия стоимости валют в будущем. Например, несколько лет назад минимальная стоимость евро составляла 52 рубля, а сейчас 70. Соответственно, в долгосрочной перспективе выплаты по кредиту и коммунальным услугам могут возрасти.

3. Риск неплатежеспособности — начиная с самых банальных причин, например, увольнения, и заканчивая банкротством или внезапной смертью. Да, даже смерть не оправдывает неплатежеспособность, поэтому многие немцы страхуют свою жизнь, чтобы в случае ухода из жизни страховка покрыла ипотечную задолженность. Тебе стоит также серьезно отнестись к планированию бюджета, чтобы полностью погасить ипотеку.

Риски покупки новостроек у застройщика

Как ты понимаешь, спрос на жилье в Германии с каждым годом растет, из-за этого строительные компании значительно перегружены заказами и горящими сроками сдачи объектов. Как оно обычно и бывает в таких ситуациях, снижается качество строительства, а значит, и будущего жилья. Гарантии, прописанные по закону, часто не исполняются в должной мере. При возникновении проблем застройщик постарается доказать свою правоту, а дальше суд, дополнительные финансовые и временные потери.

Решить эту проблему можно нетипичным для России способом: наймом агента, который будет не проверять сданный объект, а контролировать качество во время строительства. Благодаря опыту и профессиональным знаниям он на ранней стадии определит проблемы и сообщит о них заказчику. Да, за его услуги придется переплатить, но лучше переплатить пару тысяч евро ему, чем несколько десятков тысяч — на судопроизводство и ремонт.

Основные нюансы приобретения вторичного жилья в Германии

Вторичная недвижимость пользуется большим спросом, ведь покупателю не нужно ждать сдачи здания в эксплуатацию, есть возможность внимательно осмотреть уже конечный вариант, да и обживать с нуля не придется. Но за всеми этими плюсами скрываются свои риски и нюансы, которые нужно знать до покупки и подписания бумаг. Вот основные из них:

1. Изучи протоколы собраний собственников и годовые расчеты. Да, квартира может выглядеть отлично и устраивать тебя по цене, но это еще больший повод насторожиться и тщательно изучить все бумаги. Так, например, жилье может нуждаться в капитальном ремонте, оговоренном на собраниях жильцов, и требовать дополнительных средств. Это сделает твой бюджетный вариант самым настоящим оверпрайсом.

2. Проверь техническое состояние всего дома. Не стоит останавливаться на осмотре квартиры: найми эксперта, который проведет полный осмотр и расскажет о возможных проблемах эксплуатации самого здания. Некоторые проблемы ты не заметишь сам из-за отсутствия опыта и знаний. Поэтому не стоит экономить 2-3 тысячи евро на услуги эксперта, если не хочешь переплатить еще больше за технические проблемы жилья.

3. Необходимость модернизации жилья. Часто старые дома не отвечают современным стандартам строительства, из-за чего могут возникнуть сложности и риски в эксплуатации. Например, из-за устаревшей системы вентилирования появится плесень, которая может распространиться по всему дому. В таком случае тебе придется не только приводить свое жилье в порядок, но и держать ответ перед другими жильцами. Или другая проблема: ремонт на фотографиях тебя полностью устраивал, но оказалось, что при строительстве использовались вредные материалы.

Как выгодно купить недвижимость в Германии

Любые потери (финансовые или временные), которые могут возникнуть при покупке жилья в Германии, связаны с отсутствием профильных знаний. Это другая страна, с незнакомым языком, иной законодательной базой, валютой, культурой. Учитывая, что рынок недвижимости сам по себе работает по уникальным правилам, а речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, то посреднические услуги должен оказывать не просто риэлтор, а агент, специализирующийся на определенной стране.

В Германии эту роль выполняет риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых. Она специализируется на продаже эксклюзивных объектов недвижимости в Баварии и коммерческой по всей Германии. Людмиле Белых удается объединить специфику немецкого рынка с потребностями российского покупателя. Связывая одно с другим — на стыке получаются универсальные методы работы, объединяющие большой выбор объектов, качественный сервис обслуживания, открытость и надежность.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: