Купить квартиру в Болгарии: мнение специалиста по этому вопросу

Недвижимость в Болгарии: плюсы и минусы

Болгария! С чем ассоциируется у наших соотечественников это балканское государство? Спросите любого, и в ответ вы услышите примерно следующее: теплое море, удивительно красивые горные пейзажи, европейский сервис и, главное, относительно низкие цены, в том числе и на жилье. Именно эти факторы определили лидерство Болгарии у российских покупателей недвижимости за рубежом. А что думаете о Болгарии вы? Мечтаете ли стать владельцем болгарской собственности? Или все еще сомневаетесь?

Согласитесь, что перед принятием такого важного решения, вначале стоит все хорошенько обдумать, взвесить все плюсы и минусы, постараться разглядеть подводные камни, предвидеть возможные последствия в будущем. Такой подход поможет избежать разочарований и в полной мере насладиться будущей покупкой.

Давайте вначале поговорим о положительном и детально осветим главные факторы, влекущие российского покупателя в это балканское государство. После этого, для объективности оценки, рассмотрим минусы, которые обязательно стоит учесть иностранному покупателю.

Плюсы покупки

Привлекательные цены. Это, пожалуй, один из самых весомых факторов, определяющих спрос на болгарскую недвижимость. Стоимость квадратного метра даже в самых престижных районах балканского государства намного ниже стоимости аналогичной недвижимости в Италии, Испании и Греции. А если сравнивать с российским рынком, то элитная болгарская недвижимость вообще расположена в ценовом сегменте ниже среднего московского или питерского уровней. Добавьте к этому приемлемые цены на еду, транспорт и услуги в развлекательных учреждениях, и вы поймете, что соблазняет такое количество наших соотечественников.

  • Последствия кризиса 2008 года и резкое падение спроса, в результате чего цены упали на 40%.
  • Более низкая покупательная способность населения по сравнению со среднеевропейским уровнем.
  • Социалистическое наследие страны.

Развитая инфраструктура курортных центров. Для Болгарии туризм – важный сектор национальной экономики, и его развитию уделяется первостепенное внимание. Большие средства направляются на ремонт старых и строительство новых дорог, развитие курортной инфраструктуры, благоустройство малых и больших курортов страны. И хотя Болгария пока еще отстает от других европейских стран, но уже сейчас выглядит очень достойно.

Курорты на любой вкус. В Болгарии можно отдыхать круглый год: летом поплавать в ласковом теплом море, зимой покататься на лыжах с заснеженных горных склонов, а в межсезонье поправить здоровье на бальнеологических курортах и испробовать целительной минеральной воды.

Родственные язык, культура, традиции. Русскоязычным покупателям зарубежной недвижимости будет гораздо легче акклиматизироваться в Болгарии, нежели в странах с незнакомым языком, своеобразной культурой, чуждым менталитетом. Также учитывайте, что болгарский курортный сектор ориентирован по большей части на туристов из России и стран СНГ, поэтому немалая часть болгар в той или иной степени владеют русским языком.

Особые условия для пенсионеров. Болгарское законодательство дает возможность получить вид на жительство для пенсионеров иностранцев по упрощенной схеме. Для получения ВНЖ необходимо всего лишь приобрести недвижимость, подтвердить свое финансовое состояние и пройти несложную процедуру оформления.

Минусы покупки

Визовые ограничения. Так как Болгария – это уже Европейский Союз, для граждан России и большинства стран СНГ въезд и пребывание в стране создает определенные трудности. Иностранцам, не являющимся гражданами ЕС, приобретение недвижимости дает право лишь на получение мульти визы с возможностью пребывания до 90 дней подряд. Является ли это весомым недостатком или нет, зависит от целей приобретения собственности.

Запрет на продажу земли иностранцам. По закону Болгарии иностранный гражданин не имеет права на приобретение в собственность земельного участка. Если вы решили купить апартаменты в новостройке, тогда это ограничение Вас не касается. Если же ваша цель – домик в деревне или вилла на берегу моря, тогда с покупкой возникнут определенные сложности. Фактически вы купите только строение, а землю будете арендовать у государства. Однако эту преграду можно вполне легально обойти. Для этого необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить землю на юридическое лицо.

Проблемы с отоплением в зимний период. Отсутствие централизованного отопления и слабая газификация страны – существенные минусы для иностранцев. Этот фактор не стоит сбрасывать со счетов, так как многие жилые здания, особенно постройки социалистической эпохи, за счет отсутствия всех жильцов отапливаются не полностью. Это ухудшает состояние жилищного фонда и приводит к увеличению расходов на отопление. Однако, если заранее поинтересоваться системой отопления жилого объекта и количеством пустующих в зимний период квартир, можно обойти негативное воздействие этого фактора.

Слабое развитие инфраструктуры болгарской глубинки. Если инфраструктура крупных курортных центров достаточно развита, то в небольших городках и поселках этот параметр оставляет желать лучшего.

Отличия в подсчетах жилой площади. Некоторые неосведомленные покупатели неприятно удивляются, когда реальная площадь их квартиры оказывается меньше заявленной в документах. На самом деле при подсчетах в жилую площадь в Болгарии включены общие доли (лестничные клетки, лифт), а также площадь террас и толщина внешних стен квартиры. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом и для Вас, учитывайте это перед совершением сделки.

Неоднозначное восприятие населением социалистического прошлого. Учтите, что многие болгары болезненно реагируют, когда речь заходит о временах социалистической эпохи. Иногда это может влиять на отношение к россиянам. Учитывайте это, когда заводите разговоры с местными жителями.

Некоторые подводные камни

Слишком дешевая недвижимость. Нереально низкая стоимость, как правило, свидетельствует о скрытых недостатках жилого объекта. К ним могут относиться: плохое расположение, полуподвальное помещение, неудобная планировка апартаментов, ветхость здания, проблемы с застройщиком или с документами. Учтите, что слишком дешевые квартиры в Болгарии – это в большинстве случаев неликвидная недвижимость, которая не только не принесет дохода, но со временем еще больше потеряет в цене.

Неправильный выбор жилого объекта. Необходимо понимать, что недвижимость на курортах предназначена исключительно для сезонного проживания. Особенно это касается жилых комплексов курортного типа или апарт-отелей, инфраструктура которых, наравне с инфраструктурой всего курорта, “умирает” в межсезонье.

Непомерные расходы на обслуживание. Некоторые жилые комплексы привлекают покупателей современным дизайном и разнообразием оказываемых услуг. Однако, в конце концов покупка заветных апартаментов оборачивается непомерно высокими расходами – 600-1000 евро в год. Эти подводные камни можно заметить и обойти, если внимательно, желательно с участием юриста, изучить условия контракта. Еще один вариант – приобретать жилье в обычных домах, где такса за обслуживание значительно ниже.

Читайте также:
Достопримечательности Сургута: правда или миф

Покупка недвижимости на стадии строительства. Покупая уже готовое жилье, вы можете сразу увидеть его положительные и отрицательные стороны, недвижимость же на стадии котлована, увы, не дает такой возможности. Будет ли соответствовать жилой объект заявленным характеристикам: вид из окна, доступные услуги комплекса, прилегающая территория. Определенные риски могут возникнуть в отношении документов и соблюдения сроков строительства.

«Учтите также, что если по каким-либо причинам вы будете не в состоянии придерживаться графика выплат, будет очень сложно получить обратно уже внесенные средства».

Это вовсе не означат «покупать только готовые объекты», скорее нужно аккуратно выбирать застройщика и учитывать возможные риски.

Итак, проанализировав опыт других, мы постарались объективно раскрыть основные плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии. А что думаете об этом вы? Ищите информацию, советуйтесь с другими, посетите Болгарию и посмотрите на нее своими глазами. Так вы сможете принять оптимальное решение и избежать разочарования.

Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии

Несмотря на то, что Болгария занимает первое место по популярности среди наших соотечественников, приобретающих жилье за рубежом, покупка недвижимости и владение ей здесь зачастую сопряжено с трудностями и проблемами. По данным Международного альянса прав собственности, Болгария занимает 58 место в рейтинге индекса защиты прав собственности вместе с Ганой, Индией, Китаем и Турцией. Многие другие страны, популярные среди российских покупателей (Финляндия, Германия, Франция), находятся далеко впереди. Неспроста среди местных бытует присказка «Гаранция — Франция», подтверждающая, что тем, кто боится рисков, лучше отправиться во Францию.

Но несмотря на риски, покупка недвижимости в Болгарии — это игра, которая стоит свеч. Трудно найти еще одну страну, в которой прекрасные возможности для курортного отдыха сочетаются с доступными ценами. К тому же, если знать, как поступать в той или иной ситуации, риски сводятся к нулю.

Tranio.Ru предлагает ознакомиться со списком распространенных ошибок, проблем и «подводных камней», связанных с покупкой и владением недвижимостью в Болгарии.

Не покупайте без помощи профессионалов

Часто покупатели не обращаются к риелторам, а доверяют своим знакомым, которые уже приобрели жилье в Болгарии. Теодора Петкова, директор агентства недвижимости «МИР», считает это большой ошибкой: «Всегда можно узнать у знакомых, как они покупали, какая была процедура, либо спросить о районе, где они купили. Но иностранные граждане не знают всех законов, особенностей и процедур в Болгарии».

При покупке недвижимости в Болгарии всегда стоит обращаться в местные агентства или их представительства в России. Tranio.Ru работает именно с такими компаниями.

Не обращайтесь сразу во множество агентств

Многие покупатели обращаются сразу во множество агентств (порой в 20 компаний одновременно), полагая, что так процесс приобретения жилья ускорится и они смогут получить максимум предложений. Теодора Петкова не рекомендует так поступать, поскольку таким образом покупатели получают слишком много информации, им становится трудно сделать выбор и разобраться в плюсах и минусах того или иного объекта.

Не покупайте заочно

Некоторые россияне выбирают жилье в Болгарии, не покидая родину, по одним только фотографиям и описаниям. Они вносят задаток, а по приезду в Болгарию квартира оказывается совсем не такой, какой они ее себе представляли. Внесенную сумму вернуть не получается и приходится либо покупать непонравившееся жилье, либо терять деньги.

Чтобы избежать такой ситуации, не нужно покупать недвижимость, не посмотрев ее лично. Всегда лучше лишний раз заплатить 350–370 евро за билет на самолет до Болгарии, чем покупать кота в мешке.

Многие риелторские агентства предлагают ознакомительные туры, некоторые компании даже возвращают деньги, потраченные на поездку, если клиент впоследствии купит жилье.

Помните о рисках off-plan

В 2010 году один покупатель приобрел апартаменты в жилом комплексе, который должен быть построен к 2011 году. Он заключил предварительный договор и внес 50 % суммы. Однако наступил 2014 год, а этот жилой комплекс до сих пор не достроен. При этом компания, занимавшаяся возведением объекта, обанкротилась и свои обязательства выполнить не может. И такие случаи в Болгарии нередки.

Несоблюдение условий договора с застройщиком, а именно затягивание сроков строительства, становится самой частой проблемой при покупке болгарской недвижимости . Чтобы подстраховаться, нужно прописывать в договоре материальную ответственность застройщика. Один из покупателей, приобретавших апартаменты в строящемся комплексе, предусмотрел в договоре штраф в размере 10 тыс. евро, если жилье будет сдано не вовремя. В результате, он получил свои апартаменты в срок, но сроки сдачи всего комплекса всё равно были отодвинуты, и лифт в здании не работал еще два месяца.

Покупка недвижимости в Болгарии — рискованное дело, поскольку застройщики нередко имеют финансовые проблемы или становятся банкротами, а проект может быть заморожен на годы. При возможности лучше не рисковать и выбрать жилье на вторичном рынке, благо предложений достаточно. Но если всё же нужно купить объект на этапе строительства, следует быть осторожными. Некоторые просят строительную компанию предоставить гарантийные письма, подтверждающие, что строительство будет доведено до конца, однако на практике такие документы не помогают. Лучше проверить репутацию застройщика — выяснить, сколько лет он работает на рынке; сколько было успешных проектов, а сколько остались долгостроями; почитать отзывы в Интернете; поспрашивать знакомых, которых покупали недвижимость у данного застройщика. Данные о компании (информацию об учредителе, устав, годовую отчетность, документы, существующие проблемы) можно узнать на сайте Торгового регистра. Можно также обратиться к адвокатам, которые помимо открытой информации в официальных реестрах могут предоставить дополнительные сведения.

Все споры с застройщиком нужно уладить в течение пяти лет с момента подписания предварительного договора — таков срок исковой давности. Стоит также помнить, что в Болгарии нет компаний, занимающихся страхованием недвижимости на этапе строительства.

Не выплачивайте всю сумму до завершения строительства

В большинстве европейских стран при покупке деньги переводятся застройщику или агентству недвижимости частями, по мере завершения стадий строительства. 100 % суммы начисляется только когда объект полностью готов, сдан в эксплуатацию и имеет все нужные документы, подтверждающие готовность. В Болгарии распространена практика, при которой 100 % средств переводятся сразу после того, как подписан договор . При этом объект может быть не готов к сдаче, и (в случае банкротства застройщика) оставаться недостроенным годами. В таком случае покупателям приходится подавать в суд и долго дожидаться решения.

Читайте также:
Посольство Украины в Ростове-на-Дону официальный сайт, адрес

Не рекомендуется выплачивать сразу всю сумму. При покупке объекта серьезный продавец всегда согласиться принимать деньги частями, например, 20 % при закладке фундамента, 65 % при настиле крыши и оставшиеся 15 % при сдаче дома в эксплуатацию. Порядок оплаты может быть разным, но его нужно обязательно прописать в предварительном договоре . Если застройщик отказывается принимать деньги частями и настаивает на оплате всей суммы, скорее всего, вы имеете дело с мошенниками или компанией, попавшей в тяжелую финансовую ситуацию.

Покупатели строящихся объектов в Болгарии должны получить три документа:

— Акт 14, подтверждающий, что здание построено без нарушений проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность. Наличие этого акта дает возможность проводить любые операции с недвижимостью.

— Акт 15, подтверждающий, что здание соответствует указанным требованиям. На основании этого документа выдается разрешение на эксплуатацию объекта.

— Акт 16, подтверждающий, что дом готов к заселению.

Вся сумма должна быть внесена только после того, как покупатель получит акт 16.

Не вносите деньги до нотариального оформления

При покупке вторичной недвижимости основную сумму нужно вносить только после того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя. Те, кто вносит средства до заверения нотариусом, рискуют потерять деньги, и ничто не гарантирует возмещение убытков. Предварительный договор сам по себе ничего не обещает. Для большей уверенности его можно заверить у нотариуса, однако тот возьмет за работу пошлину — определенный процент от суммы сделки.

Не забывайте об ограничениях на оплату наличными

Для оплаты часто используются дорожные чеки и банковские переводы. (О способах оплаты читайте статью «Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости»). Все платежи по сделкам стоимостью более 15 тыс. левов (7 650 евро) должны производиться только банковским переводом. В противном случае государство накладывает штраф в размере 25 % от суммы сделки.

Не покупайте жилье с долгами и обременениями

Как и в любых других странах, при покупке недвижимости в Болгарии проводится проверка юридической чистоты сделки. Однако во многих случаях даже после такой проверки жилье переходило к новому собственнику вместе с долгами предыдущего владельца. Например, покупатель приобретает квартиру и получает от агентства документы об отсутствии задолженностей, но через два месяца получает счет по задолженности за отопление и воду, согласно которому предыдущий хозяин должен 200 евро, но платить приходится новому собственнику. Чтобы избежать неприятностей такого рода, нужно зафиксировать показания счетчиков воды и электричества на момент покупки.

Бывают и худшие сценарии, при которых люди, честно заплатившие за жилье, оказываются на улице, поскольку выясняется, что недвижимость под залогом. Например, в одном из комплексов на Солнечном Берегу десяток квартир были проданы с обременением в 2010 году и только в 2013 году владельцы получили письма с уведомлениями.

Чтобы застраховаться от таких случаев, нужно нанимать опытных адвокатов и нотариусов для полной юридической проверки. Часть информации можно получить и без специалистов — в государственной базе данных Реестра недвижимости («Агенция по вписванията»).

Обычно в момент оформления сделки нотариус при покупателе проверяет наличие обременения. При покупке недвижимости на этапе строительства в предварительном договоре прописывается ответственность застройщика на случай, если объект не будет выведен из ипотечного обременения на момент подписания у нотариуса. Добросовестные застройщики берут на себя обязательство выплатить любой процент.

«Часто даже при покупке первичной недвижимости может оказаться так, что застройщик продает апартаменты с ипотекой по одной или другой причине. Серьезные компании снимают ипотечное обременение вовремя, но есть и такие, которые могут этого не сделать. И если клиент не знает, о чем спрашивать и к кому обратится, ситуация становится очень неприятной»,— говорит Теодора Петкова.

Квартира может оказаться заложенной даже при покупке в рассрочку. Рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG: «Я знаю случаи, когда после подписания предварительного договора покупатель начинает оплачивать взносы. Тем временем продавец берет кредит в банке и в качества обеспечения по кредиту делает залог на квартиру, которая продается. Когда покупатель оплачивает полную стоимость (в соответствии с предварительным договором) получается так, что он не может приобрести право собственности залога на квартиру».

Нотариус не может позаботиться о том, чтобы на недвижимости не было долгов и обременений. У него есть доступ только к Реестру недвижимости и там он может проверить на претензии или наличие ипотеки. Хороший нотариус всегда потребует у продавца удостоверение о наличии или отсутствии долгов («удостоверение за наличие» или «липса на задължения»). Но могут быть долги частным лицам, и может быть предъявлен гражданский иск в суде. Проверить это может только юрист, сделав проверку в районном или в окружном суде.

Не приобретайте «ателье»

В Болгарии на продажу нередко выставляются «ателье» — рабочие студии или офисы, которые обычно находятся в жилых зданиях. Такая недвижимость относится к категории нежилых объектов, а получить многократную визу владельца недвижимости в Болгарии могут только покупатели жилья. Кроме того, для «ателье» установлены более высокие налоги. Относится ли объект к жилому фонду, можно узнать в нотариальном акте: там должно быть написано «за живеене».

Конечно, недвижимость можно перевести в жилой фонд, но это связано с трудностями. В частности, есть ограничения по площади, жилое помещение должно иметь отдельный вход, санузел и кухню, высота потолков должна быть от 2,6 м, а окна не должны выходить на север.

Не забывайте об отсутствии центрального отопления

Большинство россиян не живут в Болгарии круглый год, а лишь приезжают на отдых во время отпусков, поэтому в курортных комплексах редко бывает центральное отопление. Оно отсутствует и в обычных жилых домах приморских городов. Например, в Варне центральным отоплением охвачены всего пара кварталов.

Читайте также:
Куда дешево слетать на море? Лучший отдых

Для тех, кто планирует приезжать в Болгарию не только летом, но и, например, на Новый год, стоит выбирать комплексы с отоплением или подумать над тем, как обогревать апартаменты самостоятельно. Можно обзавестись электрообогревателями, но зимой во время сильных ветров случается обрыв проводов. Камин с дровами — тоже неудачная идея, так как есть риск пожаров. К тому же, устанавливать камин разрешено не во всех комплексах: его тяжесть может повредить несущие конструкции здания.

Квартиры, которые пустуют в течение всей зимы и не отапливаются, склонны к образованию плесени, поэтому надо предусмотреть систему вентиляции.

Помните, что площадь в Болгарии рассчитывается

Неопытные российские покупатели болгарской недвижимости часто недоумевают, когда вместо обещанных 100 м² получают 85–90 м². И дело не в том, что болгарские продавцы — мошенники, просто в этой стране общая площадь жилья включает не только площадь полов, но и толщину стен, площадь балкона и общих территорий.

В объявлениях указывается общая площадь. Она включает чистую площадь (вместе с балконом и толщиной стен) и общие части (включают площадь лестничных клеток, коридоров и лифтов, пропорционально разделенную между всеми апартаментами). В среднем, площадь общих частей составляет 10–15 % от общей.

Не гонитесь за дешевыми предложениями

Порой в Болгарии встречаются слишком дешевые предложения — стоимостью около 10 тыс. евро. Ликвидные квартиры в комплексах у моря столько стоить не могут, а значит у недвижимости есть серьезные изъяны, например, она может быть удалена от моря более чем на 1 км, иметь плохую планировку, быть расположенной в подвальном помещении, быть с обременениями или продаваться без документов. Нередко низкие цены используются в рекламе мошенниками, которые таким образом заманивают клиентов.

Перед покупкой недвижимости в Болгарии следует следить за ситуацией на рынке и внимательно изучать предложения, чтобы иметь представление о ценах. О том, сколько стоит жилье в стране, вы можете узнать из статьи «Цены на недвижимость в Болгарии».

Не занижайте цену в нотариальном акте

Болгарские продавцы нередко настаивают на вписании в нотариальный акт половину суммы, чтобы платить меньше налогов. Например, если объект стоит 50 тыс. евро, в акте будет значиться сумма сделки 25 тыс. евро, а другая половина суммы нигде не будет отражена. При налоге на передачу прав собственности (ставка — 3 %) экономия для покупателя составит 750 евро, не считая прочие сборы. Однако такая схема имеет недостатки. Например, если сделка расторгается по причинам, покупатель сможет требовать только официальную сумму. К тому же, при последующей перепродаже придется заплатить большой налог на прирост капитала.

Есть недобросовестные продавцы, которые требуют понизить цену в нотариальном акте, и если покупатель не соглашается, грозятся не вернуть задаток. В таком случае покупателю приходится либо мириться с условиями, либо подавать в суд. Однако судебные тяжбы такого рода могут длиться годами.

Помните о самоуправстве управляющих компаний

Большинство россиян покупают в Болгарии апартаменты, расположенные в курортных жилых комплексах. С управляющей компанией они заключают договор, согласно которому собственники должны оставлять ключи от своих квартир — якобы на случай аварийных ситуаций (протечки и прочего). Пользуясь тем, что есть ключи, некоторые недобросовестные управляющие компании сдают в аренду апартаменты без ведома собственников во время их отсутствия. Чтобы избежать этого, нужно устанавливать в апартаментах видеокамеры с дистанционным управлением и сигнализацию. Если фиксируются нарушения, следует писать заявление в полицию, после чего управляющая компания будет оштрафована.

Еще одна проблема связана с тем, что управляющие компании необоснованно повышают плату за обслуживание, не уведомив жильцов. По закону, для изменения тарифов достаточно согласия собственников, которые в данный момент могут лично участвовать в общем собрании. Зимой управляющая компания принимает решение с участием лишь нескольких жильцов. Большинство владельцев апартаментов возвращаются летом и узнают, что должны заплатить в несколько раз больше, чем рассчитывали.

Кроме того, управляющие компании могут запретить делать ремонт (даже законный, без нарушения фасада). Случалось и так, что во время отсутствия жильцов УК меняла замок общей двери, и жильцы не могли попасть в дом.

Если жильцов не устраивает обслуживание, управляющую компанию всегда можно сменить. Для этого нужно согласие большинства собственников.

Проводите тщательную проверку на предмет незваных наследников

Был случай, при котором россиянин купил недвижимость, ранее принадлежавшую трем умершим лицам. Позже объявились наследники одного из них и стали требовать треть имущества. В итоге россиянину пришлось заплатить треть стоимости недвижимости наследникам, чтобы те отказались от дальнейших претензий.

В Болгарии легко получить справку о том, что то или иное лицо является наследником. Затем бумагу можно так же легко заверить у нотариуса — тот не проверяет документы на подлинность, а лишь ставит печать.

От появления наследников, никто не застрахован. Можно лишь рекомендовать тщательнее проводить проверку юридической чистоты. Нужно также убедиться, что в истории объекта недвижимости (особенно если это земельный участок) не было судебных тяжб.

Кроме того, при покупке недвижимости у британцев нужно проверять, был ли собственник в браке, когда покупал жилье в Болгарии. Иначе есть риск, что объявится его супруг или супруга и объявит продажу недействительной, если не было его или ее согласия на заключение сделки. C болгарами таких проблем, как правило, не возникает.

Чтобы избежать рисков, нужно приобретать жилье без обременений и долгов, от доказанного собственника, согласно всем законным процедурам и при заключении сделки заплатить полную сумму по цене, указанной в нотариальном акте.

Покупка «вторички» в Болгарии: плюсы и минусы

Коротко о главном

Ни для кого не секрет, что Болгария традиционно любима россиянами и как направление для отдыха и покупки курортной недвижимости. Теплая, красивая, с великолепными пляжами, вкусной едой, невысокими ценами и отличными возможностями для семейного проживания, эта гостеприимная страна на черноморском побережье совершенно заслужено получила признание иностранных покупателей недвижимости.

На болгарских курортах наибольшим спросом пользуются апартаменты в максимальной близости от пляжа, в которых наши соотечественники и их семьи с комфортом проводят отпуск. Что касается городских квартир, то их преимущественно покупают для постоянного проживания – в виду наличия развитой круглогодичной инфраструктуры, но таких покупателей на порядок меньше.

Читайте также:
Где находится Национальный музей Республики Карелия. Местоположение Национального музея Республики Карелия на карте Петрозаводска и описание

К безусловным плюсам вторичной недвижимости относится то, что она расположена в удобных, обжитых районах с качественной инфраструктурой, зачастую продается с хорошей мебелью и техникой. Там, где ввиду отсутствия новой застройки первичных объектов просто не найти. Покупка «вторички» – это также возможность практически сразу же оценить качество строительства, что довольно сложно в случае с «первичкой».

Главной особенностью рынка курортного жилья Болгарии является то, что на нем существует переизбыток предложения. В период строительного бума, который наблюдался на черноморском побережье страны до наступления мирового финансового кризиса 2008 года, здесь было построено огромное число жилых объектов. Скорость застройки, фантастические сроки ввода жилья в эксплуатацию, к сожалению, не всегда лучшим образом сказывались на конечном качестве объектов. Те, кто в такой же спешке приобрел квартиры, теперь хотят их продать, пусть и с большими потерями денег. Как и в любой другой стране, некачественное жилье, равно как и качественное, встречается не только на курортах, но и в мегаполисах. Напротив, счастливые обладатели качественных апартаментов уже давно обосновались «на местах» и активно выкладывают в Facebook фотоотчеты о своей счастливой жизни в солнечной стране.

К тому же, если спрос на квартиры в крупных городах даже в «сложные» времена остается стабильным, то с курортными апартаментами дело обстоит иначе. Прежде всего, в Болгарии на продажу оказались выставленными тысячи апартаментов. Некоторым собственникам стало не по карману содержание зарубежного жилья в валюте, кто-то «опомнился» после совершения так называемой «эмоциональной» покупки, а кому-то просто срочно понадобились деньги. Плюс, курортное жилье – это прежде всего сезонность. Получить достойный круглогодичный доход от аренды, владея им, практически невозможно. Поэтому, если вложение средств в содержание объекта оказывается не очень логичным, то возникает необходимость продажи.

Главный совет, который подходит одинаково как владельцам, так и покупателям вторичного курортного жилья в Болгарии, – это обращение к услугам профессиональных агентств недвижимости, имеющим большой опыт работы на этом рынке. Это гарантирует верно выбранный надежный объект, юридическую «чистоту» сделки, а также экономию времени и средств.

Рынок вторичной курортной недвижимости Болгарии сегодня имеет статус «рынка покупателей». Это означает, что потенциальные собственники могут купить болгарскую «вторичку» по выгодной стоимости, хотя качественные, удачно расположенные объекты – как в городе, так и на курорте – всегда в цене. Рекомендуется торговаться и выбирать апартаменты по оптимальной рыночной стоимости, которую подскажет риэлтор, или которую можно «прикинуть» онлайн. При этом специалисты не советуют «дешевить»: во-первых, слишком низкая цена может говорить о проблемах с объектом, во-вторых, его качества будут уступать более дорогому жилью, в связи с чем его будет сложно перепродать.

Если зайти на любой портал о зарубежной недвижимости, то именно Болгария будет представлена наибольшим числом объектов, которые продаются по приблизительно одинаковым ценам. Студию в жилом комплексе с бассейном можно приобрести за €16 000 и даже вдвое дешевле. Квартиру с двумя спальнями – за €25 000-30 000, просторные апартаменты в престижном комплексе – за €45 000. Элитное видовое жилье – это суммы от €50 000 и выше.

Эксперты отмечают, что квартира, приобретенная несколько лет назад за €50 000, сегодня «уходит» за €35 000. Это почти на треть ниже начальной стоимости, однако с учетом разницы курсов валют потери в рублях минимальны. Что касается продажи застройщику этого же комплекса, то он может предложить за такой объект весьма низкую цену: €18 000-20 000, но купит его сразу. Не стоит забывать и о агентской комиссии, которая оговаривается дополнительно в индивидуальном порядке.

Выбор объекта

Гарантия успеха приобретения болгарской «вторички» – это прежде всего правильно выбранный объект. Ликвидность гарантирует ряд факторов. Это должна быть качественная квартира в комплексе от застройщика с хорошей репутацией, удобно расположенном, в том числе и по отношению к аэропорту и всей необходимой инфраструктуре. Комплекс должен быть полностью или почти полностью заселен, а его жители – довольны своим выбором. Квартира должна быть светлой, сухой, предпочтительно с видом на море. Оборудованной всем необходимым, отделанная качественными материалами. Немаловажным будет и наличие профессиональной управляющей компании, которая, во-первых, следит за поддержанием состояния здания и уборкой в нем, а, во-вторых, осуществляет полный комплекс услуг по сдаче недвижимости в аренду в отсутствие собственника. Такое жилье в случае необходимости будет легче продать.

Специалисты болгарского рынка недвижимости отмечают, что, к сожалению, без наличия соответствующей квалификации, выбрать идеальный объект самостоятельно очень сложно. Ведь необходимо разбираться во множестве нюансов: от возможности верно оценить качество строительства до знания тонкостей заключения договора и проверки документов на собственность. Такие вопросы, как надежность фундамента, стен и отделки, а также юридическая «чистота» объекта, поможет решить профессиональный риэлтор.

Для того чтобы убедиться в надежном качестве строительства стоит также познакомиться с жителями комплекса, послушать их отзывы, оценить все «за» и «против». Не стоит забывать, что сегодня, в век высоких технологий, информация фактически по каждому из крупных болгарских ЖК доступна онлайн, в том числе и на крупных туристических форумах. Нужный жилой комплекс можно с легкостью найти, полистав странички форума.

Разгар туристического сезона – это время знакомства с предложением рынка «вторички», налаживание связей с потенциальными соседями и сбор информации. Настоятельно рекомендуется не принимать поспешных решений – и для начала объездить все болгарское побережье вдоль и поперек, пожить в разных местах, оценить все «за» и «против», и только потом принимать решение о покупке.

Зима или весна – вот лучший период для того чтобы оценить качество строительства. Именно в этот период проявляются все проблемные места объектов: влажность, плесень, трещины в стенах, потрескавшаяся краска, отсутствие качественного отопления или водоснабжения, а также уборки территории и поддержания общего состояния жилого комплекса.

Процесс покупки

Процесс покупки вторичной недвижимости практически ничем не отличается от покупки нового объекта: процедура оформления и список документов почти одинаковы. Покупателю необходимо обратиться к агентству или адвокату, которые обеспечат юридическое сопровождение сделки.

Читайте также:
Фотографии бульвара Капуцинок

Прежде всего, профессионалу намного проще запросить, собрать и проверить все документы на собственность, чтобы убедиться в «чистоте» и не обремененности продаваемого вторичного объекта. Он же подберет нотариуса, который будет заверять легальность сделки. Особенность в любых сделках с болгарской недвижимостью – это то, что нотариус, заверяющий сделку, должен находиться на территории нахождения объекта недвижимости. Так, нотариус из Варны не может зарегистрировать сделку по апартаменту в Бургасе.

«Подводные камни»

Приобретение вторичной недвижимости может быть связано с целым рядом как технических, так и юридических «подводных камней». Это могут быть и ситуации с наследством, и с совместным владением недвижимостью членами семьи, и обременение объекта ипотечными обязательствами, а также банальное отсутствие документов на ввод самого жилого здания в эксплуатацию.

Кстати, на рынке курортной недвижимости Болгарии регулярно выставляются на продажу квартиры в комплексах, которые официально не введены в эксплуатацию. Дом, строительство которого завершено, получает так называемый Акт 15. Дом, который полностью сдан в эксплуатацию, включая все прилегающие территории, должен иметь Акт 16. Приобретать и продавать недвижимость можно уже на этапе «Акт 14». Законно же использовать можно при наличии Акта 16 – введении жилья в эксплуатацию. Проверить наличие всей необходимой документации – это первоочередная задача агента или юриста.

Зачастую недвижимость в Болгарии продается не ее владельцем, а доверенным лицом. В этом случае на руках представителя продавца должна быть нотариально заверенная доверенность. Что касается совместного владения недвижимостью, то перед заключением сделки, в случае отсутствия одного из собственников, также должно быть получено его нотариально заверенное согласие. В противном случае покупатель не должен вносить предоплату за покупку. Также перед сделкой купли-продажи важно определиться и со способом передачи денежных средств: наличием у всех сторон соответствующих счетов в банках и т.д.

Приобретение вторичной недвижимости в солнечной и гостеприимной Болгарии может стать весьма выгодной инвестицией, в том числе и в счастье и благополучие своей семьи. Подходить к выбору объекта нужно со всей серьезностью, обращаясь к услугам проверенных профессионалов. Доступная стоимость их услуг – это гарантия легальности сделки и объекта, который будет служить верой и правдой своим новым владельцам долгие годы, а в случае необходимости может быть с легкостью перепродан.

Недвижимость в Болгарии: всё что нужно знать

Рынок недвижимость в Болгарии развивается, и по прежнему остается популярным направлением среди россиян. На вопросы глобального портала о недвижимости «ZaMetrami.ru» отвечает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» (На основе данных первого партнерского офиса «МИЭЛЬ» за рубежом – офиса «В БУРГАСЕ»).

Купить дом в Болгарии стало проще

Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Болгарии?

— Мировой банковский кризис еще больше укрепил утверждение, что недвижимость – это самое надежное и более окупаемое, чем банковские вложения и депозиты, инвестирование средств. Поэтому на рынке недвижимости Болгарии отмечается увеличение доли покупок недвижимости с целью инвестиций.

Так, по данным офиса «МИЭЛЬ» «В БУРГАСЕ», если в 2013 году 86% покупателей приобретали недвижимое имущество в Болгарии для личного пользователя и только 9% с инвестиционной целью, например, для последующей сдачи в аренду. То по итогам 2014 года, доля инвестиционных покупателей выросла вдвое – до 18%, при этом доля покупателей, приобретающих жилье для личного пользования, уменьшилась до 79%.

Об инвестиционной привлекательности недвижимости в Болгарии говорит и возрастающий интерес риэлторских агентств этой страны к сотрудничеству по системе франчайзинга с успешными российскими игроками недвижимости.

Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Сколько кв.м. сдается в год?

На рынке недвижимости Болгарии можно выделить такие интересные тенденции:

  • Увеличение доли инвестиционных покупок.
  • Рост спроса на элитную недвижимость.
  • Переориентация покупателей на крупные болгарские города.

На морском побережье Болгарии наиболее перспективна и безопасна недвижимость в хороших, уже построенных комплексах, со всей необходимой разрешительной документацией, достаточно близко от моря (до 500 метров), желательно с бассейном, ресторанами, магазинами. Если рассматривать объекты в других регионах – на горнолыжных курортах или бальнеологических, то они менее популярны и востребованы, их редко покупают, чаще арендуют.

— Какие объекты недвижимости, и в каких городах (регионах) пользуются наибольшим спросом в Болгарии? Почему?

— Наблюдается спад спроса на объекты стоимостью до 50 000 евро и увеличение спроса на недвижимость дороже 100 000 евро. Болгарская недвижимость такого класса существенно доступнее, чем подобное жилье, например, в Испании и Франции, что является одним из конкурентных преимуществ Болгарии перед остальными европейскими странами.

Происходит «урбанизация» покупателей недвижимости. Начиная с 2013 года у покупателей возрастает интерес к крупным городам, таким как София, Пловдив, Варна и Бургас.

Основной спрос, и, соответственно, предложение со стороны застройщиков, концентрируется вокруг курортных жилых комплексов на побережье Черного моря. Здесь представлены самые разные объекты: от небольших студий (25 кв. м) до больших пентхаусов и даже домов, площадью 200-300 кв. м. Стоимость зависит от площади, удаленности от береговой линии, уровня комплекса, его инфраструктуры. Цены варьируются от 950 до 3500 евро за квадратный метр.

— Какова динамика роста цен на недвижимость в Болгарии? Как она изменялась за последние годы? Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в Болгарии (на первичном, вторичном рынке, а также сегменте коммерческой недвижимости) ? Насколько она подвержена колебаниям и зависит от текущих политических и экономических событий?

Стоимость квадратного метра по итогам прошедшего года в некоторых Болгарских городах составила:

  • Порядка 700 евро в Софии.
  • Чуть более 650 евро в Варне.
  • Чуть менее 650 евро в Бургасе.
  • Порядка 500 евро в Пловдиве.

К примеру, за 25-30 тыс. евро можно приобрести небольшую студию в 500 м от моря. При этом в хорошем, охраняемом комплексе, нередко круглогодичного использования, с бассейном, SPA-салоном и т.д. Примерно такую же студию, но на первой береговой линии можно будет купить уже за 35-50 тыс. евро, если комплекс более высокого уровня, то стоимость может быть и 60-80 тыс. евро.

Читайте также:
Фотографии Водопада Радужный

Купить квартиру в Болгарии стало проще

Какие условия в Болгарии созданы для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости? На что может рассчитывать иностранный инвестор?

— В этом году Болгария упростила правила получения туристических виз для россиян и жителей стран СНГ. В связи с этим приобретение недвижимости в этой стране для граждан РФ, даже с учетом меняющихся общеэкономических условий, стало еще более привлекательным.

Новые правила получения виз распространяются также на граждан РФ, владеющих недвижимостью в Болгарии. Те из них, кто не посещал Болгарию (приобрел недвижимость удаленно), будут иметь право на краткосрочные двукратные или многократные визы с частной целью посещения сроком до 1 года. Те, кто уже использовал болгарские визы – сроком до 3 лет.

— Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Болгарии, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Существует ли в Болгарии законы, защищающие права иностранцев в этой сфере?

— Сделки с недвижимостью в Болгарии являются совершенно безопасными для иностранцев. Текущая политическая и экономическая ситуация в мире никаким образом не влияет на безопасность сделок с болгарской недвижимостью.

Более того, последние 10-15 лет большой объем строительства в Болгарии и особенно на Черноморском побережье ориентирован на спрос со стороны иностранцев . Не только иностранные граждане из разных стран мира приобретают недвижимость для частных инвестиций, длительного проживания или отдыха, но и иностранные компании инвестируют , строят и продают недвижимость в Болгарии.

Права иностранцев в сфере недвижимости защищены одинаково хорошо, как и права местных граждан.

Все вопросы по сделкам с недвижимостью регулируются законами:

  • Законом о собственности.
  • Законом об устройстве территории (ЗУТ).
  • Законом об обязательствах и договорах (ЗЗД).
  • Законом о нотариусах и другими подзаконными актами, изданными на основе этих законов.

Существенную роль в сделках с недвижимостью в Болгарии имеет предварительный договор на основании ч ст. 19, ЗЗД. Большое количество сделок на побережье Республики Болгария с участием иностранных лиц и фирм осуществлены путем заключения предварительного договора с окончательным договором — заключением нотариального акта. В силу ст. 19, пункт 3 ЗЗД, каждая из сторон предварительного договора может обратиться в суд для его провозглашения окончательным.

Такой вариант не охвачен в большинстве действующих гражданских законодательств в мире, поэтому болгарское законодательство можно считать относительно современным и удачным .

Защита интересов иностранного лица квалифицированным адвокатом при заключении предварительного договора на основании ст. 19, ЗЗД гарантирует полную защиту права иностранного покупателя недвижимости в Болгарии. Соответственно, с этим обстоятельством связаны и риски для иностранцев, покупающих недвижимость в Болгарии. Не каждый покупатель недвижимости считает, что ему нужна квалифицированная помощь адвоката, юриста и агентства недвижимости.

Как найти подходящего специалиста и агентство недвижимости в Болгарии? Как и везде, люди доверяют людям – лучше всего обратиться к своему агентству недвижимости или адвокату на родине и они порекомендуют специалистов с опытом и хорошим реноме в Болгарии. Для того, чтобы осуществить мечту и приобрести без риска свой „второй дом“ в спокойном и красивом уголке солнечной Болгарии, у моря или в горах, покупатель может начать поиск недвижимости с поиска агентства недвижимости и адвоката.

— С какой целью иностранные инвесторы приобретают недвижимость в Болгарии? И в каком сегменте?

— Недвижимость в Болгарии стала привлекательной для россиян с начала 2000-х годов, когда начали активно строиться качественные, интересные объекты, и возникла перспектива вхождения страны в ЕС и Шенген.

Сравнительная близость к России (как географически: чуть больше 2-х часов на самолете из Москвы, так и ментально: похожий язык, религия, письменность), хорошее качество строительства – все это неоценимые плюсы для российских покупателей болгарской недвижимости.

Кроме того, большинство предлагаемых в Болгарии объектов недвижимости находится в ведении управляющих компаний, которые следят за территорией комплексов, предлагают услуги по сдаче в аренду, по уборке, обслуживанию самих апартаментов.

Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?

Сделки с недвижимостью с участием иностранных лиц проходят по времени столько же, сколько и сделки между местными гражданами. Подготовка, обсуждение и заключение предварительного договора занимает один-два дня. Оплата на основании предварительного договора – от одного дня до двух недель, с учетом времени, необходимого для перевода средств.

Подготовка документов для нотариального акта (свидетельства о собственности) – от 1 до 10 дней, в зависимости от срочности заказа документов. Само нотариальное оформление отнимает 30-50 минут. Регистрация сделки в Агентстве по регистрациям, в зависимости от временной загруженности районного суда, занимает от 1 до 3 дней.

В Болгарии проживает 300 000 россиян

Инвесторы, из каких стран больше всего вкладываются в недвижимость в Болгарии? Какое место занимают среди них российские инвесторы? Какие объекты их больше всего интересуют? Какие объекты, возможно, ими недооценены? В какие объекты, на ваш взгляд перспективно вкладывать капитал?

Для тех, кто задумывается о надежных инвестициях, болгарский рынок недвижимости предоставляет самые обширные возможности.

По данным Генерального консульства РФ, порядка 300 тыс. российских граждан владеют около 500 тыс. объектов недвижимого имущества на территории всей Болгарии

Например, в Бургасе проживают более 10 тыс. российских граждан. Теплый климат, красивая природа, дружеская атмосфера, близкие язык и культура, простое и ясное законодательство, доступность недвижимости – все это привлекает российских покупателей в Болгарии.

Рынок недвижимости Болгарии будет развиваться

— Как будет изменяться рынок недвижимости в Болгарии? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены?
— Рынок недвижимости Болгарии будет расти и развиваться.

Первоначальная эйфория быстрого роста рынка и массового строительства сменилась обдуманным подходом к созданию высококачественных проектов , применением новых, современных технологий и материалов строительства, а также улучшением планирования.

Одновременно с этим местные власти инвестирует значительные средства в развитие инфраструктуры городов и курортов. Одним из „отличников” осваивания инфраструктурных средств в Болгарии является город Бургас, который расположен на Черном море, в широком заливе, южнее горы „Стара планина“. Город развивается хорошими темпами в плане улучшения инфраструктуры, с каждым годом становится все более удобным и комфортным для жителей.

Читайте также:
Отдых в Доминикане в январе 2021, цены, отзывы, погода

Цены на недвижимость в Болгарии будут расти, когда появятся крупные инвесторы и проекты, для которых потребуется привлечение большого количества иностранных и местных специалистов и будут созданы новые постоянные и сезонные рабочие места. Таким проектом, хотя и небольшим по масштабу, считается строительство будущего океанариума-дельфинариума, аква- и увеселительного парка, который находится пока на этапе проектирования и будет располагаться в Морском парке неподалеку от туристического колледжа на площади около 11,8 га.

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

Недвижимость в Болгарии риелторы нахваливают наперебой как самую дешевую в Европе, да еще и на море, а еще там русских очень любят и каждый второй говорит на языке Пушкина. А сейчас начинается пятиминутка правды: коротко и емко о том, что нужно знать тем, кто решился купить жилья в Болгарии.

Недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе


Жилье в Болгарии – самое дешевое. Да, есть Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. На фото: Свети-Влас

Если речь идет о странах Евросоюза, то спорить с этим утверждением трудно. Конечно, есть еще Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. Студия в Болгарии с видом на море стоит от €40 тыс., в пределах получасовой прогулки до пляжа – от €20 тыс. Дом в Болгарии можно купить еще дешевле – что-нибудь разваливающееся и требующее ремонта (а если по-честному, то сноса) где-то в глуши. Не вариант. Цены на недвижимость у моря в Болгарии подкупают, и это несомненный плюс этой страны.

Не надо ждать


Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть. На фото: Албена

Долгое время, начиная с 2008 года, рынок падал, падал, падал. До кризиса бешеными темпами строились жилые комплексы на море, зачастую незаконно, лишь бы удовлетворить спрос, а после краха экономики и спрос упал на несколько порядков, и цены обрушились. Многие бетонные остовы вдоль побережья до сих пор стоят недостоенно-непроданными. Жилье на вторичном рынке Болгарии дешевело с каждым месяцем вплоть до конца 2013 года, но сейчас цены стабилизировались с едва заметной тенденцией к росту на отметке в €444 за кв.м. В Варненской области – €705, в Бургасской – €586 (Национальный статистический институт). Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть.

Они возвращаются


Вторая половина 2014 года оказалась успешной для некоторых болгарских агентств недвижимости

Вслед за стабилизацией цен на рынок хлынул поток покупателей, уяснивших, что вряд ли уже будет дешевле. Исполнительный директор Bulgarian Properties Полина Стойкова: “Наши оптимистичные ожидания на 2014-й полностью оправдались, особенно во втором полугодии, когда мы отметили активизацию покупателей в Софии. Продажи жилья в столице выросли на 15% по сравнению с прошлым годом, и можно со всей уверенностью заявить, что вторая половина 2014-го станет самым успешным периодом для рынка жилой недвижимости Болгарии с начала кризиса”.

Осенне-зимняя пора – за покупками в горы пора!


Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни

Зачем думать о покупке недвижимости в Болгарии осенью или зимой, если за полгода до начала сезона все может поменяться? Самое время вспомнить, что сезон бывает не только летний, но и зимний. Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни. TripAdvisor признал Банско самым дешевым горнолыжным курортом Европы: проживание, питание, уроки катания и само катание на четверых обойдутся в €2100 за неделю. По данным портала TheMoveChannel.com, по сравнению с 2012 годом количество запросов на недвижимость на Солнечном берегу снизилось, а на недвижимость в Банско, Пампорово и Боровце – увеличилось. Горнолыжные курорты Болгарии рулят.

Невечное лето


Небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно

Болгария – не Испания, и это надо четко понимать и осознавать. Дешевизна квартир в Болгарии на море, а именно там совершается большинство покупок, перекрывается недолгим летом. Классический пример: небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно. Болгары купаются в июле и августе, и только самые отчаянные открывают сезон в мае. За долгим европейским летом приезжайте на Кипр, в Испанию или на средиземноморское побережье Турции.

Море русских


Каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. На фото: Несебр

На семимиллионную Болгарию уже приходятся 350 тыс. российских собственников жилья. Выходит, что каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. Граждане России, в том числе звезды, начиная от Лолиты и заканчивая Филиппом Киркоровым, скупили все побережье. Будучи в Бургасе, Варне или Несебре, вы увидите огромное количество вывесок на русском языке, но все они посвящены одной тематике: “престижные апартаменты недорого”.

Русских любят по-русски. Или нет?


Каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явный миф

Приезжают там всякие. Повышают цены. А если миллион китайцев приедет в ваш город и организует спрос на то, что раньше стояло нераспроданным? Цены на недвижимость в Болгарии могли бы быть ниже, если бы не “эти русские”. Конечно, речи о ненависти не идет, скорее болгары относятся к русским как и ко всем остальным. Хотя наименование “братушки” до сих пор часто мелькает на страницах газет и журналов, это скорее дань традиции или недостаток синонимов: ну не писать же слово “русские” в каждом предложении. А то, что вы начнете понимать болгарский со второго дня, или что каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явные мифы. Ничто не дается без усилий: язык придется учить, а в крайнем случае – объясняться на английском.

Читайте также:
Получение гражданства беженцами из Украины: упрощенный порядок

Купить, сдать и дома на диване отдыхать


При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке

Можно купить квартиру в Болгарии, летом отдыхать на море, зимой сдавать в аренду и отбить затраты за 10 лет. Утверждение спорное. Если вам приморская болгарская зима не нравится, то кому в здравом уме она понравится? Зачем кому-то снимать квартиру на море зимой? Если покупать, то уж для себя, а если покупать не для себя, то только в городе. Самая доходная недвижимость в Болгарии – это однокомнатная квартира на “внутреннем” рынке, не на курорте. При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке.

Текст: Александр Фетюков, ee24.ru

Читайте также:

Мнение автора статьи может не совпадать с позицией редакции ee24.ru.

Стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии

Открой содержание статьи

Инвестиции в недвижимость Болгарии

На территории Болгарии встречаются самые красивые и экзотические пляжи на Балканах. Пляжи, которые очаруют вас своей простой красотой, золотыми берегами и голубыми морскими водами.
Одним из красивейших пляжей являются «Золотые пески».
Центральный пляж «Золотых Песков» является крупнейшим курортом на болгарском северном побережье Черного моря и известен многим иностранными туристами. Пляж широкий, чистый и очень красивый. Вода сапфирово-голубого цвета, чистая и пригодная для купания. Побережье создает идеальные условия для подводного плавания, катания на водных лыжах, яхтинга и других развлечений.
Среди иностранных инвесторов очень востребована недвижимость в Болгарии. Это неудивительно, ведь в Болгарии большой выбор недвижимости для каждого покупателя по разным ценам. Приобретение недвижимости в Болгарии является беспроигрышной инвестицией по нескольким причинам. На побережье Болгарии большое количество солнечных дней в году и очень благоприятный мягкий климат: зима не холодная и летом нет жары. Славянский менталитет и культура также имеют большое значение.
Наконец, стабильная экономическая и политическая ситуация в стране привлекает многих инвесторов. Низкие цены — еще одна причина популярности недвижимости в Болгарии.

p, blockquote 1,0,0,0,0 –>

В Болгарии начиная с 1999 года 81 114 россиян приобрели жилье, согласно информационной системы реестра Болгарии.

p, blockquote 2,0,0,0,0 –>

Какие плюсы при инвестировании в квартиры в Болгарии

Все владельцы недвижимости в Болгарии, а также члены их семей имеют право на получение мультивизы D-типа. Для получения визы требуются следующие документы:

p, blockquote 3,0,0,0,0 –>

  1. Нотариально заверенная копия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества. Копия договора может быть заверена нотариусом или консульским отделом посольства Республики Болгария.
  2. Справка налоговых органов страны об отсутствии задолженности (получение уплаченных налогов на недвижимость).
  3. Копия свидетельства о сдаче в эксплуатацию здания, в котором находится имущество (так называемый Акт 16).
  4. Справка с места работы или учебного заведения или пенсионное удостоверение для пенсионеров.
  5. Документы, которые подтверждают финансовую состоятельность покупателя (банковские сертификаты, справки о состоянии карточного счета).

Дополнительные документы, которые вам также понадобятся:

p, blockquote 4,0,0,0,0 –>

  • Заполненная и подписанная заявка на визу.
  • Загранпаспорт, действительный не менее 3 месяцев после окончания планируемой поездки.
  • Цветная фотография 3,5 х 4,5 см на светлом фоне.
  • Медицинская страховка.

Владельцы недвижимости при первой подаче документов могут оформить визу на срок от 6 месяцев до 1 года. Для последующих представлений — на срок от двух лет и более вам требуется только получение визы за последние 2 года. Для подтверждения приложенных документов, копия визы прилагается. Право на получение визы для повторного въезда в страну могут также близкие родственники владельца имущества, а именно: супруги и несовершеннолетние дети.
Очень важно знать, что мультивиза действительна в течение 12 месяцев, что дает вам право оставаться в Болгарии до 90 дней в каждой половине года с момента первого въезда.

p, blockquote 5,0,0,0,0 –>

Владельцы недвижимости могут подать заявление на получение визы в Визовом Центре Республики Болгарии в своем городе, а если его нет, вы можете связаться с любым туроператором, аккредитованным в Болгарии.

p, blockquote 6,0,0,0,0 –>

Рекомендации по выбору недвижимости в Болгарии

Если цель вашей покупки является инвестиция для последующей сдачи в аренду квартиры, то вам обязательно стоит посмотреть, какие из курортов пользуются популярностью у туристов. В этом случае, конечно, большое значение имеет расстояние, на котором находится пляжный комплекс и какие услуги он предлагает. Чем ближе здание к пляжу и чем больше комфорта на территории, тем выше рентабельность аренды.
Если вы планируете арендовать недвижимость в течении года то нужно выбрать квартиру в большом городе, где есть работа, школа, университет.
К таким городам относится, например, Бургас. Существует спрос на аренду жилья в течении всего года, но следует учитывать, что в этих районах цены на недвижимость намного выше, чем в курортных городах.
Приобретение отдельного дома.
Покупка отдельного дома в целом является более дорогим видом инвестиций, но призы могут стоить усилий. Многие инвесторы, которые купили дома на одну семью возле крупных городов Болгарии во время обвала рынка жилья в 2009-2010 годах, теперь сообщают о прибыли.

p, blockquote 7,0,1,0,0 –>

Плюсы : всегда есть спрос на этот тип недвижимости. Повышение стоимости обычно больше, чем в других инвестиционных объектах, и легче найти покупателя (вы можете продать его нынешнему арендатору или потенциальному инвестору), если решите, что больше не хотите владеть собственностью.

p, blockquote 8,0,0,0,0 –>

Когда вы уже определились с объектом недвижимости для покупки-

p, blockquote 9,0,0,0,0 –>

Важно выяснить, «чистый» ли объект с юридической точки зрения, то есть нет ли обременений (ипотека, аресты, гарантии и так далее).

Нужно знать, что согласно болгарскому законодательству, иностранный гражданин, покупая недвижимость, не получает права собственности на землю под этой недвижимостью. Но и этот вопрос решается достаточно просто: если оформить юридическое лицо в Болгарии, на него можно оформить и землю.

p, blockquote 11,0,0,0,0 –>

Конечно, это невозможно сделать самостоятельно.
Для этого вам обязательно понадобится помощь компетентного юриста или риэлтора.Они на всех этапах сделки проверяют имущество. Специалисты объяснят все детали процесса покупки и продажи, проконсультируют по всем интересующим вас вопросам, как при покупке недвижимости, так и при продаже недвижимости в Болгарии.

Читайте также:
Что посмотреть в Лас-Вегасе за 1 день самостоятельно - маршрут, фото, описание, карта

p, blockquote 12,0,0,0,0 –>

Мнение экспертов на цены на недвижимость

Ожидается, что цены на недвижимость в Болгарии в 2019 году будут по-прежнему доступны большинству иностранных инвесторов.

p, blockquote 13,0,0,0,0 –>

По мнению экспертов, тенденции на рынке недвижимости 2018 года сохранятся и в 2019 году:

p, blockquote 14,0,0,0,0 –>

Снова будет высокий спрос на одну- и двухкомнатные квартиры в городах София, Пловдив, Варна и Бургас.
Будет больше предложений для квартир с двумя и тремя спальнями из-за интенсивного строительства новых домов.
Небольшое снижение цен на недвижимость в крупных городах возможно по ряду причин:

p, blockquote 15,1,0,0,0 –>

  • Во-первых, будет больше предложений на готовые квартиры.
  • Во-вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам немного вырастут.
    Ожидается, что покупатели увеличат свой интерес к недвижимости в закрытых комплексах с охраной и бассейнами.

Рост цен на квартиры в крупных городах замедлится, а курортная недвижимость в таких известных местах, как Поморие, Солнечный берег , Святой Влас , Равда , Несебр , останется на прежнем уровне.

p, blockquote 16,0,0,0,0 –>

По мнению большинства аналитиков, покупка недвижимости в Болгарии останется выгодной инвестицией для иностранных покупателей.

p, blockquote 17,0,0,0,0 –>

Цены на квартиры в Софии.
Районы Софии предпочтительные в 2019 году.

p, blockquote 18,0,0,0,0 –>

Районы, на которые ориентируются покупатели в этом году, гораздо разнообразнее из-за увеличения предложения и повышения цен. Vitosha продолжает привлекать интерес большинства инвесторов, но Banishora на удивление занимает второе место. Близость к центру города и запуск интересных проектов быстро вызвали интерес у инвесторов.

p, blockquote 19,0,0,0,0 –>

Средние цены в самых популярных кварталах в 1 квартале 2019 года, по данным Bulgarian Properties, составляют:

p, blockquote 20,0,0,0,0 –>

  • Витоша — 980 евро за квадратный метр.
  • Банишора — 905 евро за квадратный метр.
  • Крастова вада — 1 200 евро за квадратный метр.
  • Луга монастыря — 1 085 евро за квадратный метр.
  • Младост 4 — 1 050 евро за квадратный метр.
  • Люлин 2 — 665 евро за квадратный метр.

Другие популярные районы в Софии включают Крастова Вада, Манастирски Ливади, Младост 4.

p, blockquote 21,0,0,0,0 –>

Стоимость недвижимости в 2019 году на побережье Болгарии:

p, blockquote 22,0,0,0,0 –>

  • Студии от 9500 Евро.
  • Двухкомнатные от 15000 Евро.
  • Трехкомнатные от 24500 Евро.
  • Четырехкомнатные от 40500 Евро.
  • Дома и виллы от 34500 Евро.

Сравнительно недавно стали популярны среди инвесторов и горнолыжные курорты Болгарии: Пампорово, Банско, Боровец. В этих городах стали активно развивать инфраструктуру, строить жилые комплексы и центры.
Несколько лет назад стали появляться новые элитные коттедже комплексы недалеко от побережья. Эксперты считают, что вложения в такой тип недвижимости является наиболее выгодным, так как элитная недвижимость, как и недвижимость на первой линии всегда будет цениться.

p, blockquote 23,0,0,1,0 –>

Налоги

Налоги в Болгарии являются одними из самых низких в Европе. Что делает страну очень привлекательной для инвестиций в недвижимость. Сумма налога на недвижимость в Болгарии зависит от кадастровой, налоговой и имущественной оценки. Это так называемая Государственная оценка недвижимости, аналогична оценке БТИ в России. Например, налог на имущество составляет 0,15 процента от оценочной стоимости недвижимости для физических лиц. И 0,20 процента для юридических лиц.

p, blockquote 24,0,0,0,0 –>

Вместе с налогом на недвижимость также взимается плата за утилизацию бытовых отходов. Каждый муниципалитет устанавливает размер этого сбора каждый год, но в среднем составляет от 0,15 процента до 0,20 процента от оценочной стоимости.

p, blockquote 25,0,0,0,0 –>

Все эти платежи могут быть оплачены 4 частями: до конца марта, конца июня, конца сентября и конца ноября текущего года. Те, кто платит до 31 марта, получают скидку 5 процентов.

p, blockquote 26,0,0,0,0 –>

Налог на добавленную стоимость в Болгарии НДС составляет 20 процентов независимо от вида товаров или услуг.

p, blockquote 27,0,0,0,0 –>

Также важно знать сумму подоходного налога для тех, кто сдает в аренду свою собственность. Подоходный налог составляет 10 процентов.

p, blockquote 28,0,0,0,0 –>

Всегда обращайтесь к доверенному посреднику, который не только сообщит вам всю достоверную информацию о недвижимости. Но и тщательно проверит все нюансы данного объекта.

p, blockquote 30,0,0,0,0 –>

Нюансы при покупки недвижимости в Болгарии

В Болгарии не существует никаких ограничений в покупке недвижимости для иностранных инвесторов.
После ознакомления с условиями инвестирования в недвижимость в Болгарии, стоило бы разузнать про Инвестиции в недвижимость Испании

Покупка недвижимости в Болгарии: риски и подводные камни

Соотечественники, желающие приобрести недвижимость за рубежом, обращают внимание на Болгарию. Она является одной из недорогих стран для приобретения апартаментов. На местности Балканского государства находятся курорты – морские и горные. Жилье продается повсеместно, выбирай и инвестируй.

Где лучше приобретать недвижимость в Болгарии?

Побережье делится условно на северное и южное:

  • На севере популярностью пользуются квартиры в Верне — покупают для постоянного проживания, летнего отдыха в Болгарии.
  • На южном побережье климат не влажный. В этой части балтийского государства строятся комплексы и как результат конкуренции – демократичные цены.
  • Покупка квартиры в столиц – это относительно надежная инвестиция.
  • Перед принятием решения, где купить жилплощадь в Болгарии, определитесь, для чего ее приобретаете.

Плюсы и недостатки

Сопоставим отрицательные и положительные стороны:

К достоинствам относятся:

  • Отличный, благоприятный для здоровья климат;
  • демократичная стоимость продуктов, отличающиеся экологичностью;
  • Цена квадратного метра в стране недорогая – это относится к вторичному, и к новому жилью;
  • Необязательно оформлять визу.

Из минусов выделяют аспекты:

  1. Приобретение квартиры с целью инвестиций —невыгодно. Болгария состоит в Евросоюзе, она не может вступить в зону Шенгена – это не нравится многим странам Европы. Стоимость квартир и домов в балтийском государстве долго будет находиться в ремиссии.
  2. Если планируете купить жилье для принятия гражданства, не обольщайтесь. В Болгарии можно принять только вид на проживание, требующее ежегодного подтверждения в банке Болгарии – пенсионерам 1000 евро, работающему 2000 евро — для домов, квартир и студий. Недвижимость в сельской местности, может купить исключительно юр. лицо, придется зарегистрировать фирму. Дома продаются с землей, на ее покупку для иностранцев ввели это правило. Зарегистрировать фирму мало, придется дважды за год сдавать нулевую декларацию, в местные налоговые органы. Не сдадите отчет, появятся проблемы у фирмы, и как результат – у недвижимости.
  3. Желание купить квартиру для сдачи — увы, это нерентабельно. Хотите сдавать квартиру летом, а зимой жить – стоит понимать, что плата за электричество в зимнее время большая и составляет 75 евро за квартиру в 60 квадратов. Неплохо сдавать квартиру 11 мес., а один там жить, но таких арендаторов найти сложно.
Читайте также:
Страна: Туркмения

Расходы на содержание и покупку

С электричеством, разобрались, но есть немалое количество других затрат:

  • Охрана, водоем, уборка местности, содержание жилья – 15 евро за 1 квадрат недвижимости;
  • Вода – евро за кубический метр;
  • Налог на мусор, точнее, за вывоз, в зависимости от района нахождения недвижимости. Платить раз в год – 0,2%, от цены квартиры.
  • Налог на имущество – 0,15% от цены, прописанной в соглашении купли-продажи.

На приобретение жилья вы потратите приблизительно:

  1. Авансовый платеж – 2,5 тысячи евро. Оставшуюся сумму нужно внести при получении Акта 16 (за первичное жилье). На вторичное жилье вносят 90% предоплаты, 10% у нотариуса при подписании купли-продажи.
  2. Нужно открыть счет в Болгарском учреждении банка, для проведения платежей.
  3. Счет нужно задекларировать в России, чтобы не выставили штраф. За перевод средств берется комиссия: 50–500 евро за операцию.
  4. Не можете присутствовать на сделке, придется заплатить за нотариально заверенный документ 40 евро.
  5. Зарегистрировать недвижимость в БУСТЛАТ (кадастровой палате), за 7 дней, или штраф – 300 евро, регистрация стоит 20 евро.
  6. За обладание собственностью придется выложить 5% от цены недвижимости.
  7. Нотариальная пошлина – 1,8 тысячи евро.
  8. Налог на муниципальное жилье – 2% от цены покупки.

Подводные камни

В течение последних 5 лет 200 тысяч российских граждан приобрели недвижимость в Болгарии, это говорит о повышенной популярности домов и квартир в балтийском государстве. В большинстве случаев это города-курорты на побережье.

Посмотрев на число проведенных сделок по покупке недвижимости, кажется, что сложностей в покупке жилья в Болгарии нет. Это не так — рисков много, и непредвиденных ситуаций, о них и поговорим.

К нюансам в приобретении болгарского жилья причисляют:

  • Подсчитывание квадратов жилой площади квартиры и общедомовых квадратов.

Площадь квартиры состоит из суммы этих характеристик. Первое – жилая зона квартиры. Вторая – общая площадь (коридор, балкон, лестничная клетка, подъезд, лестница, двери, толщина стен).

Толщина стен высчитывается и делится между жильцами дома поровну.

  • Электричество оплачивается по общему счетчику.

Это необязательное условие, лучше не соглашаться. Для того чтобы не платить за энергию, потребляемую не вами. Поставьте счетчик в квартире, подпишите отдельный договор, с раздельным тарифом на ночной и дневной. В Болгарии электричество в ночное время стоит дешевле.

  • Если покупаете жилье в новом доме обязателен Акт 16.

Это документ, по которому вы можете заселиться в свою квартиру. В нашей стране это акт введения строения в эксплуатацию. Не надейтесь на Акт 15 и 14, по ним вы не имеете права заселиться. Эти документы выдаются на промежуточных стадиях строительства.

Выгодно ли покупать в Болгарии?

Однозначного ответа нет, все зависит от предназначения недвижимости. Если есть желание получить вид на жительство – сделка будет выгодной. Цены на недвижимость, продукты обихода в Болгарии на порядок ниже, чем в Москве или Питере.

Если покупать для сдачи в аренду, приезда на отдых раз в год, то стоит задуматься, готовы ли вы быть постоянно привязаны к одному курорту все последующие годы.

Сдавать квартиру или дом тоже невыгодно: весь летний заработок может попросту уйти на оплату услуг зимой, придется периодически тратить деньги на посещение страны, чтобы проследить за своей недвижимостью – готовы вы к этому?

В любом случае решение принимать исключительно вам. Взвести нюансы и только потом определитесь, выгодно ли это.

Обязательно к действию

Стоит учесть следующие моменты:

  • Не стоит забывать, что в Болгарии живут люди, и хватает мошенников. Не подписывайте акты и договоры без тщательного, детального изучения. Обратитесь, в агентство по продаже недвижимости с хорошей репутацией – это сэкономит деньги, время и нервы.

Болгарские специалисты по недвижимости советуют, для удачного совершения процедуры покупки в Болгарии:

  1. Не покупать жилье заочно, лучше съездить на объект и посмотреть. Не надейтесь на фото квартиры, они могут быть недостоверными. По приезде на осмотр, узнайте, развита ли инфраструктура, как ходит общественный транспорт, имеются ли детские сады, магазины, больницы. Осмотрите район, с построенным зданием. Узнайте о соседях – это важно для дальнейшего проживания.
  2. Не доверяйте местному прорабу, пригласите знакомых специалистов. Они оценят состояние (сантехники, электрики, и других коммуникационных систем). Если выявится много недоделок и скрытых дефектов, то стоимость квартиры существенно снизится.
  3. Наймите независимого юриста – это обязательное условие. Небольшие расходы на его оплату могут сэкономить вам немало средств и исключить неприятности от неправильно приведенной сделки. Болгарский юрист сможет проверить пакет документации продавца, наличие обременения.
  4. Проявите бдительность при покупке апартаментов в Болгарии, лучше обезопасить себя, чем потом жалеть.

А стоит ли вообще покупать именно в Болгарии и почему именно там?

Купить недвижимость в Болгарии стоит пенсионерам, желающим выехать на морское побережье, и жить там постоянно. Для пенсионеров в Балтийском государстве комфортные условия.

Для молодежи целесообразно купить недвижимость в случае, если в планах ежегодное трехмесячное проживание в квартире, во время отдыха.

В остальных ситуациях стоит хорошенько подумать, насколько покупка целесообразна.

Личный опыт

На видео ниже опытом покупки делится Светлана Петрова.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: