Прогноз цен на недвижимость на 2021 год

Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2021: мнения экспертов по недвижимости

Традиционно с окончанием сезона отпусков рынок жилой недвижимости начинает оживать. В последнее время он отличается повышением цен и уменьшением предложения. Почему растут цены на недвижимость, что будет с рынком осенью и стоит ли приобретать жилье в этом году, корреспондент РИАМО узнала у экспертов.

Стабильный рост цен

Стабилизация цен на жилье – мечта всех, кто планирует купить квартиру. Увы, всю первую половину 2021 года стабильным был только постоянный рост цен.

«Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в конце июня 2021 года составила 381,1 тысячи рублей, что на 36% выше чем год назад. Помимо этого, фиксируется сокращение предложения. По сравнению с первым полугодием 2020 года, объем экспозиции (без учета апартаментов) снизился на 28%, достигнув 23,2 тысячи лотов», – объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Если говорить о Москве в ее старых границах, то повышение стоимость одного квадратного метра коснулось, прежде всего, Центрального административного округа. На втором месте – Западный и Юго-западный округа. Екатерина Бережнова, главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ», предоставила РИАМО график, визуализирующий изменения стоимости жилья.

Новые цены для Новой Москвы

Рынок жилья в Новой Москве имеет некоторые особенности, хотя бы в силу того, что сейчас это одна из самых активно застраиваемых территорий. До присоединения ТиНАО к Москве в этих округах на продажу выставляли главным образом вторичное жилье, причем уже довольно старое.

Теперь же девелоперы активно осваивают бывшие подмосковные угодья, и на месте пустырей и полей один из другим стали появляться современные жилые комплексы. Спрос у покупателей был – их привлекала перспектива жить в столице, но почти по подмосковным ценам. За этим в первом полугодии 2021 года последовал существенный рост стоимости жилья в новостройках.

«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2020 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.

По словам эксперта, в целом динамика роста цен на локальных рынках Московского региона была схожей. Квадратный метр в новостройках столицы подорожал на 18% – почти так же, как и в Новой Москве.

«Причины повышения цен везде были одинаковыми: рост себестоимости строительства, высокий спрос на фоне низких ипотечных ставок, дефицит новостроек. Однако в отличие от «старой» Москвы, в Новой рынок регулярно пополняется за счет выхода в продажу новых корпусов. В целом ситуация стабильна, но нужно понимать, что высокий спрос приводит к вымыванию самых ликвидных и доступных квартир», – объясняет Владимир Щекин.

Иными словами, покупатели разбирают самые доступные и удачные варианты жилья (с хорошей планировкой, видом, этажом расположения и т.д.), а предложение восполняется медленно. Соответственно, в продаже остаются все менее привлекательные помещения.

В тесноте, да не в обиде

В последние годы девелоперы смело экспериментировали с планировкой в строящихся квартирах, стараясь спрогнозировать, какое именно жилье будет более востребованным на рынке. На продажу выставлялись просторные квартиры с двумя или даже тремя санузлами, один из которых имеет вход прямо из спальни. В некоторых жилых комплексах, наоборот, предлагали необычные компактные студии со «вторым светом» и четырех-пятиметровыми потолками, где можно практически без потери освещенности обустроить спальное место на втором этаже. Но такие предложения для рынка жилья – скорее исключение, чем правило.

«Основной спрос по-прежнему сконцентрирован на двухкомнатных квартирах евроформата. Их площадь варьируется примерно от 45 до 65 квадратных метров. Впрочем, растет интерес и к студиям, которые остаются наиболее доступным вариантом жилья. Сейчас студия в Новой Москве стоит в среднем 6 миллионов рублей, тогда как средняя стоимость квартир на рынке – 9,6 миллионов рублей», – сообщает Владимир Щекин.

Надежда Коркка добавляет: «По итогам первого полугодия наибольшим спросом на первичном рынке «старой» Москвы пользовались двухкомнатные (33% от общего количества заключенных договоров долевого участия (ДДУ)) и однокомнатные лоты (31,2%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля однокомнатных вариантов снизилась на 2,1%, двухкомнатных – осталась практически неизменной. Также отмечу увеличение доли студий в объеме сделок по ДДУ на 2,6% (всего 12%) и сокращение доли трехкомнатных квартир и апартаментов на 0,6% (всего 17,2%)».

Читайте также:
Для занесения информации о детях в загранпаспорт необходимо наличие подобных отметок в общегражданском документе

«Чаще всего в новостройках приобретают студии, однушки и двухкомнатные квартиры. В старых границах города ценовой диапазон составляет 10–15 миллионов рублей, в Новой Москве – 8–12 миллионов рублей, в области – 3,5–6 миллионов рублей», – соглашается с коллегами руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Коронавирус и льготная ипотека

И пандемия, и программа льготной ипотеки, действовавшая до 1 июля 2021 года, оказали заметное воздействие на стоимость квадратного метра. Из-за этой программы рос спрос на новостройки, соответственно, увеличивались цены. С начала года в старых границах столицы цены на первичное жилье выросли на 15,3%, в Новой Москве – на 13,5%, в Подмосковье – на 11%. На вторичном рынке жилья в старых границах города цены выросли на 11%, в Новой Москве – на 15,4%, в Подмосковье – на 18,4%.

«Программа льготной ипотеки была введена как мера поддержки строительной отрасли и для повышения доступности ипотеки для граждан в условиях пандемии. Таким образом, заметно улучшились условия получения кредита. Следствием стало серьезное увеличение спроса и рост цен на его фоне. Квартиры приобретали не только граждане, нуждающиеся в жилье, но и покупатели, которые хотели выгодно вложить средства во время пандемии», – добавляет Дмитрий Таганов.

По мнению Владимира Щекина, программа субсидированных ставок стала эффективной мерой поддержки отрасли. Однако она привела к небывало высокому росту спроса. Впервые в истории ставки опустились до 6% годовых, тогда как в 2019 году они приближались к уровню 8–9% годовых. Помимо этого, из-за пандемии на мировых рынках ресурсов сначала возник профицит, а потом дефицит, из-за чего металлы и лес начали резко дорожать, что стало причиной повышения цен на стройматериалы в России.

«Сократилось производство металлопроката, цемента, отделочных материалов, что привело к их дефициту и, соответственно, повышению прайса. На рынке труда, в том числе из-за закрытия границ, сформировалась нехватка рабочих: каменщиков, бетонщиков, отделочников, плотников. Все это привело к увеличению себестоимости строительства», – отмечает Надежда Коркка.

Впрочем, период действия максимально выгодных условий по льготной ипотеке закончился. Условия получения изменились уже в начале июля, и рынок сразу на это отреагировал.

«За счет льготной ипотеки резко увеличился спрос, а с ним и цены. А вот после изменения ее условий количество сделок стало снижаться. В июле доля ипотеки составила 48% против 65% месяцем ранее. Из-за уменьшения суммы кредита покупатели пересмотрели свои требования и стали приобретать лоты меньшей площади. Соответственно, покупатели, которые до первого июля присматривались к трехкомнатным квартирам, стали выбирать двухкомнатные, с двушек перешли к однокомнатным, а с однушек переключились на студии», – объясняет заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Когда закончится рост цен

Разумеется, любого потенциального покупателя жилья больше всего волнует вопрос: что будет с ценами дальше? Эксперты полагают, что надеяться на стабильный, «как при СССР», уровень цен не стоит. Если себестоимость строительства будет повышаться из-за подорожания строительных материалов, топлива, электричества, то и рост цен будет продолжаться.

«За первое полугодие 2021 года цены на московские вторичные квартиры выросли на 8–10%. По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия. Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями», – комментирует Екатерина Бережнова.

Свой точкой зрения делится и Владимир Щекин: «На мой взгляд, осенью застройщики будут принимать решения, основываясь на спросе. А вот в августе большого смысла в переписывании ценников нет. Уже в июле зафиксировано снижение числа сделок в Москве примерно на 20%, уменьшается и число одобренных кредитов. Ипотека в любом случае остается основным драйвером спроса. Сегодня на кредитные средства покупается более половины жилых помещений, поэтому, даже если ставки будут расти, покупатели все равно будут обращаться к банкам за кредитом».

Влияние эскроу-счетов

Переход отрасли на эскроу-счета положительно сказался на надежности сделок и послужил одной из причин роста цен на новостройки. С внедрением эскроу-счетов заметно снизился риск появления обманутых дольщиков: теперь застройщик получает доступ к деньгам на специальном счете только после оформления первого права собственности на жилое помещение. До этого момента средства замораживаются.

«Теперь у потенциальных покупателей меньше шансов столкнуться с долгостроем, так как банки проводят анализ проектов и не открывают кредитные линии для неперспективных или неликвидных, по их мнению, объектов. Однако данный фактор может усложнить выход на рынок проектов от небольших компаний», – отмечает Надежда Коркка.
Переход на эскроу-счета позволил застройщикам меньше зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Если раньше финансирование проекта полностью опиралось на число сделок, то сейчас застройщик застрахован от сезонных или других спадов активности покупателей.

Читайте также:
Особенности открытия и ведения бизнеса в Словении

«Конечно, девелопер по-прежнему заинтересован в том, чтобы продажи были успешными, ведь от этого зависит размер эффективной ставки по проектному финансированию. Но в целом строительство будет продолжаться в любом случае. Соответственно, ценовая политика стала более жесткой», – отмечает Владимир Щекин.

Удачное время для покупки жилья

На вопрос, стоит ли покупать квартиру во второй половине 2021 года, эксперты отвечают, учитывая существующие тенденции рынка. Так, Дмитрий Таганов отмечает: «Если речь идет о покупке жилья для себя, то осень 2021 года – вполне удачное для этого время. А вот для приобретения недвижимости с инвестиционными целями время упущено».

Екатерина Бережная считает, что поймать момент для выгодной покупки сложно. Всегда действует фактор случайности, а ситуация на рынке нестабильна: меняются ставка рефинансирования, программы и условия кредитования, курс валют и прочие факторы. Предсказать возможные изменения на 100% не сможет ни одни эксперт.

«Спрос всегда носит сезонный характер. Вряд ли можно сказать, что сейчас пик пройден, и нас ждет спокойная осень. Осенью традиционно интерес к недвижимости возобновляется. Цены тоже пока вряд ли пойдут вниз. Мы советуем решать квартирный вопрос тогда, когда он созрел. Сейчас объем предложения небольшой, поэтому, если находится достойный вариант, ждать 2–3 месяца или полгода точно не стоит – объект за это время уйдет с рынка. А у покупателя, как правило, узкий запрос. Он не просто хочет купить какую-нибудь квартиру, а подбирает вариант определенной площади, в определенном районе», – комментирует Екатерина Бережнова.

При этом покупателю, несмотря на волнения рынка, имеет смысл все-таки отслеживать интересные предложения компаний. Девелоперы, например, время от времени выставляют на продажу очень неплохие лоты со скидками. Поэтому мониторить рынок и быть на связи с менеджерами полюбившегося вам ЖК бывает очень полезно.

«Вероятнее всего, уже осенью застройщики будут принимать меры для поддержания спроса, и появятся различные акции и бонусы для клиентов», – добавляет Владимир Щекин.

Надежда Коркка обнадеживает потенциальных покупателей: «Бесспорно, цены на первичном рынке демонстрируют тенденцию к росту, однако существует ряд возможностей для экономии.

Прежде всего – это семейная ипотека, с 1 июля 2021 года ставшая доступной и для семей, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Помимо этого, застройщики и банки для поддержания спроса регулярно выводят различные специальные предложения на определенный пул или тип лотов. Поэтому, на мой взгляд, удачное время для покупки недвижимости то, когда у клиента есть финансовая возможность для этого. Для определенных потребителей таким моментом может оказаться и осень 2021 года».

Увидели ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите “Ctrl+Enter”

Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут?

Специалисты подвели итоги 2020 года и сделали прогнозы на 2021-й. Модератором мероприятия выступила Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.

Нежданно-негаданно

В конце 2019 года рынок развивался стабильно. Никто не предполагал, что цены на первичном и вторичном рынках вырастут на 15–16%, вспоминает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.

С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2020 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок. В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке. Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».

На рынке новостроек:

  • рекордный рост цен за последнее десятилетие на фоне льготной ипотеки;
  • рекордная выручка застройщиков;
  • сохранение объема сделок по отношению к предыдущему году;
  • снижение объема предложения.

На вторичном рынке:

  • сохранение объема сделок на уровне 2019 года;
  • неожиданный рост цен;
  • падение арендных ставок весной и возвращение их на прежний уровень осенью.

Особенно удивил вторичный рынок, который в последние два-три месяца 2020 года показал прирост цен на 15%, отмечает Алексей Попов. По мнению эксперта, это связано с эмоциональной реакцией рынка на подорожание квартир в новостройках. Именно этим объясняется тот факт, что запрашиваемая цена на бабушкины варианты в хрущевках за год взлетела на 1–1,5 млн рублей.

Читайте также:
Рубрика: Польша - Транспорт - сайт об эмиграции Zagranportal.ru

Льготная ипотека — главная виновница?

Кто виноват в том, что цены на жилье в прошлом году показали спринтерскую скорость роста? На первый взгляд, ответ очевиден: источник «зла» — льготная ипотека. Она вызвала ажиотажный спрос, предложение снизилось, цены взлетели. Но не все так просто.

Свою роль сыграли и снижение ключевой ставки, и общие факторы, связанные с макроэкономической, геополитической, санитарно-эпидемиологической и прочими ситуациями, которые нас сопровождали.

Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.

Льготной ипотеке могут сказать спасибо как девелоперы, так и покупатели. Несмотря на то что застройщики выиграли от запуска ипотеки с господдержкой, главными бенефициарами пока остаются покупатели жилья, полагает Алексей Попов.

По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.

Если бы не льготная ипотека, продажи на рынке просели бы как минимум на 20%, уверена Ольга Тумайкина. Льготная ипотека занимает 90–95% всех ипотечных сделок в ГК ФСК . Благодаря ипотеке с господдержкой среднемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн рублей снижаются ориентировочно с 35 до 28 тыс. рублей. Это значит, что у людей, которые раньше вообще не рассматривали ипотеку, сейчас такой вариант появился. Увеличилась доля ипотечных покупателей в бизнес-классе — она достигла 60–65%. Изменилась логика покупки: теперь люди больше копят, чтобы получить ипотеку под меньший процент.

Подешевеет ли жилье в 2021 году?

Развитие рынка недвижимости в 2021 году во многом будет зависеть от восстановления экономики в стране. Главное, чтобы не падали реальные доходы населения. Если улучшится эпидемиологическая обстановка, будут сниматься ограничения, то это будет более эффективно для рынка недвижимости, чем пролонгация ипотеки, не сомневается Алексей Попов.

Если будет снижаться ключевая ставка, то и условия по обычной ипотеке будут привлекательнее. При оптимистичном сценарии можно рассчитывать на ставки 7%. Будут продолжаться субсидированные программы от застройщиков, подчеркивает Ольга Тумайкина.

Уже сейчас понятно, что в 2021 году объем предложения будет расти, так как много проектов находится на стадии получения разрешительных документов.

Покупать или подождать?

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК

Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан

Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов. Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура. Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.

Также будет увеличиваться доля квартир с отделкой. «Этап “сам себе дизайнер” миновал. Люди хотят побыстрее въехать в новую квартиру, — говорит Ольга Тумайкина. — Девелоперы будут стремиться к тому, чтобы сдавать большую часть квартир с финишной отделкой или отделкой white box. Кроме того, у покупателей появится возможность выбирать материалы для отделки своих квартир. Так, в компании ФСК для квартир комфорт-класса запустили сервис «Конструктор отделки». С его помощью покупатель отбирает понравившиеся варианты материалов, а программа автоматически рассчитывает стоимость». Не исключено, что тренд на квартиры с отделкой в дальнейшем будет закреплен законодательно, указывает Алексей Попов.

Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2015 гг.», — напоминает Алексей Попов.

На вторичном рынке рост цен в следующем году не превысит 5–6%. С учетом того, что в последние месяцы 2020 года цены на вторичную недвижимость достигли пика, в дальнейшем реально некоторое охлаждение рынка.

Таким образом, согласно прогнозам экспертов, при оптимистичном развитии событий рынок недвижимости ждет более спокойный год, чем предыдущий. На рынок выйдет много новых проектов, что предоставит покупателям больший выбор. Ажиотажный спрос на жилье останется в 2020-м. Но о снижении цен на жилье нам, увы, остается только мечтать: эксперты считают, что в новом году в целом по рынку квартиры подорожают еще на 5–6%.

Читайте также:
Регистрация иностранного гражданина по месту проживания по РВП в 2021 году

Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать

В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.

По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.

Инвестиции в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.

Насколько выросли цены на жилье за год и почему?

По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.

В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.

Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.

Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.

Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.

Что будет с ценами на жилье в 2021-м?

По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.

«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром. Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации и негативных новостей на рынке недвижимости. И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».

Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.

Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.

«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».

Читайте также:
Работа во Франции: как найти иммигранту и что нужно для этого

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.

«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».

По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.

Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?

В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.

Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.

Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.

При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья?

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.

«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.

По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.

По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».

По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».

Читайте также:
Какие аэропорты есть в Москве и как они называются?

Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Будет ли падение цен на недвижимость? Есть ли излишки готовых квартир у застройщиков?

Многие ожидали, что после отмены части льготной ипотеки и ажиотажного роста цен скоро должно наступить падение цен. Кто-то даже рисует возможные сценарии, что у застройщиков скопятся излишки готовых квартир и они начнут демпинговать.

Какое же реальное положение дел спустя 3 месяца после 1 июля? Этот вопрос актуален как для оценки перспектив акций девелоперов, так и для понимания будущего рынка недвижимости, не говоря уже о перспективах Сбера и ВТБ, как лидеров рынка ипотеки.

Если смотреть на статистику цен на графиках, то цены, конечно, не растут прежними темпами по 1,5-2% в месяц, но более скромный рост в среднем 1% продолжается. Почему?

Основные игроки — крупные застройщики. Если у них покупают меньше квартир, то они могут снижать цены. 26 августа я подсчитал остатки готовых построенных квартир у застройщиков. Давайте посмотрим спустя полтора месяца — стало меньше или больше?

Группа ПИК – 63 квартиры (было 112 квартир)

Самолет — 1 квартира в Москве (было 2 квартиры)

ЛСР – 204 квартир (было 229 квартир)

ГК ФСК – 253 квартир (было 317 квартир)

INGRAD – 127 квартир (было 149 квартир)

ГК Гранель – 92 квартир (было 214 квартир)

Эталон – 200 квартир

Во-первых, конечно, по-прежнему видно, что более эффективные застройщики без неудачных проектов, а именно ПИК и Самолет, имеют самые низкие застоявшиеся запасы готовых квартир. Фактически видно, что их все готовые квартиры раскуплены еще до окончания строительства.

Во-вторых, в отношении динамики. Видите, что происходит? Запасы готовых квартир не только не образуются на первичном рынке, но даже сильно сократились за 5 недель.

В чем причина? Посмотрим, какие квартиры можно купить у лидера рынка ПИК в Москве:

— 60 квартир уже построены

— 390 квартир – построено будет до конца 2021.

— 2075 квартир – построено будет в 2022.

— 10297 квартир — в 2023.

Видите какое соотношение? Конечно, какие-то квартиры могут придерживать, но всё равно видно, что раскуплены даже не просто готовые квартиры, а даже квартиры, которые будут построены в 2022 году. Если хочется больше выбора, то остались даже квартиры не 2022 года, а 2023.

Представьте себя на месте покупателя квартиры в Москве. Он ждал несколько месяцев, ожидая, что цены должны рухнуть. Обращается к ПИК или Самолет и видит, что готовых квартир почти нет. Что это такое? Смотрит дальше вторичный рынок – а там продавцы подняли цены еще выше июня месяца и хотят за квартиру в старой хрущевке со старым ремонтом еще больше, чем в нормальной новостройке эконом сегменте. И никто снижать не хочет. Тут же ПИК-брокер со своими 1350 выкупленных квартир как будто специально равномерно во всех районах Москвы. Причем продает ПИК-брокер по одной просто технологии: покупает по рыночной цене и выставляет в рынок с 20% наценкой. Держит по такой завышенной цене как минимум 2 месяца, а дальше начинает плавно снижать. За 3-4 месяца в среднем выкупается с бонусом в виде дешевой ипотеки. Другие продавцы тоже видят такие завышенные предложения от самого крупного продавца на вторичном рынке и не хотят терять прибыль и невольно завышают свои ожидания. И куда идти покупателю? Можно пойти к ПИК и Самолет и купить квартиру на 2023 год, а можно дальше продолжать падения цен. Однако, аренду в Москве тоже повышают с августа и многие не выдерживают.

В конечном итоге:

— на первичном рынке дефицит только усиливается. Причем создан этот дефицит с запасом на 1-2 года.

— на вторичном рынке предложение увеличивается, но равновесия со спросом так и не достигнуто.

— цены продолжают расти в среднем на 1% в месяц. Хотя в некоторых месяцах в будущем возможна и отрицательная динамика, но в целом по 2022 году рост скорей всего будет на 5-12%.

Читайте также:
Расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости (как рассчитать) - в 2021 году, формула, размер платы, оспаривание, рыночная ставки, оценка

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU

Виртуальный рост цен может завершиться жесткой стагнацией

Несмотря на снижение оборотов рынка, стоимость жилья продолжает расти – помня о прошлогоднем ажиотаже, продавцы повышают цены, боясь продешевить. Ситуация во многом напоминает нулевые годы, когда на рынок недвижимости хлынули нефтедоллары, в роли которых сейчас выступают инвесторы и ипотечники. Проблема в том, что Центробанк начал повышать ключевую ставку, а значит, и те, и другие скоро могут если не исчезнуть с рынка, то очень существенно сократиться в количестве.

Спасибо Центробанку

Прошлый год запомнился аномальным ростом цен на жилье на фоне падения экономики и доходов населения. Согласно статистике Росстата, ВВП в 2020 г. снизился на 3,1% в годовом выражении, реальные располагаемые доходы граждан РФ – на 3,5%. Доходы населения почти непрерывно падают с 2014 г., и по итогам 2020 г. россияне стали на 10,6% беднее, чем в 2013 г. При этом цены на квартиры в Москве в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%, по данным аналитического центра www.irn.ru. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15-30% в зависимости от сегмента, в Московской области – на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.

Как неоднократно писал IRN.RU, главной причиной аномалии стала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка. В отличие от предыдущих кризисов, в 2020 г. Банк России не поднимал ключевую ставку, а опускал ее. В течение года ставка снизилась на 2 п.п. и в июле достигла 4,25% годовых. Благодаря этому ипотечные ставки даже по коммерческой, несубсидируемой ипотеке на вторичном рынке упали до 8,04% (-1,29 п.п. с начала года), а ставки по депозитам, как и в 90-е, перестали компенсировать инфляцию. По данным «Статистического бюллетеня Банка России», уже в июле 2020 г. средневзвешенная ставка по вкладам физлиц до 1 года опустилась ниже 4% годовых, а по депозитам от года до 3 лет – едва превышала этот порог. Дополнительный и очень существенный вклад в разгон цен внесла программа льготной ипотеки. Хотя уровень ставок оставался более чем комфортным, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых.

Все это привело к ипотечному и инвестиционному ажиотажу. С одной стороны, сверхдешевая ипотека привлекла на рынок недвижимости новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку жилья, с другой – владельцы вкладов искали на том же рынке более выгодные способы сохранения капитала. В результате всплеска спроса объем предложения жилья сократился, а цены выросли. Однако резкий рост цен быстро свел на нет всю выгоду от низких ипотечных ставок, и уже в середине осени покупательская активность начала падать.

Лишь благодаря предновогоднему ажиотажу рынок по итогам года смог выйти в плюс по числу сделок. Несмотря на все стимулы, в 2020 г. количество переходов прав на вторичные квартиры в Москве увеличилось только на 2,3% относительно 2019-го, число договоров долевого участия в строительстве жилья – на 1,4%. Зато число зарегистрированных Росреестром ипотечных договоров подскочило сразу на 15,8%. Как следствие, увеличилась и зависимость рынка недвижимости от ипотеки: если в 2019 г. с привлечением кредитов в Москве было куплено 39,6% вторичных квартир и новостроек, то в 2020 г. – уже 45%.

Однако снижение покупательской активности не остановило рост цен. По итогам I квартала 2021 г. рассчитываемый www.irn.ru индекс стоимости жилья прибавил 3,7% в «старой» Москве, 5,2% – в Новой и 5,3% – в Подмосковье. Продолжают дорожать и новостройки.

Назад, в двухтысячные?

Если осенью 2020 г. ситуация на рынке напоминала конец 2014-го, то сейчас динамика спроса и цен начинает все больше походить на стагнацию 2004 г., когда после ажиотажа 2003 г. спрос падал, а квартиры дорожали.

Напомним, цены на жилье в Москве росли весь 2003 г., и по итогам года индекс IRN.RU увеличился на 36%. Главной причиной ажиотажа был приток нефтедолларов на рынок недвижимости: в 2003 г. США вторглись в Ирак, цены на нефть подскочили, сильно укрепился рубль, и люди начали искать альтернативу долларам как инструменту сохранения сбережений. Фондовый рынок был неразвит, рублю не очень доверяли, поэтому недвижимость виделась единственной нишей, куда можно вложить дешевеющую валюту. 2004 г. начался еще более агрессивным повышением ценников, и эта вакханалия длилась до апреля. Но с майских праздников рынок встал.

Читайте также:
Отдых во Вьетнаме в декабре 2021 - куда лучше поехать?

Нечто подобное происходит и теперь, только в роли нефтедолларов в 2020 г. выступали рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. К началу 2021 г. практически все более-менее адекватно оцененные квартиры уже раскупили, спрос снизился по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно дорожают. По большей части виртуально – продавцы переписывают ценники, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж. Как и в 2000-е, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.

Проблема в том, что в 2000-е рос не только рынок недвижимости – росла экономика и доходы россиян. А спекулятивный спрос, который обеспечили инвесторы и ипотечники в 2020 г., имеет свойство достаточно быстро и неожиданно заканчиваться, когда исчезают стимулы, его создавшие. Период мягкой денежно-кредитной политики ЦБ, породившей ажиотаж на рынке недвижимости в 2020 г., подошел к концу: в марте 2021 г. Банк России впервые с лета 2019 г. повысил ключевую ставку. Это означает, что ипотека, как минимум, перестанет дешеветь, компенсируя перегрев цен, а повышение ставок по депозитам сократит инвестиционную привлекательность недвижимости.

Не исключено, что разворот ипотечного тренда приведет к кратковременному всплеску покупательской активности за счет реализации отложенного спроса на ипотеку. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в столице, скорее всего, завершат к 1 июля, также подстегивает покупателей.

Однако такая активизация рынка на фоне продолжающегося падения доходов населения и ужесточения денежно-кредитной политики лишь увеличит вероятность наступления и глубину стагнации в дальнейшем – см. «Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку. Но не сильно и ненадолго».

Россияне начали терять интерес к вложениям в недвижимость

Разрыв с 2020 годом уже начал сокращаться. Еще по итогам первого полугодия число ипотечных сделок превышало прошлогодние значения на 41,5%. Число договоров долевого участия было больше прошлогоднего на 51%. Количество сделок со вторичной недвижимостью – на 35,4% (за восемь месяцев – +24%).

Только в Москве в сентябре было заключено вдвое меньше сделок с квартирами без эскроу, чем в июне, в Краснодарском крае – в четыре раза, в Ленинградской области падение составило 30%. В то же время в других регионах, где строят меньше, а квартиры дешевле и ипотека с господдержкой фактически продолжает действовать на прежних условиях, показатели сентября “скачут” в обе стороны. Это связано с количеством проектов, достраиваемых по старой схеме финансирования (до введения эскроу-счетов).

Постепенное падение спроса за последние месяцы связано как с изменением условий льготной ипотеки с июля, так и с постепенным повышением ипотечных ставок из-за поднятия ключевой ставки ЦБ, а также ростом цен на квартиры. Инвестировать в жилье становится накладно.

В середине марта, перед первым повышением ключевой ставки, средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки, по данным ДОМ.РФ, равнялась 7,85% на новостройки и 8,03% на вторичное жилье. В конце сентября, после увеличения за полгода ключевой ставки с 4,25 до 6,75%, рыночные ставки выросли до 8,35% на новостройки и 8,54% на вторичное жилье, и это явно не предел.

В Москве после изменения условий льготной ипотеки и возврата к базовым ставкам темпы выдачи ипотеки замедлились и сделок стало заключаться меньше, говорит управляющий партнер “ВекторСтройФинанс” Андрей Колочинский. По итогам августа число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 16%. Но даже с учетом этого падения количество продаж новостроек в августе на 19% превышало показатели доковидного 2019 года. Ипотечные ставки все еще ниже, чем два года назад. В ноябре 2019-го ипотеку на новостройки выдавали в среднем под 9,24%, на вторичное жилье 9,21%. В 2019 году доля ипотечных сделок на рынке новостроек в Москве составляла 49%, сейчас этот показатель увеличился до 58%, отмечает Колочинский. “Заемщики продолжают оформлять кредиты, потому что такие условия остаются приемлемыми, но ситуация может измениться, если средний размер ставки превысит психологический барьер 10%”, – полагает эксперт.

В регионах повышение базовых ставок ипотеки пока не так сильно сказывается на продажах. Три четверти договоров в общей структуре ипотечных сделок приходится на “Семейную ипотеку”, говорит замглавы компании “Унистрой” Искандер Юсупов (компания строит жилье в Татарстане и Самаре). Прямой зависимости между ставками по ипотеке и снижением спроса нет, потому что спрос зависит от многих других факторов, отмечает президент Фонда “Институт экономики города”, руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при минстрое Надежда Косарева. Да и нынешнее изменение ставок не слишком ощутимо для заемщиков. Повышение ставки с 8 до 8,4% увеличивает ежемесячный платеж заемщика за среднестатистическую квартиру (стоимостью в 4,5 млн рублей, первым взносом в 25% и сроком погашения 15 лет) всего на 800 рублей, подсчитали в Аналитическом центре “Циан”.

Читайте также:
Спонсорское письмо в Польшу 2021 для шенгенской визы: образец и бланк заполнения

По данным ЦБ, в августе было оформлено примерно столько же ипотечных кредитов, сколько в июле – около 150 тысяч, хотя это и заметно меньше, чем до изменения программы ипотеки с господдержкой (пиковым месяцем в этом году был апрель, когда ипотечные кредиты получила 191 тыс. семей). При этом общий объем кредитов в августе чуть вырос (за сентябрь статистики еще нет).

Покупательский спрос снижается как из-за роста ставок по ипотеке, так и из-за повышения цен на жилье, считает управляющий директор компании “Метриум” Надежда Коркка. В перспективе жилищные займы могут подорожать еще сильнее, так как Центробанк будет ужесточать денежно-кредитную политику и повышать ключевую ставку.

Глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при минстрое Рифат Гарипов считает, что при существенном сокращении спроса застройщики вынуждены будут снижать цены. Но даже небольшая коррекция цен на рынке не решит проблему – спрос будет падать.

Застройщики уверяют, что готовы к сжатию рынка. Многие развивают партнерские программы с банками, по которым можно получить ипотеку по сниженной ставке. “Застройщик вынужден привлекать собственное субсидирование для облегчения ипотечных условий для клиента. Сейчас начинается активная борьба субсидированных программ с различными опциями – на облегчение обязательств в первый период договора, на снижение месячного платежа, на снижение ставки, первоначального взноса”, – говорит коммерческий директор ГК “Инсити” (Краснодар) Елена Чернова.

Поддержать покупательский интерес может вывод на рынок существенного объема востребованного предложения (прежде всего компактных лотов), считает Коркка. Девелоперы напоминают про все еще низкий уровень обеспеченности жильем на душу населения. В России этот показатель равен 27 кв. м на человека, для сравнения в странах Европы и США он составляет 40-70 кв. м.

Дополнительным стимулом для покупателей будут ожидания дальнейшего роста ключевой ставки и ухудшения условий кредитования, подбадривать их будут новогодние акции и скидки, считает Колочинский. Сейчас застройщики предлагают субсидированные ставки, рассрочку, trade-in, в некоторых проектах имеются скидки на выборочный объем квартир, машино-места, кладовые, говорит гендиректор сервиса “Синица” Наталья Шаталина. Однако в целом акций и спецпредложений больше пока не стало, возможно, более интересные предложения по дисконтам появятся к концу года, считает она.

Виртуальный рост цен может завершиться жесткой стагнацией. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU

Несмотря на снижение оборотов рынка, стоимость жилья продолжает расти – помня о прошлогоднем ажиотаже, продавцы повышают цены, боясь продешевить. Ситуация во многом напоминает нулевые годы, когда на рынок недвижимости хлынули нефтедоллары, в роли которых сейчас выступают инвесторы и ипотечники. Проблема в том, что Центробанк начал повышать ключевую ставку, а значит, и те, и другие скоро могут если не исчезнуть с рынка, то очень существенно сократиться в количестве.

Спасибо Центробанку

Прошлый год запомнился аномальным ростом цен на жилье на фоне падения экономики и доходов населения. Согласно статистике Росстата, ВВП в 2020 г. снизился на 3,1% в годовом выражении, реальные располагаемые доходы граждан РФ – на 3,5%. Доходы населения почти непрерывно падают с 2014 г., и по итогам 2020 г. россияне стали на 10,6% беднее, чем в 2013 г. При этом цены на квартиры в Москве в прошлом году выросли на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%, по данным аналитического центра www.irn.ru. Новостройки в «старой» и Новой Москве подорожали на 15-30% в зависимости от сегмента, в Московской области – на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.

Как неоднократно писал IRN.RU, главной причиной аномалии стала мягкая денежно-кредитная политика Центробанка. В отличие от предыдущих кризисов, в 2020 г. Банк России не поднимал ключевую ставку, а опускал ее. В течение года ставка снизилась на 2 п.п. и в июле достигла 4,25% годовых. Благодаря этому ипотечные ставки даже по коммерческой, несубсидируемой ипотеке на вторичном рынке упали до 8,04% (-1,29 п.п. с начала года), а ставки по депозитам, как и в 90-е, перестали компенсировать инфляцию. По данным «Статистического бюллетеня Банка России», уже в июле 2020 г. средневзвешенная ставка по вкладам физлиц до 1 года опустилась ниже 4% годовых, а по депозитам от года до 3 лет – едва превышала этот порог. Дополнительный и очень существенный вклад в разгон цен внесла программа льготной ипотеки. Хотя уровень ставок оставался более чем комфортным, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых.

Читайте также:
Все подробности об аренде жилья в Испании

Все это привело к ипотечному и инвестиционному ажиотажу. С одной стороны, сверхдешевая ипотека привлекла на рынок недвижимости новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку жилья, с другой – владельцы вкладов искали на том же рынке более выгодные способы сохранения капитала. В результате всплеска спроса объем предложения жилья сократился, а цены выросли. Однако резкий рост цен быстро свел на нет всю выгоду от низких ипотечных ставок, и уже в середине осени покупательская активность начала падать.

Лишь благодаря предновогоднему ажиотажу рынок по итогам года смог выйти в плюс по числу сделок. Несмотря на все стимулы, в 2020 г. количество переходов прав на вторичные квартиры в Москве увеличилось только на 2,3% относительно 2019-го, число договоров долевого участия в строительстве жилья – на 1,4%. Зато число зарегистрированных Росреестром ипотечных договоров подскочило сразу на 15,8%. Как следствие, увеличилась и зависимость рынка недвижимости от ипотеки: если в 2019 г. с привлечением кредитов в Москве было куплено 39,6% вторичных квартир и новостроек, то в 2020 г. – уже 45%.

Однако снижение покупательской активности не остановило рост цен. По итогам I квартала 2021 г. рассчитываемый www.irn.ru индекс стоимости жилья прибавил 3,7% в «старой» Москве, 5,2% – в Новой и 5,3% – в Подмосковье. Продолжают дорожать и новостройки.

Назад, в двухтысячные?

Если осенью 2020 г. ситуация на рынке напоминала конец 2014-го, то сейчас динамика спроса и цен начинает все больше походить на стагнацию 2004 г., когда после ажиотажа 2003 г. спрос падал, а квартиры дорожали.

Напомним, цены на жилье в Москве росли весь 2003 г., и по итогам года индекс IRN.RU увеличился на 36%. Главной причиной ажиотажа был приток нефтедолларов на рынок недвижимости: в 2003 г. США вторглись в Ирак, цены на нефть подскочили, сильно укрепился рубль, и люди начали искать альтернативу долларам как инструменту сохранения сбережений. Фондовый рынок был неразвит, рублю не очень доверяли, поэтому недвижимость виделась единственной нишей, куда можно вложить дешевеющую валюту. 2004 г. начался еще более агрессивным повышением ценников, и эта вакханалия длилась до апреля. Но с майских праздников рынок встал.

Нечто подобное происходит и теперь, только в роли нефтедолларов в 2020 г. выступали рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. К началу 2021 г. практически все более-менее адекватно оцененные квартиры уже раскупили, спрос снизился по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно дорожают. По большей части виртуально – продавцы переписывают ценники, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж. Как и в 2000-е, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.

Проблема в том, что в 2000-е рос не только рынок недвижимости – росла экономика и доходы россиян. А спекулятивный спрос, который обеспечили инвесторы и ипотечники в 2020 г., имеет свойство достаточно быстро и неожиданно заканчиваться, когда исчезают стимулы, его создавшие. Период мягкой денежно-кредитной политики ЦБ, породившей ажиотаж на рынке недвижимости в 2020 г., подошел к концу: в марте 2021 г. Банк России впервые с лета 2019 г. повысил ключевую ставку. Это означает, что ипотека, как минимум, перестанет дешеветь, компенсируя перегрев цен, а повышение ставок по депозитам сократит инвестиционную привлекательность недвижимости.

Не исключено, что разворот ипотечного тренда приведет к кратковременному всплеску покупательской активности за счет реализации отложенного спроса на ипотеку. Грядущее окончание программы льготной ипотеки, которую могут продлить в депрессивных регионах, но в столице, скорее всего, завершат к 1 июля, также подстегивает покупателей.

Однако такая активизация рынка на фоне продолжающегося падения доходов населения и ужесточения денежно-кредитной политики лишь увеличит вероятность наступления и глубину стагнации в дальнейшем – см. «Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку. Но не сильно и ненадолго».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: