Недвижимость Польши - что нужно знать инвестору?

Всё что нужно знать о рынке недвижимости Польши

Рынок недвижимости в Польше один из наиболее стабильных и перспективных в Европе.Подробнее об особенностях рынка, наиболее выгодных сегментах для инвестиций, перспективах развития рассказывает Наталья Зайцева, русскоговорящий сотрудник международного агентства недвижимости RE/MAX Poland.

-Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Польше?

Прошедший 2017 год стал годом рекордным по объёмам продажи жилой недвижимости в Польше. И сегодня, по итогам первого квартала 2018 года, спада активности на рынке недвижимости не наблюдается. Спрос со стороны иностранцев с каждым годом становиться все выше.

По статистическим данным, среди иностранных покупателей лидируют украинцы, затем немцы, далее идут австрийцы, швейцары, белорусы, россияне, и т.д. Только в 2017 году иностранцы (физические и юридические лица) приобрели в Польше около 650 тысяч квадратных метров жилья.

Рассмотрим самый популярный вариант малых инвестиций, таких как приобретение жилья с последующей ее арендой. Если провести сравнительный анализ Польши с другими странами ЕС, то можно увидеть, что самые высокие арендные ставки в Европе в Люксембурге, Голландии, Франции. В этих странах стоимость аренды недвижимости составляет 20 евро за квадратный метр. Самые низкие ставки — в Чехии, Румынии, Литве, где стоимость аренды квартиры начинается от 6 евро за квадратный метр.

В Варшаве стоимость кв. метра за аренду квартиры составляет около 12 евро/кв.м., в других польских городах — Вроцлавле, Кракове, Гданьске около 9 евро/кв.м., а в Лодзи 6, 5 евро/кв.м.

Иначе выглядит ситуация, если проследить отношение стоимости квадратного метра месячной арендной ставки к цене, по которой объект выставлен на продажу. Принимая во внимание только этот параметр, самая низкая прибыль с аренды квадратного метра купленного жилья будет в Австрии, Чехии, Германии и Швейцарии, там она ниже 0.3% . Выгоднее всего выглядит инвестиция в Нидерландах, более 0.9%. Польша среди этих стран выглядит инвестиционно — привлекательной, с возможным возвратом средств на уровне 0,6 %.

-Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций?

Для крупных и средних инвесторов наибольший интерес представляет отельный бизнес. Крупные инвесторы приобретают готовые отели, земельные участки у Балтийского моря под строительство отелей и спа-центров. Средние инвесторы предпочитают приобретать квартиры больших площадей в центре городов, переоборудовав их под отели и хостелы. Поэтому хорошо подобранная инвестиция всегда себя оправдает.

-Какие объекты недвижимости, и в каких городах пользуются наибольшим спросом в Польше? Почему?

На фактическую рентабельность от инвестиций в польскую недвижимость имеют влияние многие факторы, такие как налогообложение, страхование, стоимость кредита, спрос.

Однако смотря с перспективы европейца, инвестиции в Польше, наиболее привлекательно выглядят в Варшаве, Кракове, Гданьске и Вроцлавле.

Предпочтения инвесторов делятся на несколько категорий. Среди украинцев в основном трудовые мигранты, которые приехали в Польшу в поисках лучшей жизни, и многие здесь действительно ее находят. Мигранты из Украины практически равномерно распределены по всей территории Польши, поскольку основная их масса находит себе работу, которой в Польше достаточно много. Немцы приобретают недвижимости в основном в Познани, поскольку город расположен близко к немецкой границе, и в Варшаве, поскольку это столица, и самый крупный бизнес сосредоточен именно в ней.

Россияне также покупают недвижимость в Польше, но чаще всего в целях инвестиций, начиная от малых вложений-квартиры под аренду или ремонт с последующей продажей, до крупных отелей.

Выбор способа инвестирования зависит от количества средств, периода, на который покупатель желает вложить и окупить средства. Многие покупают недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, и передачей управляющим компаниям, которые контролируют и управляют всем техническим и финансовым процессом аренды, будь то обычная квартира или отель у моря.

-Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Польше? Существует ли в Польше законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в Польше?

Польша очень дружелюбная и миролюбивая страна, с очень трудолюбивыми гражданами. В бизнесе здесь нет разделений по национальностям, поэтому я не могу говорить о безопасности сделок для отдельно взятых категорий.

Права иностранцев на недвижимость здесь такие же, как и местных граждан. Главное правильно пройти процедуру оформления сделки, а уже приобретая собственность, иностранец приобретает такие же права и обязанности.

-Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?

При приобретении объектов недвижимости, не требующих специальных разрешений (квартиры) процедура быстрая, в случаях покупки дома, земельного участка, коммерческой недвижимости-более длительная. Общих сроков не существует, поскольку они во многом зависят от способов финансирования покупки и других факторов.

-Какие объекты недвижимости в Польше, на Ваш взгляд, переоценены? Почему?

Цены на недвижимость во многом регулируются спросом, а как я уже отмечала, если есть спрос — покупательская способность населения растет, благодаря чему рынок активен. Очень востребованы квартиры небольшой площади в центре городов, которые покупает молодежь в качестве своего первого жилья. Соответственно цены на них всегда выше рыночных.

— Сколько стоят самые дешёвые и дорогие объекты недвижимости в Польше? Как изменились цены на жилую недвижимость в Польше за последний год? Что на них
повлияло? Сколько в среднем сейчас стоит кв. м. жилья на первичном и вторичных рынках?

На рынок недвижимости любой страны огромное влияние имеет уровень жизни населения и перспективы развития государства.

Рекордно низкий уровень безработицы в Польше, растущие зарплаты жителей и низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, повлияли на то, что жители не опасаются брать на себя долгосрочные обязательства, такие как ипотечный кредит.

На рынок недвижимости также попадают средства с банковских вкладов и депозитов граждан. Увеличивается трудовая миграция иностранцев из ближайших соседних стран в Польшу. Все это спровоцировало увеличение активности на рынке недвижимости Польши в последние несколько лет.

Самое дорогое жилье находится в Варшаве. Затем следует Краков, третье место делят между собой Вроцлав и Гданьск, затем Познань. Самое дешевое жилье расположено в городе Лодзь. Хотя, по мнению многих экспертов, близость этого города к Варшаве, интенсивное развитие промышленности, способно повлиять на рост цен на недвижимость в Лодзи в ближайшие несколько лет.

Статистика цен на недвижимость в Польше по данным портала Bankier.pl по состоянию на апрель 2018 года
(оранжевым цветом-первичный рынок, синим – вторичный)

— Как происходит процедура оформления недвижимости в собственность? Какие сложности покупки могут ожидать для российских граждан?

В соответствии с польским законодательством, приобретение коммерческой недвижимости и недвижимости связанной с земельными участками (в том числе жилых домов) иностранными гражданами требует специального разрешения.

Квартиры же приобретаются на общих основаниях и не требуют разрешений.Процедура оформления зависит от правовой формы недвижимости, финансовых условий ее приобретения, и в каждом случае она индивидуальна. Обязательна нотариальная регистрация сделки.

— Для чего нужен агент, какие подводные камни могут быть при сделках с недвижимостью?

Как и в любой стране, в Польше существуют свои особенности при оформлении перехода права собственности на недвижимость.

Очень часто при предварительной проверке недвижимости и подготовке ее к продаже мы сталкиваемся с рядом нюансов, которые приходится решать (например, бывший владелец забыл зарегистрировать какой-либо документ несколько лет назад, очень часто находим ошибки в документах, которые когда-то были допущены работниками различных администраций, и многое другое).

Грамотное составление агентом предварительного договора, основного договора, включающего все мельчайшие нюансы сделки, с учётом законодательства страны, гарантируют высокий уровень проведения сделки и её безопасность.

Покупка квартиры в Польше: на что обратить внимание

Покупка недвижимости это всегда ответственный шаг, поэтому необходимо знать все нюансы и особенности рынка. Сегодня поговорим о том, на что стоит обратить внимание при выборе жилья в Польше.

Стоимость коммунальных платежей

Первое и самое важное на что необходимо обратить внимание-это стоимость коммунальных услуг. В Польше расходы на коммуналку варьируется от 300 злотых до 1000 злотых в месяц. Поэтому это важный пункт.

Размер оплат за квартиру в Польше обычно состоит из нескольких частей:

czynsz (в переводе арендная плата еще иногда называют oplaty administracyjne) – по сути это коммунальные оплаты, которые мы привыкли платить ЖЭКу как владельцу дома. В зависимости от решения жильцов дома или администрации в эту оплату может входить не только ремонт и благоустройство прилегающей территории, а еще и вывоз мусора, отопление, вода. Так что всегда стоит смотреть, что включено в czynsz и что придется платить отдельно.

Чаще всего czynsz пересматривается раз в полгода-год.

Кроме czynsz обычно отдельно оплачивается электрическая энергия и газ (конечно, если таковой есть в квартире).

Также стоит обратить внимание, что даже будучи собственником квартиры вы не вправе изменять что-то в фасаде здания. Т.е. застекление балкона, установка кондиционера и многое другое придется согласовывать на всеобщем собрании и далеко не факт, что вам разрешат это сделать. Конечно и в Польше можно увидеть какую-то одну квартиру выделяющуюся из общего числа, но все же это большая редкость. Да и за несогласованные изменения предусмотрен далеко не маленький штраф.

Но это все в общем, а теперь перейдем к конкретным цифрам.

Обычные расходы на квартиру в Польше

Как мы уже говорили в административную оплату может входить не только ремонтный фонд, но и вывоз и утилизация отходов, отопление и даже вода. Размер оплаты устанавливается жильцами на собрании или выбранной администрацией (управляющей компанией, которую часто нанимают жильцы для управления домом/домами). Размер оплаты обычно зависит от количества проживающих человек. Если в czynsz включена оплата воды, то для вашей квартиры его могут пересмотреть, если по окончанию отчетного периода окажется, что вы перерасходовали или наоборот использовали меньше установленной нормы.

Административные оплаты зависят от жильцов и формы собственности и могут колебаться от 100-150 злотых до 500-800, а иногда и больше.

В Польше принято за коммунальные платежи платить заранее, а точнее совершать предоплату основываясь на показаниях счетчиков за предыдущий период времени. И не удивляйтесь, если после перерасчета вам скажут, что у вас переплата и теперь не надо платить несколько месяцев.

Есть конечно и вариант оплаты по счетчику. Почти у всех компаний есть сайты на которых можно вводить показания и смотреть расчеты.

А какой вариант оплаты вам выбирать ваше право просто это надо сообщить при заключении договора с компаний-поставщиком. Кстати, здесь никто за вами бегать не будет. Если вы хотите электричество, то будьте добры придите в компанию-поставщика и заключите с ними договор на поставки электроэнергии.

Дополнительно может взиматься оплата за интернет, паркинг.

На счет интернета думаю все ясно – идете/звоните в компанию, которая обслуживает ваш дом, выбираете подходящий пакет, к вам приходит работник все подключает и все.

А вот паркинг или гараж это особая тема. В новых домах обычно строят или подземные паркинги или гаражи, которые продаются изначально в дополнение к квартирам. А потом просто распродаются, если вдруг остались. Такие гаражи или парковочные места платные, т.е. вам придется каждый месяц платить определенную сумму.

Также на прилегающей территории бывает обычный открытые паркинг и это уже зависит от решения жильцов или девелопера при застройке будут ли места на паркинге доступны всем жильцам, а оплата будет включена в czynsz поровну или эти паркинговые места будут продаваться/сдаваться в аренду.

Безусловно, новый дом – это прекрасно. Свежий ремонт, красивые окна, выкрашенные подъезды и облагороженная территория у дома. А с последней фишкой звуконепроницаемых стен в польских новостройках, так вовсе можно забыть о соседях и наслаждаться комфортом жизни в новых апартаментах с подземных гаражом, красивым видом из окна и собственной террасой. Также многие строительные фирмы Польши продают квартиры с уже сделанным ремонтом. Они, конечно, стоят немного дороже, нежели квартиры с голыми стенами, но там, как правило, уже выкрашены стены, есть мебель на кухне и сантехника. Но если вы решили купить квартиру со сделанным ремонтом, помните, что дом еще будет оседать, где-то появятся трещины, а красивый ремонт еще не значит качественный! Поэтому лучше всего, проверьте все хорошенько еще раз.

Современные апартаменты в Польше все чаще строятся с большими зелеными террасами, минусами которых могут быть невоспитанные соседи сверху, которые буду сорить на вашу террасу, выбрасывать окурки и прочий мусор.

Выбор жилья – дело не такое простое как может показаться на первый взгляд. А особенно, когда рынок недвижимости столь разнообразен как в Польше. В последнее время пошла мода на покупку квартир с террасами или на мансарде. Разберемся, какие плюсы и минусы есть у такого рода жилья.Одной из особенностей современных поляков стала любовь к квартирам с большой террасой, где растёт трава, можно посадить крошечный огородик, цветы, поставить обеденный стол или качели. Одним словом, устроить себе настоящий загородный отдых. Сами же квартиры с такими террасами не превышают по площади 40-50 м2, что, согласитесь, довольно немного, учитывая, что площадь террасы варьируется от 25 до 45 м2. Помимо плюсов в возможности отдыха на красивой лужайке и завтраков на террасе, в квартирах подобного типа есть и свои минусы. Квартиры с террасами чаще всего расположены на первом этаже. А так как мы живем в довольно сыром климате, нередки случаи, когда на террасе заводится плесень, которая может перебраться в квартиру. Бывает, что газон террасы заселяют жучки и муравьи, которые также будут норовить заползти в ваше жилище. Ну и добавить красок могут не очень вежливые соседи, сбрасывая на ваш участок мусор или окурки со своего балкона.Квартиры в мансарде. Что может быть милее квартирки, которая находится на самом верху и имеет мансардные окна? Жильцы подобных квартир порой чувствуют себя Карлсоном, живущим на крыше. Все казалось бы ничего: романтичное расположение, вид на прекрасные пейзажи округи и необычный декор, но даже здесь есть свои минусы. Во-первых, стоит учитывать, что мансардное расположение часто подразумевает наличие скошенных потолков, что весьма неслабо скрадывает пространство. Расположение под самой крышей также означает, что вам придется засыпать под шум дождя, который не всегда так романтичен как хотелось бы. Порой случается, что начинает течь крыша или окна, а значит необходим дополнительный ремонт.Подобного рода проблемы могут появиться и у тех, кто выбирает для жилья «шерэгувку» – своего рода частный дом с отдельной территорией и гаражом, рассчитанный на несколько семей. В данном случае вы получаете и террасу и мансарду в одном жилье, а значит и все сопутствующие им проблемы. Однако не стоит забывать, что кроме отрицательных сторон у подобного жилья есть еще и положительные, которые могут оказаться гораздо более значительными по сравнению с подтекающей крышей и муравьями на участке. В конце концов все можно исправить.

В апартаментах, расположенных в самом центре на главной площади, всегда будет слышен шум городских гуляний и забав. А если вы купили квартиру из-за красивого вида из окна, не забывайте о том, что в любой момент может вырасти новый дом, который закроет ваш вид и лишит вечерних романтичных посиделок на балконе/террасе.

Плюсы квартир вторичного рынка

Далеко не каждому доступны новые апартаменты, ведь квартиры вторичного рынка гораздо дешевле новых. Маленькие квартиры, построенные в 90-2000х, а то и старше идеально подходят для молодых людей, приехавших на учебу, работу в Польше. Площадь, так называемых, «кавалерок» совсем мала и составляет не более 25-30 квадратных метров. Зато квартплата будет значительно ниже, а до центра подать рукой. Ведь, как известно, маленькие квартиры в Польше раньше старались строить ближе к центру и всем важным государственным учреждениям.

Управление дома

В Польше, как, впрочем, и в наших странах, в каждом доме есть председатель дома или же квартирное товарищество. При покупке нового жилья вы естественно будете выбирать таких представителей, организовывать собрания и решать различные бытовые вопросы и проблемы.В случае же с жильем вторичного рынка обязательно поинтересуйтесь у бывшего владельца квартиры, кто здесь председатель, к кому обращаться в случае тех или иных проблем и не забудьте переписать номера телефонов и адреса.

Центр или пригород

У постсоветского человека жилье в пригороде ассоциируется с плохими дорогами, коровами, подъемом в пять утра, чтобы успеть доехать до работы на переполненной электричке. Европейские реалии куда более радужные – аккуратные дома соседствуют с парками, зонами отдыха, детскими площадками. Большая часть районов представляют из себя автономные микро-города со своими школами, больницами, магазинами. Низкая интенсивность трафика и малое количество автомобилей на дорогах – еще один несомненный плюс жилья в пригороде.

Проблемы появляются в тот момент, когда приходит время делать большие покупки – гипермаркеты чаще расположены в черте города или на периферии (если речь идет о больших центрах вроде IKEA). В целом, наличие автомобиля – обязательное условие для комфортной жизни в пригороде, однако даже это не спасает от пробок. Также стоит иметь ввиду, что многоквартирные дома в пригородах оснащены центральной системой отопления, и минимальную температуру для начала отопительного сезона каждый домовладелец определяет для себя сам.

Если ваше место работы расположено в одном из крайних районов города, стоит задуматься о том, чтобы перебраться в близкий к нему пригород – стоимость как аренды, так и покупки жилплощади будет в разы ниже недвижимости в центре.

Так ли хорошо в центре?

Цена квартир в центральных районах может отпугнуть многих. Из-за своего удачного расположения квартиры в популярных районах могут стоить в несколько раз дороже аналогичных в пригороде. Однако владельцы такой жилплощади получают свои преимущества: хорошая транспортная развязка и удобный доезд до любой точки города даже без собственного автомобиля; супермаркеты, все разнообразие ресторанов, музеев и других места, в которых можно провести свободное время находятся поблизости. Для семей с детьми так же становится доступным больше разнообразие образовательных и развивающих учреждений.

Из неочевидных минусов центральных районов – парковка. Владельцам автомобилей обязательно нужно убедиться в наличии парковочных мест. Самый распространенный вариант в центральных районах – подземные паркинги, однако состояние некоторых домов не позволяет оснастить их такой роскошью. С проблемой отсутствия парковочных мест могут столкнуться и решившие выбрать место через дорогу от работы или возле популярного торгового центра. Большим испытанием может стать также уровень шума и освещения даже по ночам.

Жилье в центральных районах сопряжено со своими неудобствами, однако очень сильно экономит время своих владельцев.

Дом или квартира

Квартира это конечно хорошо, но многие мечтают о своем доме. Самой главной особенностью покупки дома в Польше иностранцем является необходимость получения разрешения от МВД на приобретения дома. Как правило разрешения выдают в 99,9 % случаях, но это бумажная волокита, которая обычно длится от полугода и дольше. О получении разрешения на покупку недвижимости в Польше для иностранцев читайте в нашем материале Разрешение на покупку недвижимости для иностранца

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2022-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2022 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2022-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Недвижимость в Польше: ситуация на рынке и основные тенденции

Цены на недвижимость в Польше продолжали активно расти даже в эпоху пандемии COVID-19. Этот непреложный факт остаётся главным аргументом обеих противоборствующих сторона в споре, несколько выгодны «здесь и сейчас» подобные инвестиции. И в этом нет никакого противоречия – всё зависит от точки зрения и того, насколько многочисленные эксперты и знатоки готовы к длительному присутствию на риелторском рынке, либо же их мотивы лимитированы сиюминутными соображениями.

С одной стороны, изыскать достаточные средства для инвестиций в недвижимость в Польше в ситуации, когда денег и так не хватает, довольно трудно. Поэтому многие специалисты рекомендуют повременить с вложениями до момента стабилизации цен и снижение значения спекулятивного в их формировании. Ничего не скажешь: логичный, сдержанный и достаточно мудрый совет, основанный на фактах.

Но есть и другая точка зрения. Мы не спорим с тем, что стоимость недвижимости в Польше растёт. Следовательно, грамотно вложив в дом, квартиру, апартаменты или любой другой аналогичный объект деньги, Вы через некоторое время сможете гарантированно вернуть их, причём с неплохой прибылью. И чем раньше будет оформлен договор купли-продажи, тем лучше.

Возможно, именно сейчас настал момент, когда недвижимость в Польше покупать особенно выгодно. Дело в том, что цены действительно продолжают расти, но темпы немного снизились. Образно говоря, вместо регулярных спринтерских рывков, динамика цен больше напоминает уверенного в себе бегуна на длинные дистанции, который бережёт силы и уверен в своём превосходстве над соперниками.

Чтобы разобраться в этих вопросах и дать чёткие ответы на вопросы наших читателей, мы подготовили большой обзорный материал по недвижимости в Польше. Мы обсудим цены, основные тенденции, перспективы, динамику спроса и предложения и попробуем выяснить, насколько выгодны сейчас существенные вложения, или же с ними лучше немного повременить.

Вся фактическая информация была актуализирована на момент написания статьи (конец мая 2022 года) и учитывает все основные факторы, влияющие на рынок, в том числе – ситуацию с COVID-19. Просим обратить внимание, что материал не следует расценивать как непосредственное руководство к самостоятельным действиям. Помните о потенциальных рисках и степени ответственности, которые берёте на себя при любых операциях на рынке недвижимости в Польше. Если Вам нужна помощь и поддержка, свяжитесь с нашими экспертами и обсудите подходящие условия индивидуальной консультации (e-mail для связи – info@offshore-pro.info).

Историческая справка

2022 год не стал концом рынка недвижимости в Польше, как ошибочно полагали многие знатоки. Цены выросли в среднем на 5,5% – до 8330 PLN за м2 (1 EUR = 4,49 PLN; 1 USD = 3,68 PLN). Поэтому говорить о том, что рынок замер или оказался в коме преждевременно. Приведённые данные описывают ситуацию в крупных городах (Варшава, Вроцлав, Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань) и не могут быть экстраполированы на периферию, но в провинции дела идут примерно так же.

Интересно, что темпы роста цен на недвижимость в Польше заметно обгоняют ставки по депозитам (в мае 2022 года она вообще равнялась нулю!). Но при сравнении с 2019 и 2018 годом снижение всё же заметно (10,84% и 10,3% соответственно). И даже если внести поправку на инфляцию, 2,78% – это гораздо лучше, чем ничего. Поэтому говорить о том, что рынок недвижимости в Польше напоминает пациента в коме, никак нельзя.

Ситуация по крупным городам в 2022 году:

Варшава. Формальный рост – 2,7%, но с поправочным инфляционным коэффициентом наблюдается минимальное снижение – минус 0,1%, особенно заметное по сравнению с прошлым годом (+6,2%). Но, как будет дальше ясно, Варшава – скорее исключение из правил. И как только пандемия COVID-19 отступит, рынок быстро наверстает упущенное.
Лодзь. Показатели роста выдающиеся – 13,4% (10,3% с учётом инфляции).
Краков, Вроцлав. Рост 9,5% и 9% соответственно.
Гданьск – +7,1%.
Гдыня – +6,1%.
Познань. Единственный крупный город, где рынок недвижимости в Польше находится в летаргическом сне – формальный рост 2,2%, а если внести поправку на инфляцию, то мы получим фактическое снижение – до минус 0,5%.

Напомним, что эти данные во многом объясняются пандемией и общим снижением деловой / инвестиционной активности. Если вспомнить о том, что в Европе сейчас активно идёт вакцинация, можно предсказать скорое изменение ситуации. Здесь мы имеем тот случай, когда банальная и набившая оскомину фраза «спешите выгодно вложить деньги» действительно имеет смысл.

Средняя стоимость квадратного метра жилья для вторичного рынка:

Варшава – 10100 PLN.
Гданьск – 8880 PLN.
Краков – 8210 PLN.
Вроцлав – 7980 PLN.
Гдыня – 7910 PLN.

Это самые дорогие в плане цены на недвижимость в Польше города. Если не ставить перед собой цель купить жильё именно в них, можно рассчитывать на значительно более выгодные условия покупки. Но здесь следует помнить, что это автоматически снизит доходность в будущем. Иными словами, если Вы хотите купить дом, квартиру или апартаменты для жизни, лучше выбирать небольшие города вне зоны «большой семёрки». Но для реализации инвестиционных проектов рекомендации будут диаметрально противоположными.

На что ещё обратить внимание:

Наиболее доступная по цене недвижимость в Польше (если говорить о крупных городах) в Лодзе – 5530 PLN за м2.
Общее число сделок за 2022 год снизилось на 19% (до 53.000). Отметим, что в 2019 году рынок продемонстрировал небольшой рост (0,8%)
Иностранцы не ограничены в правах при покупке недвижимости в Польше (квартиры в кондоминиуме).
Правом на покупку земли в коммерческих целях обладают только резиденты Еврозоны (включая Исландию, Норвегию и Лихтенштейн).

Экономический рост как фактор расцвета недвижимости в Польше

На рынок жилья влияют множество факторов, часто являющиеся взаимоисключающими. Но с тем, что его прибыльность и развитие напрямую зависят от уровня экономического развития, не спорят даже скептики. Польша – отличный пример того, насколько рынок недвижимости благосклонен к темпам роста.

Недвижимость в Польше прошла через несколько бумов, проявившихся в конце нулевых – в период с 2005 по 2008 год. Возможно, такая тенденция продолжалась бы и дальше. Но глобальный экономический кризис серьёзно повлиял на все сферы жизни, в том числе – на недвижимость. Зачем об этом говорить, спросите Вы? Причина проста. Стабильно высокий рост цен на жильё – лучшее доказательство того, что инвестиции в недвижимость в Польше были, есть и (внимание!) будут выгодными. Даже если некоторые «диванные эксперты» придерживаются иного мнения. С фактами не поспоришь!

Сравнение цен в 2008 и 2022 годах в нескольких крупных городах:

Гданьск: +46,7%.
Вроцлав: +35,9%.
Лодзь: +37,4%.
Гдыня: +27,3%.
Познань: +24,8%.
Краков: + 24,3%.
Варшава: + 11,3%.

Интересно и необычно, что менее всего недвижимость в Польше подорожала именно в столице – Варшаве. Мы намеренно акцентируем внимание читателей на этом моменте, так как «на периферии» цены традиционно несколько меньше. А если при этом Вы ещё и получите максимальный доход, миф о недоступности для обычно человека инвестиций в недвижимость Польши можно считать окончательно развенчанным.

Позволим себе ещё один неочевидный вывод. Цены на недвижимость достаточно жёстко привязаны к регулярным всплескам покупательского интереса (бумам), и более всего растут именно в этот период. Мы могли наблюдать это в 2005 году (+23%), 2006 году (+28%), 2007 году (+45%), 2008 году (+13%) – все примеры касаются Варшавы. Но здесь следует понимать, что глобальные экономические спады способны нарушить стройность таких логических конструкций. Поэтому, планируя покупку недвижимости в Польше, следует быть максимально осторожным.

Так, в период с 2008 по 2013 годы цены стабильно снижались, в среднем они просели на 13,8% (25,3% с учётом поправочного инфляционного коэффициента). Но ситуации, когда плохо везде и у всех, случаются довольно редко. Поэтому не стоит опасаться, что инвестиции в недвижимость Польши окажутся невозвратными. Возможно, Вас просто нужно будет немного подождать.

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Всё что нужно знать о рынке недвижимости Польши

Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:

Войдите с помощью:

BYN
BYN + $/€
BYN + $
BYN + €
BYN +

тип	цена	за м²	+/-
1 комн.	$38 500	$1 235 ↑	+3
2 комн.	$58 600	$1 244 ↑	+1
3 комн.	$78 200	$1 182	—
4 комн.	$90 500	$1 130	—

Динамика цен на квартиры в Минске

Квартира, комната на продажу
Квартира, комната в аренду
Дом, участок на продажу
Дом, усадьба в аренду
Коммерческая недвижимость на продажу
Коммерческая недвижимость в аренду
Зарубежная недвижимость
Спрос – куплю, сниму

В Telegram-канале Realt.by прошел подкаст, который мы посветили покупке недвижимости в Польше. Эксперты рассказали о всех нюансах и подводных камнях приобретения квартир или домов в стране-соседке. Разобрали этапы покупки квартиры для жизни и для инвестиций. Полную запись беседы вы можете прослушать здесь. А про ипотеку здесь. Те, кто больше предпочитает текст, читайте выдержки из подкаста ниже.

Помогла нам разобраться с вопросами приобретения недвижимости в Польше директор филиала агентства недвижимости Keller Williams Poland в Познани Наталья Зайцева.

Справка. Сама компания говорит о себе так: «Первый офис Keller Williams Realty, Inc. был открыт в 1983 году в Остине, штат Техас. Основателями этой компании стали Гарри Келлер и Джо Уилльямс. От продажи местной недвижимости они смогли дойти до огромнейшей риэлтерской интернациональной корпорации. В основе ее успеха лежит мудрое решение щедро делиться прибылью со своими агентами, чтобы удерживать ценные кадры. На данный момент по всему миру работает более 800 офисов Keller Williams Realty, Inc., включая расположнные на таких континентах, как Африка и Южная Америка. Общее количество работников международного персонала составляет не менее 150.000 человек, которые не просто успешно „влились“ в работу, а прошли обучение, которое предлагает сама компания. Она прочно укрепилась в списке 100 лучших риэлторских компаний, в 10-ке лучших компаний для работы Кроме того, фирма активно занимается благотворительностью, ведь она регулярно жертвует крупные суммы в фонд помощи детям Африки, Центру по борьбе с раком им. Андерсона Также корпорация охотно поддерживает семьи своих работников. Задача, что поставила перед собой Keller Williams Realty, Inc., заключается в том, чтобы строить: карьеру, стоящую того, чтобы ей заниматься; бизнес, стоящий того, чтобы владеть им; жизнь, стоящую того, чтобы прожить ее; опыт, стоящий того, чтобы делиться им; наследие, стоящее того, чтобы его оставлять».

Квартиры

Иностранец может купить в Польше недвижимость, даже если он находится за границей, то есть начать процедуру приобретения недвижимости до приезда в Польшу. Иностранец имеет право купить недвижимость в Польше, не связанную с землей, и не коммерческую недвижимость. Это может быть квартира, таунхаус. Не может купить: дом. Земельный участок он может приобрести, но придется столкнуться с определенными сложностями.

Если квартира находится не в приграничной зоне, то можно ее купить имея только деньги и паспорт. Это касается как новостроек, так и вторичного жилья. Единственная разница, что при покупке первичного жилья вы не платите никакой налог на покупку, при покупке вторичного — платите 2% налог государству.

Новостройки в Польше покупаются по так называемому договору долевого участия, который оформляется у нотариуса. В этом договоре мы оговариваем порядок расчета и порядок покупки квартиры. Зависит от того, как хочет покупатель и какие возможности дает продавец. Допустим, если до конца срока введения в эксплуатацию остается еще много времени ( например, год, полгода), то можно договориться о рассрочке. В этом случае вы вносите платежи частями, вначале 5%, потом 10, 20 и так далее. Главное, чтобы до конца строительства была внесена полная стоимость. Если это тот же застройщик, но до конца строительство осталось пару месяцев, то, соответственно, там идет оплата целым платежом либо двумя платежами.

Рынок недвижимости в Польше очень активен. Независимо от того первичная или вторичная недвижимость. Больше всего интересуют поляков однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади, потому что их покупают инвесторы для последующей сдачи в аренду. В Польше очень много университетов, есть студенческие города ( например, Вроцлав, Познань), куда приезжает много иностранцев учиться. Не каждый предпочитает покупать квартиру в собственность, многие арендуют. Поэтому, рынок аренды активен. Кроме того, приезжают иностранцы, которые инвестируют в недвижимость. Например, человек живет в России, приезжает, покупает квартиру в Польше и спокойно в дальнейшем получает прибыль.

Вид на жительство невозможно получить через покупку недвижимости. Но его можно получить через покупку бизнеса, через открытие фирм. Бизнес также можно связать с недвижимостью. Например, у нас строятся апарт-отели, и инвесторы покупают там целый этаж или 2−3 апартамента. Это у них уже функционирует как бизнес, это коммерческая недвижимость, мы ее оформляем на фирму и, соответственно, у человека фирма работает, бизнес — и через эту же фирму человек получает вид на жительство. Вначале временный, потом постоянный. Для того, чтобы получить постоянный вид на жительство, нужно 5 лет непрерывно находиться в Польше легально. Не обязательно вести деятельность. Важно, чтобы последние три года перед подачей документов на ПМЖ человек официально был трудоустроен и получал доход. Первые два года можно даже не работать.

Шанса попасть в долгострой практически нет. В Польше сильно защищены права покупателя первичной недвижимости. Все денежные средства, которые оплачиваются покупателем, поступают не на расчетный счет застройщика, а на целевой блокированный счет и уже потом банк выдает застройщикам эти деньги частями, в соответствии с планом реализации строительства. То есть, построили 30%, столько же получили.

Польские квартиры намного меньше. Именно небольшие по метражу квартиры пользуются спросом в Польше, потому что квадратный метр очень дорогой, если сравнивать с Беларусью, Украиной, Россией. Например, однокомнатная квартира может быть от 23 метров квадратных до стандартных 38−40. Двухкомнатная квартира может начинаться от 35 метров квадратных и до 55−58. Трехкомнатная квартира от 55 метров квадратных до 70 метров. А 100 «квадратов» — уже эксклюзив.

Зачастую застройщики возводят такие микрорайончики, состоящие из 5−7 домов, как правило, малой этажности — 4−5, не более. В этих домах первый этаж сдают под парикмахерские, магазины, так, чтобы выйти из дома — и всегда все рядом. Чаще всего еще подземный паркинг. Также после пандемии пользуется популярностью таунхаусы — небольшие домики, двухэтажные, до 100 квадратных метров, с участком земли. Как правило, они расположены на границах городов, там немного дешевле земля.

Для инвестиций покупают только квартиры. Таунхаусы — для комфортного проживания. И они хорошо подходят иностранцам. Потому что, как правило, иностранец хочет себе дом, кусочек земли, а дом он купить по закону не может, квартиру — не очень хочет и таунсхаус для него — идеальное решение.

Очень сильно зависит цена от локализации, стандарта самого дома. Например, в Познани или Вроцлаве цена начинается от 8 тысяч злотых ($ 2,5 тысячи) и до 13 тысяч злотых ($ 3,5 тысячи) за квадратный метр. Если говорить о таун-хаусах, то там квадратный метр стоит от 5500 злотых ($ 1,5 тысячи). В итоге это получается также, как купить квартиру в городе, но вы получаете большую площадь и кусочек земли.

Застройщик обязательно обеспечивает дом парковочными местами. Сейчас ввели стандарт, что парковочное место не может быть очень узким, их расширили. На одном этаже парковки не помещаются, поэтому стали делать двухэтажные паркинги. Также должны делать детские площадки, места для выгула собак. Есть и такие застройщики, которые не делают детских площадок, потому что считают, что это уже не популярно. Родители с детьми ходят в парки гулять, а возле дома делают места для выгула собак. Застройщики считают, что это более необходимо.

Паркинг-место можно приобрести вместе с квартирой. Например, в Познани в подземном паркинге стоимость начинается от 25 000 злотых ($ 6700) до 45 000 злотых ($ 12 000). Наземное паркинг-место — 15 000 злотых. В элитных домах есть бесплатный паркинг, но, как правило, в таких домах стоит шлагбаум.

Вторичный рынок также активен, как и первичный. «Вторичка» по ценам приблизительно выходит так же, как купить в новостройке и сделать там отделку. И тут нет единого мнения, что лучше покупать: каждый берет то, что ему нравится. Например, кто-то говорит, что категорически не хочет делать ремонт, кто-то — что ему сегодня нужно купить, въехать и жить, а кто-то — что не спешу и хочу сделать ремонт, чтобы нравился именно мне, по своему дизайн-проекту. Тем более, здесь есть компании, которые занимаются ремонтами под ключ от самого дизайн-проекта. Стоимость такого ремонта с дизайном — 800 злотых ($ 230) за метр квадратный. Сюда входит: дизайн-проект, работа, материалы, покупка материалов. Вы просто выбираете в каталоге, что вам нравится, утверждаете дизайн-проект, отдаете ключи и через 2 месяца приходите забирать готовую квартиру.

Перепланировки узаконивать не нужно. Единственное, если это несущие стены, то их нельзя разбирать. Все остальное можно переносить. Это касается и панельных домов.

Русскоязычные покупатели обычно не любят « каменицы» (дома 1900-х годов постройки — прим.ред.), а поляки, наоборот, очень любят там жить. Сейчас стало модно выкупать старые каменицы целыми зданиями, реставрировать, ремонтировать и делать из этого апарт-отели, гостиницы, просто квартиры — для последующей сдачи в аренду. Это очень выгодно, если покупать целое здание, маленькие квартиры, сдавать студентам, и потом на этом хорошо зарабатывают. Также в каменицах покупают и большие квартиры по 150 метров, делают хороший ремонт и сдают. В основном это несколько совмещенных трехкомнатных квартир.

Дома

В Польше нельзя иностранцам покупать частные дома, потому что это недвижимость, связанная с землей. Для того, чтобы получить разрешение, вы должны собрать пакет документов на необходимую недвижимость, которую вы покупаете, заключить предварительный договор с продавцом недвижимости, в котором будет написано, что продавец хочет нам продать, за какую стоимость, на каких условиях, в какие сроки. Вы должны подтвердить источник финансирования: либо это наличные средства, либо ипотека. И весь этот пакет документов вы должны подать в министерство внутренних дел. При этом обязательным условием является « подтверждение своей связи с Польшей». В законодательстве не прописано, как именно это делать. Несколько раз разговаривала с министерством, и они сказали, что это интерпретируют по-разному и смотрят на каждый конкретный случай индивидуально. Если у человека вид на жительство, даже временный, то тут прямая связь с Польшей. Они так считают. Если у человека корни, карта поляка, то, соответственно, тоже проблем быть не должно. Но, если человек приехал по визе и хочет купить недвижимость, связанную с землей, то здесь уже на усмотрение конкретного инспектора министерства.

Это длится, как правило, от 6 месяцев до года. Законодательно, 3 месяца, но они никогда в эти сроки не укладываются. Продавцы, конечно же, столько времени ждать не будет, поэтому не хотят совершать такие сделки. Единственные, кто соглашается, — продавцы крупной недвижимости, которая не так просто продается. Для такого продавца иностранец — это единственный шанс что-то продать.

Единственный шанс купить землю в Польше — это таунхаусы. Здесь как-раз есть земля, немного, но есть. Земля находится в общем владении всех соседей. То есть, если таунхаус состоит из 4 квартир, то у них земельный участок разделен условно на 4 части, заборы стоят, но не написано у кого сколько.

Если же человек получил разрешение на покупку земли, то по стоимости дома совершенно разные. Зависит от того, где находится. Например, 10 соток земли в 25 километрах от города — примерно 200.000 злотых ( $52.500) и те же 10 соток земли 5 километрах от города — 400.000 злотых ($ 105.000). Соответственно, и дом, поставленный на этом участке, вырастает в цене существенно. Далее зависит из чего построен дом, какой площади. Например, если взять стандарт 150−200 квадратных метров на участке в 10 соток, то он будет стоить 800.000−1.000.000 злотых (210.000 — 262.000 $).

Покупка коммерческой недвижимости — это реально. На физическое лицо коммерческую недвижимость не купить, также как и землю, а вот на фирму можно.

Ипотека

Конечно, так сразу ипотеку белорусу не дадут. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, нужно: приехать, трудоустроиться или открыть бизнес, получить вид на жительство. Имея вид на жительство и стабильный доход в Польше, вы можете получить ипотеку. Есть еще варианты получить ипотеку без вида на жительство, имея только рабочую визу и стабильный доход в Польше. Ипотека рассчитывается в зависимости от вашего возраста. Как правило, человек до 40 лет может получить ипотеку на 30 лет под 3−4%. Отличие от ипотеки в Беларуси, России или Украине в том, что в Польше, если человек хочет взять ипотечный кредит, он идет не в банк, а к ипотечному консультанту, который просчитывает ваши возможности. Все зависит от того, какой у вас договор на работе, легализация, сколько имеете первоначального взноса. Далее консультант выбирает несколько подходящих банков, собирает документацию и подает в эти банки. То есть не вы сами этим занимаетесь и бегаете по банкам, а кредитный консультант. Услуги такого кредитного консультанта бесплатны в Польше, их услуги оплачивают банки.

Необходимый доход зависит от того, какую недвижимость хотят купить. Чем дороже недвижимость, тем больше должен быть доход. Как правило, дохода в 3000—3500 злотых достаточно, чтобы взять ипотеку на небольшую квартиру. Например, если вы хотите купить таун-хаус, то доход должен составлять 4500−5000 злотых. И это если состав семьи 1 человек, потому что, если 2 работающих, то там по-другому рассчитывается. Кстати, на человека должен приходиться прожиточный минимум 1100 злотых. Если в составе семьи 3 человека, то 1100 на каждого: это уже будет 3300. Заявки на получение кредита рассматриваются примерно 2 месяца. В это время аналитики делают мониторинг работодателя и тех, кто этот кредит просит.

Здесь при получении ипотечного кредита страхуют ответственность: от потери работы, от смерти. Страхуют и недвижимость, и человека. Если с человеком что-то случается, то в права вступают его наследники. И тут можно выбирать страховку: если с человеком что-то случается, а квартира стоит 400.000 злотых, то можно застраховать на половину стоимости. Например, страховая компания погашает 200, а остальную половину — наследники. Можно купить страховку подороже, которая охватит весь кредит. Ипотеку можно брать на новостройки и на вторичку. Чтобы сформировать кредитную историю, нужно работать на одном месте год, но до пандемии было меньше.

Покупка недорогой недвижимости в Польше

Жильё в Польше и его покупка, пользуется большой популярностью среди жителей других государств. И причина — высокий уровень и качество жизни в стране. Купив недвижимость в Польше, можно будет себе позволить приезжать сюда отдыхать или постоянно жить.

Благодаря тому, что страна вступила в Евросоюз, продажа жилья стала набирать обороты, постоянно развиваясь и становясь все более привлекательной для граждан всего мира.

Польский санаторно-курортный комплекс Кудова Здруй входящий в комплекс Клодзких Курортов

Почему стоит приобретать жильё в Польше

Причин приобрести недвижимость в Польше несколько, и они довольно значимы:

Демократичность условий продажи имущества для иностранцев.
Доступная цена.
Высокий уровень развития инфраструктуры.

Подробная карта Польши с указанием городов и приграничных государств

Помимо этого, Польша привлекательна разнообразием кухни – необычностью рецептов, которые известны по всему миру.

Покупка жилья в Польше – правила для иностранных граждан

Для возможности купить недвижимость в Польше гражданин другого государства не обязан иметь какой-либо правовой статус и получать разрешение. Это распространяется на следующие случаи в 2022 году:

Если приобретается жильё – квартира или апартаменты, нежилое помещение для гаража или сам гараж;
Если гражданин уже имеет статус ПМЖ в Польше и прожил в стране 5 лет;
Если имеется супруг/супруга с гражданством Польши, а время проживания в стране не меньше 2 лет, и квартира их — совместно нажитое имущество;
Купля земельного участка не более 0,4 гектара в черте города с планами использования для нужд предприятия, имеющего иностранный капитал.

При покупке дома, жилья, расположенного рядом с границей или участка земли, имеющего площадь больше 1 гектара, нужно получить разрешение, выдаваемое МВД государства. Оно может быть получено при соблюдении определённых условий:

Должна отсутствовать угроза оборонной способности, безопасности и установленным порядкам в стране, включая социальную политику и здравоохранение.
При наличии обстоятельств, подтверждающих существование связи с государством.

Если все это соблюдено, первым делом пишется заявление. Это делается в свободной форме с предоставлением следующих бумаг:

Так выглядит паспорт гражданина Польши

Время получения разрешения

При полном пакете документов ожидание составляет 2 месяца и действует в течение одного года. За это время нужно будет урегулировать все вопросы и приобрести жильё.

Стоимость оформления

В стоимость оформления будет входить госпошлина, составляющая 98 польских злотых. Разрешение обойдётся в 1570. Если документы подаются посредством доверенного лица, за доверенность нужно будет заплатить 17 злотых.

Так выглядят польские деньги – злотые

Стоимость услуг нотариуса напрямую зависит от цены недвижимости:

цена в пределах 3000 обойдётся в 100 злотых;
3000–10000 – 310 плюс 2% от суммы, большей, чем 3000;
30000-60000 – 710 плюс 1% от суммы, превышающей 30000;
60000-1000000 – 1010 плюс 0,4% от суммы, большей, чем 60000;
1000000-2000000 – 4770 плюс 0,2% от суммы, превышающей 1000000;
2000000 и больше – 6770 плюс 0,25% от суммы, превышающей 1000000.

Помимо этого, нужно будет заплатить налог, составляющий 2% от цены жилья.

Стоимость недвижимости

Цена недвижимости напрямую зависит от местонахождения и размера, варьируясь в пределах 3000-20000 за квадратный метр. Стоимость домов — в пределах 2000 за кв. м. в американской валюте.

Коммунальные платежи

В содержание квартиры входит два вида платежей:

Оплата ремонтного фонда, равная 2 зл.*кв. м, что равняется примерно 200 злотым. Его используют во время проведения крупных ремонтных работ.
Эксплуатация. В платёж входит пользование водой, охраной, вывозом мусора. Газ и электроэнергия – отдельная статья расходов. В год эта сумма равна примерно 2000.

При выборе квартиры одним из главных вопросов станет – купить в новостройке или на вторичном рынке? Первый случай хорош тем, что можно выбрать планировку, но при этом есть некоторые риски и большие затраты. Тем более что пока дом строится, надо будет где-то жить, а это ещё одна статья расходов.

Во втором случае цена будет на порядок меньше, но нужно обращать внимание на то, сколько лет зданию и насколько оно функционально.

Принцип приобретения жилья в Польше

В случае посредничества агентства, всеми документами и проверками занимается оно.

Аренда виллы под Варшавой

В противном случае придётся заняться проверкой правового состояния квартиры или дома самостоятельно, обратившись в Кадастровый отдел.
Нужно будет обратить внимание на следующие моменты:

В каком фактическом состоянии находится продаваемый объект, для чего предназначено и так далее.
Наличие вписанного собственника/ков.
Имеющиеся права, кроме ипотеки.
Имеющиеся ипотеки.

После уточнения всех этих моментов можно приступать к подписанию предварительного договора с внесением залога или предоплаты. На этом этапе при покупке по ипотеке происходит обращение в банк.
После подписания договора и передачи всей суммы продавцу недвижимость становится собственностью покупателя. Останется только внести новую запись в Кадастровом документе.

Формы собственности в Польше

Самые распространённые, это «odrębna własność» или отдельная, «spółdzielcze własnościowe prawo» — кооперативная, дома и TBS. Стоит рассмотреть каждую форму в отдельности:

К отдельному праву собственности относятся – сама квартира, общие помещения (лестничные пролеты, коридор, лифт и так далее) и земля. Приобретение в собственность является одновременным включением в товарищество собственников. Это обязывает участвовать в голосованиях и собраниях.
Такой вид собственности не сильно отличается от предыдущего. Приобретённое жильё подлежит продаже, сдаче в аренду, дарению, завещанию. Притом, что это имущество является собственностью целого кооператива. Согласие других собственников потребуется только при изменении назначений, например, жилое поменять на офисное. При длительной задолженности по квартплате или имеющихся нарушениях установленного порядка, возможна продажа посредством аукциона.

Отреставрированный дом в Польше со старой архитектурой

Аренда жилья в Польше

Польское законодательство предусматривает минимальный срок аренды жилья – 3 месяца. На меньшее время можно снять отель, хостел или мотель. Размер залога равен цене месячной аренды. При расторжении договора аренды до его окончания, возвращается сумма всего залога. Процесс расторжения длится месяц.

Пример польского договора аренды квартиры

Цена аренды жилья будет зависеть от некоторых моментов:

Месторасположения;
Состояния, в том числе срока его эксплуатации;
Наличия рядом торговых центров и транспорта;
Класса жилья и размера.

Снять жильё в столице или крупном городе будет значительно дороже, нежели в маленьком городке.

Способы поиска съёмного жилья

Для того чтобы снять жильё самостоятельно необходимо хоть немного владеть польским языком, что даст возможность читать объявления в газетах, на столбах, и в специально отведённых местах.

Другой вариант – обратиться в агентство недвижимости или воспользоваться услугами посредника.

Аренда квартир в новых многоэтажных домах

В первом случае затраты будут минимальные, во втором максимальные.
В помощь людям, ищущим жильё самостоятельно, существует несколько сайтов:

gumtree.pl – на нём можно найти практически все необходимое.
otodom.pl – сайт, предназначенный только для недвижимости, где описаны любые мелочи – интернет, сад, балкон, этажность и так далее.
gratka.pl – портал со множеством функций.
olx.pl – сайт с удобным поиском и наличием приложений AppStore и в GooglePlay.
wspollokator.pl. – подходит тем, кто желает арендовать жилплощадь совместно с кем-нибудь.

Следует иметь в виду, что жильё в одном и том же районе одинаковых размеров и условий может стоить совершенно по-разному.

Особенности оплаты арендуемого жилья в Польше

Цена арендной платы включает в себя оплату хозяину и «чинж» или «czynsz». Например, аренда стоит 1200 польских злотых. Не стоит сразу радоваться небольшой цене, при оплате она увеличится ещё на 600. Но бывает и так, что «чинж» уже включён в сумму аренды. А бывает, что его вообще нет. К этой сумме прибавляется оплата газа, воды и электричества. В основном хозяин жилья сразу рассчитывает расход исходя из количества человек.

Каждые полгода проводится сверка показаний и если обнаружился перерасход, проживающие доплачивают недостающую сумму.

Плюс ко всему вышесказанному прибавляется «kaucja zwrotna» — размер одной оплаты за проживание. Это является гарантией того, что ничего не будет испорчено или разрушено.

Таблица цен на недвижимость по сезонам в сутки

Когда заканчивается срок проживания, и все осталось в неизменном виде, эта сумма возвращается.

Что такое «obowiązek meldunkowy» или мельдунек

Это малозначащая формальность, приносящая много проблем. Без него откажут в открытии счёта в банке, получении карты и даже пребывать в Польше, не имея мельдунек, опасно и рискованно. Его необходимо получить после заключения договора с арендодателем в urząd. Это что-то вроде прописки, но без прав на недвижимое имущество. При этом не каждый хозяин сданного в аренду жилья соглашается предоставить временный мельдунек.

Но это можно сделать и без его согласия, с имеющимся на руках договором аренды. Хотя после этого могут последовать негативные последствия в виде выселения и отказа в возврате залога. Временный мельдунек оформляется просто и быстро – имея на руках паспорт, визу или карту прибытия и договор аренды в urząd берётся талончик, выстаивается небольшая очередь и через 10 минут все благополучно заканчивается. Цена за этот процесс – 17 злотых.

Замельдоваться можно и не там, где проживает человек – закон это разрешает, но могут возникнуть проблемы при оформлении чего-либо в стране, например, при устройстве ребёнка в детский сад.

Кому охотнее сдают квартиры поляки

Есть определённые категории людей, у которых не будет проблем со съёмом жилья в Польше:

молодые бездетные работающие пары;
приличные семьи с одним уже повзрослевшим ребёнком;
мужчины, работающие в крупной компании.

Поляки всегда интересуются местом работы у иностранцев. Большое значение будет иметь хорошее владение языком – доверие возрастает. Плюсом будет отсутствие вредных привычек – курения. А также больше шансов получить жильё будет, если нет животных.

Сдающийся дом в аренду под Краковом

Несмотря на постоянный рост цен на дома и квартиры в Польше, спрос на недвижимость не уменьшается. А все потому, что продажа любого жилья, даже в крупном польском городе или дома в пригородной зоне, будет раза в три дешевле, чем в России.

А приобретённый дом в туристическом месте будет выгоден вдвойне, так как сможет принести ещё и прибыль. А в будущем продажа этой недвижимости даст хороший доход. Благодаря стабильной экономической и политической ситуации в стране вкладывать капитал в имущество очень выгодное мероприятие.

Покупка недвижимости в Польше: на что обратить внимание?

Каждый, кто переезжает в другой город, а уж тем более в другую страну, рано или поздно задумывается над вопросом покупки собственного жилья. В этой статье хочу с вами поделиться особенностями покупки жилья в Польше.

На что обратить внимание при покупке недвижимости в Польше?

Какой рынок выбрать: первичный или вторичный!

У того и другого варианта есть свои плюсы и минусы.

Первичный рынок: есть возможность приобрести квартиру дешевле рыночной цены, если вы покупаете квартиру на стадии строительства.

При покупке квартиры на первичном рынке в Польше вы не платите налог 2 % от стоимости квартиры при ее приобретении. Согласитесь, это приятный бонус.

Покупка квартиры на первичном рынке дает возможность Вам на начальном этапе спланировать ремонт, купить подходящую мебель…но! Обратите внимание, что это потребует от Вас не малых вложений. В среднем ремонт в небольшой двухкомнатной квартире и покупка мебели обойдется в 35 000-50 000 PLN.

Важный вопрос при покупке квартиры на первичном рынке в Польше – это выбор застройщика! Даже если вы ищете квартиру с помощью риэлтора, лучше проверить рекомендации компании-застройщика, с которой вы собираетесь сотрудничать.

При покупке квартиры на вторичном рынке в Польше Вам придется заплатить налог (2 % от стоимости квартиры) на ее приобретение.

Типы собственности и коммунальные платежи:

При покупке квартиры в Польше важными составляющими при выборе являются: форма собственности и коммунальные платежи.

Есть несколько разных видов жилья, которые представлены на рынке в Польше.

Spoldzielnia Mieszkaniowa — SM. По сути, когда продается квартира SM, то вы можете увидеть в объявлении о продаже пометку TBS. Как правило цены на квартиры TBS достаточно низкие, но при покупке квартиры TBS вы не являетесь ее владельцем, а получаете только права пользования недвижимостью (берете квартиру в аренду ). В данном случае, квартиру TBS нельзя заложить, завещать или передать в субаренду. Тем не менее, квартиру (а точнее, паевое участие арендатора в собственности), можно продать. В результате чего право аренды, соответственно, будет переуступлено новому арендатору. Важно: Стоит так же отметить важную особенность: приобрести квартиру TBS по ипотеке не представляется возможным. Важно: покупка квартиры за наличные средства так же имеет свои особенности. Об этом можно почитать в статье Покупка недвижимости в Польше

Второй вариант Wspolnota Mieszkaniowa — WM

WM обычно организуются во время постройки новых домов девелопером.

WM как правило это один-два дома, а количество жителей редко когда превышает 100-200 человек. В связи с чем каждый, купивший квартиру в доме WM, получает право голоса и имеет возможность принимать решение о ремонтных работах, вопросах управления и так далее.

Коммунальные платежи:

Размер оплат за квартиру в Польше обычно состоит из нескольких составляющих:

czynsz (в переводе арендная плата еще иногда называют oplaty administracyjne) – по сути это коммунальные оплаты. В эту оплату может входить не только ремонт и благоустройство прилегающей территории, а еще и вывоз мусора, отопление, вода. Так что всегда стоит смотреть, что включено в czynsz и что придется платить отдельно. Важно: Ежемесячно оплата Czynsz может быть как 300 так и 800 PLN. Поэтому при покупке недвижимости в Польше очень важно обратить внимание именно на эту цифру и выяснить точные цифры ежемесячных платежей, чтобы не было сюрпризом.

Чаще всего czynsz пересматривается раз в полгода-год.

Кроме czynsz обычно отдельно оплачивается электрическая энергия и газ .

Дополнительно может взиматься оплата за паркинг.

В новых домах обычно строят или подземные паркинги или гаражи, которые продаются изначально в дополнение к квартирам.

Важно: При покупке недвижимости в Польше с парковочным местом, стоит обратить внимание на то, что если паркинг-это отдельно стоящее здание, то велика вероятность того, что это придется оформлять как земельный участок. Более подробно о процедуре оформления читайте в статье Как купить дом или земельный участок иностранцу в Польше Квартира или дом?

Если вы покупаете квартиру в Польше для личного пользования, то никаких сложностей у вас не возникнет. Достаточно заключить договор купли-продажи и передать деньги. Перед этим необходимо посетить нотариуса, который проверит недвижимость.

С покупкой дома все сложнее, но не смертельно.

Для того чтобы купить дом в Польше иностранцу требуется разрешение от МВД Польши. Более подробно о покупке дома в Польше читайте в этой статье Как купить дом или земельный участок иностранцу в Польше

Важно! После покупки недвижимости не забудьте переоформить договора у энергетиков, в местной Управляющей компании (administracja spółdzielni mieszkaniowej), прописаться – все это конечно потребует от вас дополнительно некоторого времени, однако все это оформляется бесплатно. При переоформлении договоров нужно обязательно иметь Акт купли-продажи от нотариуса.

Конечно, покупка недвижимости в Польше это очень ответственный шаг и важно так же обратить внимание на район, в котором покупаешь квартиру, на транспортную развязку, на инфраструктур и т.д

В этой статье мы постарались рассмотреть лишь небольшую часть важных особенностей покупки квартиры в Польше.