Что происходило на рынке недвижимости в 2022 году в Казахстане
Иллюстративное фото: 8photo / freepik.com
В конце календарного года редакция проекта о деньгах Нурфин подводит итоги по различным сферам. О том, как менялись цены на рынке недвижимости в 2022 году, читайте в этом материале.
Состояние рынка жилья в 2022 году характеризуется постоянным ростом цен. При этом некоторые специалисты прогнозировали снижение стоимости.
Согласно опросу Нурфин, 22% проголосовавших читателей также ждали падения цен. Однако эти прогнозы не оправдались.
В течение всего 2022 года стоимость недвижимости только повышалась. Так, средние цены за один квадратный метр в Казахстане с ноября 2019 года до конца ноября 2022 года выросли на 16,9%.
То есть, если в ноябре прошлого года один квадратный метр стоил в среднем 219 584 тенге, то в 2022 году цена достигла уже 256 693 тенге.
Высокий спрос на жилье сохраняется в Казахстане: количество сделок продолжает расти
Иллюстративное фото: freepik.com
Нововведения на рынке недвижимости
Текущий 2022 год принес нововведения в процесс покупки и продажи жилья, сделав его безопаснее и проще.
Эскроу-счета и депозиты нотариуса
Например, была внедрена новая система оформления сделки с помощью эскроу-счетов и депозита нотариуса.
То есть покупатель вносит деньги на один из этих счетов, и они хранятся там до окончания сделки. Когда недвижимость будет оформлена, а договор подписан, то деньги будут переданы продавцу.
Стоимость услуги нотариуса и эскроу-счета оплачивают сами участники сделки.
Блокчейн для ипотеки
Также в этом году начали тестировать систему блокчейна при оформлении ипотеки.
С ее помощью процесс проверки жилья и его юридической истории может занять один день вместо трех рабочих дней.
На сколько рыночные цены на жилье выше его себестоимости в Казахстане
Эти меры в будущем позволят ускорить оформление ипотеки и сделок по купле-продаже недвижимости, обеспечивая удобство и безопасность для покупателя и продавца.
Иллюстративное фото: freepik.com
Долевое строительство
Одним из важнейших нововведений в сфере долевого строительства стала возможность использования ипотеки для дольщиков без дополнительного залога.
Теперь при оформлении жилищного займа для дольщиков будут также использованы эскроу-счета: банк открывает один счет для дольщика и второй – для застройщика.
Дольщик вносит деньги (20% от стоимости недвижимости) на свой эскроу-счет. На счет застройщика будут зачислены средства от банка по ипотеке.
Когда строительство будет завершено и заемщик получит от застройщика жилье, оно будет оформлено как залог на уже полученный ипотечный кредит.
Новые инвестиционные инструменты планируют внедрить в Казахстане
Компания-застройщик получит средства со своего эскроу-счета. А деньги на эскроу-счете покупателя (заемщика) получит банк в качестве первоначального взноса за ипотеку.
Прогнозы на 2022 год
Цены на недвижимости зависят от множества различных факторов.
Как показали результаты текущего года, даже падение доходов и карантин не способствовали снижению стоимости жилья.
Среди причин значительного роста цен оказались и программы льготной ипотеки. Все дело в том, что купленное по облегченным условиям жилье может быть продано сразу после получения.
Это вызывает опасения среди некоторых экспертов, так как создает некий ценовой “пузырь” на рынке недвижимости.
Устранить подобное негативное влияние может временный мораторий на продажу жилья, полученного по льготной ипотеке. Однако подобные инициативы пока не обсуждаются на правительственном уровне.
Сколько можно заработать на перепродаже или сдаче в аренду жилья в Казахстане
Очередным фактором повышения цен в 2022 году может послужить возможность использовать свои пенсионные накопления на покупку жилья.
Узнавайте обо всем первыми
Подпишитесь и узнавайте о свежих новостях Казахстана, фото, видео и других эксклюзивах.
Эксперты рынка недвижимости об итогах года и прогнозах на 2022-й
2022 год оказался шоковым: главным режиссером событий стал коронавирус, который подчинил себе образ жизни и потребности миллиардов людей. Каким запомнился 2022 год для рынка недвижимости, и чего ожидать от 2022 года? Своим мнением в блиц-интервью порталу kn.kz поделились эксперты рынка.
О важных тенденциях рынка недвижимости уходящего года и прогнозах на 2022 год порталу kn.kz рассказали президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко, ведущий аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов и начальник отдела аналитики рынка Холдинга BI Group Даурен Айткенов.
Лариса Степаненко: Цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз
— Лариса Владимировна, 2022 год принес немало потрясений для всей мировой экономики и рынка недвижимости в частности. Какие позитивные и негативные последствия принес рынку недвижимости Казахстана уходящий год?
— На рынок недвижимости Казахстана очень сильно повлияла пандемия, а вернее, ее последствия — экономический кризис, общее падение доходов и уровня платежеспособности населения. Далеко не все покупатели попадают под действие программ господдержки, далеко не все могут воспользоваться ипотекой. Весной этого года, когда «ковидные» события только начинались, никто и предположить не мог, что ситуация с коронавирусом затянется на такой долгий срок и будет иметь такие последствия.
При входе в карантин моментально поднялся курс доллара. Многие сделки тогда остановились на стадии задатка и устной договоренности. Нечто подобное уже бывало, казахстанцы пережили две девальвации, и я помню, как покупатели отказывались от задатка в тысячу долларов, потому что считали, что доллар вырастет еще больше и они выиграют в цене. К нашему счастью, сейчас такого не произошло и все сделки с задатками, осуществленные в начале карантина, были успешно завершены. А в мае, после отмены режима ЧП и выхода из карантина, родился новый спрос, очень сильно отличающийся от того, что мы видели ранее. Покупатели стали дольше выбирать объекты и для принятия окончательного решения им требуется больше времени. Надо понимать, что рынок сейчас предлагает большой выбор недвижимости, в каком бы сегменте человек ни делал покупку, количество предложений в разы превышает количество спроса. Некоторые покупатели по старинке завышают цены, не понимая, что «красная» цена их объектам в два, а то и в три раза ниже.
— Как переживает последствия пандемии рынок коммерческой недвижимости?
— Рынок коммерческой недвижимости сегодня в непростой ситуации. За несколько месяцев вынужденного дистанционного функционирования многие сферы бизнеса адаптировались к онлайн-режиму. Это послужило тому, что «офисники» стали сокращать арендные площади, а некоторые и вовсе закрылись. У арендодателей образовались вакантные площади, которые с трудом заполняются из-за высокой миграции арендаторов, что вынуждает собственников идти навстречу нанимателям, делать дисконты на арендную плату. Такая же ситуация и с торговыми площадями, многие фирмы освоили формат «интернет-магазина», большой плюс в этом случае для них, отсутствие арендной платы. Пандемия меняет моду на посещение точек общепита. Большие рестораны, комплексы сейчас стали неактуальны, их невозможно не то что продать, но и сдать в аренду. А ведь еще несколько лет назад разве можно было представить, чтобы в центре города простаивали коммерческие площади? Популярностью у горожан пользуются небольшие кафе с летними площадками.
Когда в нашу жизнь вошли торгово-развлекательные центры, где можно было одновременно сделать покупки, сходить в кино и отдохнуть всей семьей, «стрит-ритейл» (торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельную входную группу с большой проходимостью. — Ред.) стал перебираться на эти площадки. Последствия пандемии — долгосрочное ограничение доступа на объекты более 500 кв.м. И мы видим возрождение формата «стрит-ритейл», это пожалуй один из немногих плюсов, если не единственный, на рынке коммерческой недвижимости.
— Как изменился спрос покупателей за этот год?
— После введения в стране режима ЧП, когда все оказались изолированы в четырех стенах, многие сразу оценили, что значит иметь свой маленький клочок земли, где можно выйти прогуляться и подышать свежим воздухом, а дети смогут поиграть. Опять же наличие собственного сада и огорода, в условиях ограничения передвижения тоже играет немаловажную роль. То есть привлекательность частных домов с небольшими участками земли возросла. Уже в мае возросло количество сделок по домам и земельным участкам и составило около 30 % от общего количества сделок. Наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса как в частном секторе, где спрос варьируется в пределах до 40 миллионов тенге, так и на «вторичном» рынке, сравнительно небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры. На 3-4-комнатные квартиры спрос гораздо ниже, поэтому срок продажи этих предложений дольше. Думаю, «вторичка» всегда будет пользоваться большей популярностью из-за своей стоимости и за счет меньших коммунальных платежей, чем новостройка.
— Если сравнить начало года и его конец, то как изменились цены на рынке купли-продажи и динамика сделок?
— Алматы и Нур-Султан, как и другие крупные города, пострадали от последствий пандемии, конечно, гораздо в меньшей степени. На это повлияло и большая численность жителей, и гораздо более высокие доходы населения, и очень высокая концентрация бизнес-структур. В августе, в сравнении с июлем, ценник на квадратный метр вырос на 2,6%, а при сопоставлении с августом прошлого года — на 6,3%. Если говорить о конкретных лидерах, самый большой рост по цене квадратного метра отмечался: в Нур-Султане — 375 100 тг, в Алматы — 358 700 тг, в Атырау — 326 100 тг, в Шымкенте — 329 900 тг и Актау — 238 900 тг. Если сравнивать с январем, то мы можем увидеть не очень значительные изменения. Тогда цены за «квадрат» выглядели следующим образом: в Нур-Султане — 369 700 тг, Алматы — 357 200 тг, в Атырау — 326 100 тг, в Шымкенте — 312 700 тг и в Актау — 238 900 тг.
Количество сделок купли-продажи во II квартале текущего года снизилось почти на 18% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квадратного метра при этом выросла, так как большая часть строительных материалов завозится в Казахстан из-за рубежа и закупается в иностранной валюте, которая имеет тенденцию роста. Количество сделок к концу третьего квартала выросло на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Пандемия пандемией, но жизнь продолжается и люди решают повседневные житейские задачи, улучшают жилищные условия — съезжаются, разъезжаются, женятся, разводятся, дети начинают жить отдельно от родителей. Поэтому после локдауна народ активизировался, что привело к увеличению количества сделок.
— Как, по-вашему, повлияет на рынок недвижимости возможность использования пенсионных накоплений? Станет ли жилье доступнее?
— Я думаю, никакого заметного влияния принятие этого закона не окажет. Там тоже есть свои особенности. Определен порог достаточности счета, на котором должно быть не менее 2 518 000 тенге для 30-летних граждан, 2 961 000 тенге для 35-летних граждан и так далее. Для граждан 59 и более лет порог достаточности составляет 5 586 000 тенге. Всё, что более этой суммы, можно будет использовать для покупки жилья и медицинские услуги.
Сегодня в СМИ очень активно обсуждается жизнеспособность данной программы. Встречаются прогнозы повышения стоимости недвижимости на 20-30%, которые продавцы недвижимости воспринимают как сигнал к действию. И мы, риелторы, в работе с продавцами это уже сейчас видим — собственники не хотят договариваться с потенциальными покупателями, уповая на «предстоящее повышение цен».
— Как показал 2022 год, прогнозы — дело бесполезное. Но все же, как Вы думаете, какие тенденции на рынке жилья Казахстана останутся неизменными и в 2022 году, а какие изменятся в зависимости от ситуации с пандемией и мировой экономикой?
— Да, давать прогнозы сейчас не совсем правильно и честно. Многое зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией, какой будет процент заболеваемости, введут ли в стране частичные ограничения или полноценный локдаун, как будет складываться экономическая обстановка в стране и в мире.
Предлагаю жить здесь и сейчас и не откладывать решение жизненно важных вопросов на потом. Думаю, что в 2022 году определенно активным спросом будет пользоваться частный сектор, дачные участки и квартиры до 50 кв.м. Что же касается цен, то наш рынок сейчас перенасыщен предложениями и, хотим мы того или нет, как бы продавцы не «держали оборону», цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз.
Рамазан Досов: В 2022 году господдержка ипотеки может носить неустойчивый характер
— Рамазан, АФК ежегодно проводит опрос профессиональных участников финансового рынка. Каковы их девальвационные ожидания на 2022 год? Как может измениться курс доллара?
— Ожидания участников финансового рынка в декабре продемонстрировали заметное улучшение на фоне благоприятных внешних условий, обусловленных новостями об успешных вакцинах, восстановления рынка углеводородов и укрепления российского рубля. Согласно опросу, доллар США в 2022 году может подорожать до 429,7 тенге, что на 2,9% выше по отношению к текущему уровню — 417,64. Напомним, ранее на протяжении трех месяцев кряду девальвационные ожидания демонстрировали восходящую динамику (см. диаграмма 1), достигнув максимального значения за последние 12 месяцев в 445,6 тенге за доллар в ноябре. Как можно заметить, ожидания экспертов не являются заякоренными и остаются весьма чувствительными к динамике ключевых внешних факторов и внутренним макроэкономическим новостям.
Диаграмма 1. Динамика курса UZDKZT (2020-прогноз 2022)
Источник: АФК, KASE
— Как казахстанцам накопить на недвижимость? Куда вложить свободные деньги в 2022 году? Купить акции надежной и доходной компании, обзавестись майнинг-фермой или все же вложить в тенговый депозит в каком-нибудь казахстанском банке?
— В надежде на более значительную доходность необходимо быть готовыми к более высокому риску поскольку, как показывает практика, эти два показателя имеют прямую зависимость. В этой связи, если говорить о средствах в пределах 10-15 млн тенге, то банковские депозиты вне конкуренции, так как риск потери средств близок к нулю в силу наличия системы гарантирования вкладов КФГД. Подобных гарантий на других рынках, в том числе фондовом — нет. Стоит также отметить, что доходность банковских депозитов остается на уровне 9-14% годовых, что на 1,7-6,7% превышает текущий уровень инфляции в стране. Соответственно, интерес к депозитам как к инструменту накопления носит устойчивый и системный характер, мы видим приток депозитной базы в нацвалюте (ставки по вкладам в инвалюте не конкуренты). Так, если к началу 2022 года вклады населения в тенге составляли 9,3 трлн тенге, то за 10 месяцев т.г. они выросли на 1,2 трлн тенге или 12,4% (до 10,5 трлн).
Тем временем другие различные классы активов, в том числе на фондовом рынке, могут давать совершенно разную доходность. К примеру, индекс KASE, основной фондовый индекс локального рынка, с начала текущего года вырос на 10,4%, а отдельные акции казахстанских эмитентов подорожали более чем на 28-33%, подешевели на 7-12%. Однако нужно всегда помнить, что инвестиции на фондовом рынке могут нести более высокие риски и не подходить в накопительных целях. Но если человек всё же хочет инвестировать в инструменты фондового рынка, то он может прибегнуть к помощи профессионалов и обратиться к зарекомендовавшим себя на рынке брокерским компаниям, которые предложат ему целый спектр инструментов — от спекулятивных до инвестиционных и сберегательных.
Вместе с тем лидерство по доходности по всем классам активов на мировых рынках в течение 8 из прошедших 10 лет, как ни странно, за одним из самых новых, спекулятивных, и соответственно весьма рискованных инструментов — биткоином. В текущем году, например, BTC вырос на 190% на фоне желания инвесторов вкладывать средства в криптовалюту для более надёжного сбережения денег в виду возросшей неопределенности на рынке, а также появления новых покупателей на крипторынке в связи с наблюдаемым широким внедрением криптовалютных платежей (например, PayPal). Таким образом, постулат «Чем выше риск, тем выше доходность» — незыблем.
Таблица 1. Динамика всех классов активов (2010-2020)
Источник: YCharts
— Поделитесь прогнозами, будет с ценами на недвижимость и ипотечными ставками в 2022 году в Казахстане?
— Как мы уже не раз отмечали, даже в сложные времена для экономики страны и большинства потенциальных покупателей недвижимости, тенговые цены на жилье демонстрируют восходящую динамику. Не исключением стал и текущий год. Несмотря на наблюдаемое падение ВВП и реальных доходов населения, цены на новое жилье выросли на — 4,4%, на вторичное — 11,2%. Такая динамика по большей части обусловлена все ещё неудовлетворенным спросом населения на улучшение жилищных условий и его стимулирование через ипотечные госпрограммы, высокой импортозависимости отрасли (доля импортных стройматериалов в строящихся объектах составляет от 20 до 50%), отсутствия широкого набора инвестиционных инструментов для граждан с высокими доходами и находящаяся на неудовлетворительном уровне инвестиционная культура среди широких слоев населения. Хотим отметить, что с точки зрения инвестиционной культуры в стране еще предстоит пройти не один этап развития, прежде чем инструменты фондового рынка будут рассматриваться как альтернатива банковским депозитам и рынку недвижимости.
Соответственно, восходящая динамика цен на жилье с большой вероятностью продолжится и в следующем году, в особенности с учетом возможности направить часть пенсионных сбережений на решения жилищных нужд. В то же время ипотечные ставки уже давно являются нерыночными ввиду доминирования госпрограмм на рынке (на них приходится более 90% от всего объёма выдачи). Рыночное кредитование практически полностью вытеснено, что делает дальнейшее развитие рынка зависимым от государственного финансирования, которое в условиях существенного падения доходов бюджет и планируемого ограничения трансфертов из Нацфонда с 2022 года может носить неустойчивый характер.
Диаграмма 2. Изменение цен на рынке жилья (2003-2020)
Источник: КС МНЭ РК
Даурен Айткенов: Ожидаем роста цен на новостройки
— Как изменились цены продажи жилых объектов холдинга за 2022 год?
— Средневзвешенная цена по портфелю проектов в продаже с 342 тыс. тг/кв.м в январе выросла до 365 тыс. тг в декабре в городе Нур-Султан — рост на 6%. В Алматы средневзвешенная цена в январе 2022 года составляла 414 тыс. тг/кв.м, к декабрю цена выросла до 480 тыс. тг/кв.м — рост на 15%.
— Как пандемия повлияла на рынок первичного жилья? Как изменился спрос?
— В условиях пандемии и карантина, изменение образа жизни людей повлекло за собой формирование новых предпочтений. Например, мы заметили, что определенный спрос сместился с квартир на частные дома с собственной территорией, в связи с тем, что люди устали сидеть в заточении в своих квартирах и захотели дворовое пространство. Поэтому мы быстро среагировали на новый тренд, и выпустили в продажу соответствующие продукты: это коттеджный городок BI VillageDeluxe 4 продолжение проекта VelaVillage 3 сектор, также в этом году был запущен новый проект VelaVillageLand, где мы реализуем права на земельные участки внутри охраняемого и безопасного городка, а клиенты строят свои дома самостоятельно по 3 видам проектов, которые мы им дарим. Проект LandDevelopment показал успешную реализацию и помог компании в какой-то мере пройти через «временный кризис» который был в этом году и удовлетворил растущий спрос покупателей в частной территории.
— Какой процент квартир в ваших проектах продается по ипотеке? Какая программа лидирует?
— В 2022 году доля ипотеки от всех продаж компании составила 20%. 80% от всех ипотечных программ приходится на продукт от ЖССБ.
— Популярны ли у покупателей дистанционные покупки?
— Отсутствие физического доступа к отделам продаж в этом году удалось решить за счет цифровизации. В период карантина и ограничительных мер наши специалисты провели около 7000 онлайн-консультаций, что соответственно, повлияло на увеличение дистанционных приобретений недвижимости. Этот тренд продолжится и в 2022 году.
— Что происходит на рынке коммерческой недвижимости? Как изменился спрос на офисы с переводом сотрудников на «удаленку»?
— Спрос на коммерческие помещения в 2022 году снизился по отношению к 2019 году на 25%.
— Ждать ли покупателям роста цен на новостройки в 2022 году?
— Мы ожидаем роста цен на новостройки в пределах 7-10% за год в городах Нур-Султан и Алматы.
Аналитика рынка новостроек Алматы: итоги 2022 года
2022 год был не самым простым для первичного рынка Алматы, но несмотря на все потрясения, связанные с пандемией и карантинными ограничениями, рынок показал стабильный рост как по количеству стартовавших новостроек, так и по стоимости квадратного метра. Подробнее о том, какие изменения происходили на рынке новостроек Алматы в 2022 году, читайте в нашей аналитике.
Новостройки 2022 года
В прошлом году на рынок вышло 59 новых проектов. По количеству стартов лидирует комфорт-класс, здесь стартовало сразу 20 комплексов, затем идет элитный сегмент – 12 новых проектов. В классе бизнес появилось 7 новых комплексов, и наименьшее число стартов зафиксировано в эконом-сегменте – всего 6 проектов. Это свидетельствует о том, что застройщики ориентируются на покупателя с деньгами, а покупатель, в свою очередь, готов платить за улучшенные характеристики ЖК, дополнительный сервис и развитую внутреннюю инфраструктуру.
Мы проанализировали, какими из появившихся в 2022 году ЖК наиболее часто интересовались пользователи нашего портала Homsters.kz. По количеству обращений здесь также лидируют новостройки комфорт-класса.
10 самых популярных новостроек, которые появились в 2022 году
| Название | Застройщик | Класс | Стоимость |
|---|---|---|---|
| ЖК Basenova 10 | BAZIS-А | Комфорт | 460 000 тг/м2 |
| ЖК Terracotta | Qazaq stroy | Комфорт | 335 000 тг/м2 |
| ЖК Теремки | Qazaq stroy | Комфорт | 205 000 тг/м2 |
| ЖК “Green” | Наурыз Тау | Комфорт | 320 000 тг/м2 |
| ЖК GRAND TOWN | TOO “YNTYMAQ CORPORATION” | Комфорт | 370 000 тг/м2 |
| ЖК ALA Park | BI Group | Комфорт | 377 983 тг/м2 |
| ЖК Династия | Mdi-MAX Group | Элит | 750 000 тг/м2 |
| ЖК Heaven | Qazaq stroy | Комфорт | 341 820 тг/м2 |
| ЖК Оркен | Ер-Ай Констракшн | Комфорт | 440 000 тг/м2 |
| ЖК Exclusive Star | Exclusive Qurylys | Не определен | 550 000 тг/м2 |
Как менялась средняя стоимость квадратного метра
В 2022 году наблюдалось повышение средней стоимости квадратного метра абсолютно во всех классах недвижимости. Так, эконом-класс за год подрос на 5,75% — с 265,094 тг в январе до 281,259 тг в декабре.
Комфорт-класс вырос на 6,06%, цена в декабре составила 362,823 тг за квадрат.
Бизнес-класс стал дороже на 6,27%, на конец года средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте достигла 448,982 тг.
Наименьший рост продемонстрировал элит-класс — +4,57%, стоимость квадрата по состоянию на декабрь составляла 731,482 тг.
Нужно отметить, что рост был неравномерным, по некоторым сегментам мы наблюдали проседание в период март-апрель, затем цены начали снова постепенно повышаться, а осенью уверенно пошли вверх.
Стоимость квартир с разбивкой по районам и комнатности
По состоянию на январь 2022 года самые дорогие квартиры в сегменте 4-комнатных продаются в Медеуском районе — 128,57 млн тг, самые дешевые в Наурызбайском районе — 42,34 млн тг.
Медеуский район лидирует по цене и в сегменте трехкомнатных квартир — 88.71 млн тг, самую дешевую трешку можно купить в Жетысуском районе — 14.76 млн тг.
Самые дорогие двушки также предлагаются в Медеуском районе — по 44.10 млн тг, а самые дешевые в Турксибском — 16.74 млн тг.
А вот в сегменте однокомнатных лидирует Бостандыкский район, здесь однушки продают в среднем по цене 28.23 млн тг, а самые дешевые в Турксибском — 10.30 млн тг.
Самые популярные ЖК в Алматы в 2022 году
Мы составили для вас рейтинг самых популярных ЖК Алматы на основе количества обращений с нашего сайта в отделы продаж через форму обратной связи. Напомним, что в нашем исследовании приняли участие абсолютно все новостройки, размещенные на портале Homsters.kz.
ТОП-5 ЖК элит-класса
ТОП-5 ЖК бизнес-класса
ТОП-5 ЖК класса комфорт
ТОП-5 ЖК класса эконом
Лидеры поиска в Google
Наш рейтинг популярных ЖК за 2022 год перекликается с наиболее частыми запросами в Google, мы собрали для вас ТОП-5 новостроек, которые чаще всего искали в прошлом году.
Какой бюджет у покупателей?
В 2022 году большинство покупателей подыскивали себе жилье в рамках бюджета 12-13 млн тг, также было довольно много желающих купить жилье по цене до 31 млн тг. На больший бюджет рассчитывало не так много покупателей, хотя был небольшое процент желающих приобрести квартиру по цене 31-55 млн тг, и совсем мало покупателей, готовых отдать за квартиру от 55 до 93 млн тг.
ТОП 10 самых популярных планировок на Homsters.kz в 2022 году
Среди покупателей пользовались популярность в прошлом году в большей степени 1- и 2-комнатные квартиры. В тройку лидеров вошли однокомнатные квартиры средней площади – 38 кв. м, а также двушки — 55 и 66 кв. м. Четвертое место заняли просторные однушки площадью 45 кв. м, а на пятом оказались трехкомнатные квартиры площадью 71 кв. м.
Распределение популярности разных планировок среди пользователей
На нашем графике можно увидеть, что в 2022 году покупатели выбирали планировки площадью 38 кв. м и 71 кв. м – именно такая площадь лидирует. Также были популярны квартиры площадью 45 и 48 кв. м. Остальные площади в меньшей мере интересовали покупателей.
Спрос на новостройки в 2022 году
На графике мы можем четко увидеть, как колебался спрос на новостройки в целом по Казахстану в 2022 году. После традиционного январского всплеска интереса к новостройкам мы наблюдали проседание — сначала постепенное, а затем стремительное падение до 0 в конце марте-начале апреля. К маю спрос начал подниматься с лета он колебался, не поднимаясь выше 85%. А уже в начале текущего года мы наблюдаем значительное повышение спроса и выход на докарантинный уровень.
Какие районы Алматы выбирают для жизни
Наиболее популярным районом для жизни в 2022 году был Алмалинский район, особенно вблизи зеленых рекреационных зон, также мы наблюдали интерес к району новой застройки недалеко от Международного аэропорта.
Хотя год и был непростым для рынка недвижимости Алматы, покупатели и застройщики подстроились под новые условия, о чем свидетельствует восстановление спроса на новостройки и рост средних цен.
Жилье в Казахстане подешевеет на 10% к концу года — эксперт
Собственное жилье по-прежнему недоступно для многих казахстанцев. А госпрограммы поддержки приводят к махинациям с ценами на рынке. В итоге стоимость квадратных метров растет, а у людей нет денег их приобрести даже на льготных условиях. Поэтому стоит ждать корректировку цен.
Цены на жилье в Казахстане искусственно завышены. Об этом неоднократно заявляли эксперты отрасли. Застройщики же оправдываются подорожавшими строительными материалами.
Тимур Турлов, глава Freedom Holding Corp., и вовсе заявляет, что по этой причине многие строительные компании продают «первичку»практически по себестоимости, несмотря на рост цен на недвижимость. А значит падения цен на жилье ждать не стоит.
Застройщики диктуют
С этим мнением не согласен Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости. Потому что строительные компании никогда не действуют в ущерб себе.
— Конечно, могут быть прецеденты, когда застройщик не рассчитал свои силы и залез в какие-то госпрограммы. В этом случае ему приходилось продавать свои объекты по цене, близкой к себестоимости. Но по большому счету, строительные компании себя никогда не обидят, — убежден он.
Ермек Мусрепов. Фото: inbusiness.kz
По мнению Мусрепова, корректировка цен на недвижимость будет уже к концу 2022 года.
— Мы всегда говорили, что стоимость корректируется в сторону понижения.
После того, как девальвационный процесс оказывает влияние на повышение стоимости квадратного метра в тенге, происходит корректировка в сторону понижения
До тех величин, которые предоставляют доступность в приобретении квадратных метров. По нашим ожиданиям, до конца года понижение цен на 10% будет железно.
Искусственный ажиотаж
— Сегодня стоимость коммерческого жилья в тенговом эквиваленте сильно переоценена. Этому поспособствовал спекулятивный ажиотаж со стороны застройщиков в связи с использованием для приобретения жилья пенсионных излишков.
На этой волне строительные компании зафиксировали свои цены и не хотят снижать
За «первичкой» подтянулась и «вторичка». Дошло до того, что «вторичка» на этой волне подорожала даже сильнее, чем новое жилье. Однако ажиотаж прошел. Доходы населения не способствуют увеличению спроса. У людей нет денег. И если в крупных городах-миллионниках это не так заметно, в регионах это ощущается намного острее.
Поэтому там не получается в полной мере обеспечить развитие госпрограмм поддержки рынка жилья с использованием субсидирования процентных ставок. На сегодняшний день рынок жилья сильно закредитован. 90% сделок проводятся с помощью ипотеки, и только 10% — это свободные деньги, находящиеся на руках у граждан РК.
Поддержать, не навредив
— За рубежом последние 20-25 лет ставка субсидирования находится на одном и том же уровне. У нас же любые меры поддержки государства приводят к спекуляциям и ажиотажу.
Когда на рынке появляется возможность приобрести квадратные метры по сниженной ставке, застройщики и участники рынка тут же начинают говорит о высоком спросе, накручивая стоимость «квадрата»
Получается, ипотечные программы вместо пользы приносят только вред. А так быть не должно, — считает Мусрепов.
Как бы то ни было, потребность в доступных, а не переоцененных квадратных метрах у граждан Казахстана остается. А значит, государству надо продумать новые меры поддержки.
— Сейчас муссируется вопрос о снижении ставки субсидирования до 2%. Эти меры будут предназначаться для уязвимых слоев населения.
Но желательно, чтобы в Казахстане сделали бы единую ставку в 3%, а в 2% — для уязвимых слоев населения. Тогда это было бы очень большим шагом. Деньги в государстве есть, которые могли бы пойти на субсидирование этого ипотечного тренда, а он мог бы расшевелить рынок недвижимости.
Но учитывая, что любые подобные начинания у нас превращаются в спекуляцию, надо ввести определенные ограничительные рамки со стороны государства
А для этого разработать определенные механизмы в отношении участников рынка недвижимости. Общими усилиями создать рабочую группу с участниками рынка недвижимости, государственными структурами и независимыми экспертами. И определить пути решения этого вопроса.
Есть мировой опыт, который можно применять в Казахстане. Можно создать отдельное министерство жилья или комитет социального жилья и строительства. Чтобы этот отдельный орган все курировал напрямую, — предлагает он.
Итоги 2022 года: на сколько подорожали квартиры в РК
В итоговом обзоре рассказываем, какими были цены в 2022 году, где произошли наибольшие изменения и с чем это связано.
Средние цены предложений на рынке жилья Казахстана за год выросли на 17.2 %, сообщает Krisha.kz. Положительная динамика наблюдается во всех регионах.
Лидируют по приросту Петропавловск и Павлодар: темп до 2.2 % в месяц. Индекс в этих городах вырос на 28.7 и 26.5 %. Стоимость квадрата в декабре составила 293 250 и 242 975 тенге.
Чуть более чем на четверть увеличился ценовой показатель в Семее и Усть-Каменогорске: 230 725 и 271 750 тенге за 1 кв. м соответственно.
В Шымкенте индекс вырос на 24.7 %, до 304 400 тенге за квадрат. В Караганде — на 24.2 %, актуальный ценовой показатель — 281 100 тг/кв. м.
В Талдыкоргане и Таразе отмечается 22%-й прирост, в Уральске, Костанае и Кокшетау — почти +18 %.
Актуальная стоимость 1 кв. м в этих городах:
— Талдыкорган — 253 325 тенге;
— Тараз — 209 200;
— Уральск — 236 275;
— Костанай — 249 675;
— Кокшетау — 252 900.
В остальных городах динамика оказалась ниже средней по РК.
В Актобе квадрат подорожал на +16.2 % (173 950 тенге), в Кызылорде — на 12. 2 % (152 025 тенге).
Средняя стоимость квадратного метра в Алматы выросла на 11.9 % за год. В декабре продавцы оценивали квадрат в 457 850 тенге.
Прирост в Атырау составил 8 % — 280 850 тенге за единицу площади.
В Нур-Султане динамика ограничилась 3.6 %. Квадратный метр в декабре предлагали в среднем по 351 700 тенге.
Наиболее стабильные цены в Актау: 201 150 тенге за квадрат, что на 0.4 % больше, чем год назад.
В декабре индекс в РК вырос на 1.8 %.
Что касается ценового рейтинга, то городами с наиболее дорогим жильём остаются
Алматы, Нур-Султан, Шымкент, Петропавловск, Караганда.
Наиболее дешёвые квартиры в Семее, Таразе, Актау, Актобе, Кызылорде.
С чем связан рост цен на жильё в РК?
По мнению аналитиков Krisha.kz, рост цен предложений связан с комплексом факторов, среди которых инфляция, восстановление цен после кризисных 2016-2017 годов, повышенный спрос в связи с запуском ипотечных программ, рост затрат застройщиков на новое жильё, отсутствие иных инструментов для вложений и так далее. Кроме того, продавцы продолжают условно привязывать цены к курсу доллара. Большинство людей, откладывающих средства на жильё, также держат сбережения в долларах. На среднюю стоимость одного квадратного метра влияет и структура рынка — соотношение дорогих и дешёвых объектов.
Почему в Алматы жильё подорожало больше, чем в Нур-Султане?
Отчасти это связано со спецификой рынков. В Нур-Султане рост цен сдерживается более существенным объёмом ввода нового жилья. В столице, по данным Комитета по статистике, за последние пять лет ввели в эксплуатацию более 10 тыс. кв. м общей жилой площади, а в Алматы этот показатель в два раза ниже — 5 тыс. кв. м. Также отличается себестоимость строительства, в частности из-за требований по возведению объектов в сейсмоопасном регионе. Влияет и отсутствие в Алматы свободных площадей под застройку.
Подорожают ли квартиры из-за снятия пенсионных накоплений и госпрограмм?
Влияние будет ограниченным. Причина — накопления казахстанцев крайне незначительны. Доля счетов с суммой свыше 5 млн тенге составляет 2.23 %. Даже объединившись со всеми членами семьи, многие не соберут сумму для первоначального взноса и продолжат копить. Кроме того, ипотеку требуется содержать. Например, по условиям «Баспана Хит» при стоимости жилья 20 млн тенге требуется взнос в размере 4 млн и ежемесячный платёж более 179 000 тенге в течение 15 лет. Соответственно, заработная плата должна составлять от 358 тыс. тенге (при отсутствии других финобязательств).
Скорее всего, возможность снятия пенсионных приблизит к цели тех, кто и так давно планировал приобрести жильё и имеет существенные накопления либо взял ипотеку ранее.
Цены на жильё: как изменился рынок недвижимости и что с ним будет в 2019 году?
Цены на жильё будут повышаться, но незначительно из-за низкой платёжеспособности населения и снижения доходов.
В Казахстане цены на вторичное жильё повысились на 10-15%. Этому способствовал не экономический фактор, а запуск госпрограмм жилищного кредитования. Повысилась и стоимость квадратного метра на первичном рынке.
Основных причины две: удорожание строительных материалов и повышение спроса на жильё по “7-20-25”. При этом доходы населения не увеличились.
“Кто-бы что ни говорил, но средняя зарплата в Казахстане не превышает 100 тысяч тенге в месяц. А квадратный метр в новом жилье в зависимости от района стоит от 300 до 650 тысяч тенге. Причём в черновой отделке. Представьте – людям надо работать полгода, чтобы заработать на один квадратный метр. А цены на недвижимость в Казахстане и так сильно завышены. Плюс из-за деградации экономики покупательная способность и доходы населения в последнее время снизились”, – считает экономист Айдар Алибаев.
Суммы выданных ипотечных кредитов стали рекордными за всю историю казахстанского рынка кредитования. Только на конец февраля 2019 года совокупный объём выданной ипотеки за год вырос на 22,5% и составил 1,3 трлн тенге. Драйверами активности выступают государственные жилищные программы: “7-20-25”, “Нурлы жер” и накопительные кредиты от Жилстройсбербанка.
Как повлияли государственные жилищные программы на стоимость квартир и насколько цена квадратного метра может подорожать в 2019 году – в анализе Informburo.kz.
Цены на жильё повышаются из года в год
Цены на недвижимость, несмотря на низкую покупательную способность населения, повышаются с каждым годом. Только в 2016 году произошло небольшое падение цен (спустя год после того, как тенге отправили в “свободное плавание”), которые за три года вновь выровнялись. Так, по информации Комитета по статистике Министерства нацэкономики РК, в 2018 году по сравнению с 2017-м цены повысились:
- на первичном рынке – на 2,6% (с 253,2 тысяч до 266,9 тысяч тенге);
- на вторичном рынке – на 1,9% (с 185,7 тысяч до 186 тысяч тенге).
По итогам марта 2019 года в среднем цены повысились к декабрю 2018 года:
- на первичном рынке – на 4,2% (с 266,9 тысяч до 278,2 тысяч тенге);
- на вторичном рынке – 2,4% (с 186 тысяч до 190,6 тысяч тенге).
Согласно индексу недвижимости на специализированном сайте “Крыша”, стоимость квадратного метра в I квартале этого года оказалась в среднем на 2.2 % выше, чем в предыдущем. Эта динамика наблюдается в 14 регионах страны. Увеличился и индекс стоимости жилья на 4.4 %. Лидируют по росту цен на недвижимость:
- Алматы (+9.4 %);
- Усть-Каменогорск (+10.8 %);
- Шымкент (+16.1%).
Снижение цен на недвижимость зафиксировано только в трёх городах:
- Кызылорде (– 3.6 %);
- Актобе (– 4.1 %);
- Актау (– 8.5 %).
Как влияет “7-20-25” на рынок недвижимости
Запущенная в июле 2018 года жилищная программа “7-20-25” с выгодными условиями кредитования расшевелила рынок недвижимости. На начало апреля по программе одобрили 6,5 тысячи заявок на общую сумму в 77,5 млрд тенге.
Однако желающие приобрести жильё по низкой процентной ставке столкнулись с дефицитом квартир, подпадающих под требования программы. По большей части застройщики строят улучшенные квартиры с большой площадью, стоимость которых превышает фиксированную сумму в 25 млн тенге. Также нехватка связана с тем, что жильё раскупается на этапе строительства на правах долевого участия.
По сути, в крупных городах, таких как Алматы и Нур-Султан, квартир по этой программе практически не осталось. А если и есть, то в отдалённых районах на окраинах города. В регионах тоже проблемы с квартирами, отвечающими условиям “7-20-25”. Акиматам разрешили выпускать облигации, чтобы привлекать деньги “Баспаны” на строительство домов, но пока этой возможностью воспользовался только Шымкент.
“Не все поданные заявки по “7-20-25” допускаются к рассмотрению и ещё меньше их удовлетворяется. Это говорит о том, что предложение не соответствуют спросу. Например в Алматы, Нур-Султане, Атырау и Актау максимальная стоимость новой квартиры до 25 млн тенге. По факту же половина двухкомнатных, а также трёхкомнатные и большие по квадратуре квартиры стоят больше этой суммы”, – отметила президент объединённой Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.
Популяризация государственных жилищных программ влияет на рост цен. Надеясь на ажиотаж, продавцы вторичной недвижимости повысили цены на 10%-15%. При этом не учитывается, что не выросли доходы населения.
“Главная проблема – это доходы населения, от которых зависит потребительский спрос на недвижимость. Если доходы малы, то программы не помогут. В Алматы, Нур-Султане, Шымкенте, Актау и Атырау сейчас ощущается дефицит нового жилья. Все квартиры IV категории или эконом-класса, как подпадающие под стоимость до 25 млн тенге, уже реализованы”, – заявил президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
Наибольший объём выданных займов по “7-20-25” сконцентрирован в следующих городах и регионах:
- Алматы – 345 млрд тенге (плюс 15,3% );
- Нур-Султан – 344,1 млрд тенге (плюс 30,8%);
- ВКО – 76,5 млрд тенге (плюс 16,7%).
На эти регионы приходится 57,2% (765,6 млрд тенге) всех выданных ипотечных займов. Также наибольший прирост объёма займов за год наблюдается в Алматинской области – 47,8% (25,8 млрд тенге).
Стоимость первичного жилья растёт из-за роста цен на стройматериалы
По данным компании BI Group, цена квадратного метра нового жилья эконом-класса тоже ежегодно растёт:
- в 2017 году – 256 тысяч тенге;
- в 2018 году – 269 тысяч тенге;
- в 2019 году – 280 тысяч тенге.
Цена новой квартиры на 70% состоит из себестоимости строительных материалов. Цены на капиталоёмкие материалы постоянно повышаются. Особенно это заметно весной, когда начинается строительный сезон. В январе 2019 года цена на арматуру (занимает наибольшую долю в строительстве жилых домов) повысилась на 16% и составила 190 000 тенге за тонну. Основные же производители арматуры находятся в России, что также отражается на цене продукта, привезённого в Казахстан.
“На цену строительных материалов также сильно влияют курсы доллара и рубля, железнодорожные тарифы и цены на ГСМ. Эти проблемы можно решить только усилением конкуренции на отечественном рынке стройматериалов, когда каждый завод, каждый дилер будет бороться за клиента, предоставляя качественный продукт по лучшей цене”, – отметили в компании BI Group.
Также в основном из России завозятся утеплители и минплиты, которые с апреля подорожали на 15%. Повышение цен на цемент влечёт за собой увеличение стоимости бетона, газоблоков, железобетонных изделий (свай, плит перекрытия и т. д.). Если в 2017 году цемент стоил 11 000 тенге за тонну, то в этом году – 22 000 тысячи.
Ввиду специфичности производства, большинство кирпичных заводов в Казахстане работают только летом. Поэтому весной из-за дефицита повышаются цены. В 2019 году цена кирпича выросла с 50 до 86 тенге за шутку. Подстраиваясь под рыночную конъюнктуру, заводы, работающие круглый год, также повышают цены.
Ипотека от Жилстройсбербанка и аренда по программе “Нурлы жер”
Если программа “7-20-25” охватывает более платёжеспособные слои казахстанцев, то для работников социальной сферы и бюджетных организаций доступны накопительные депозиты Жилстройсбербанка. Число вкладчиков достигло уже 1,338 млн с суммой накопления 663,4 млрд тенге.
По итогам 2018 года было выдано 38 295 займов на сумму 359,5 млрд тенге. Средняя сумма займа составила 9,4 млн тенге. При этом 43 % займов было выдано для покупки жилья на первичном рынке и 51% – на вторичном рынке. Оставшаяся разница пришлась на выдачу займов для ремонта жилья, строительства дома или покупки земельного участка.
Другой альтернативой для покупки жилья является государственная программа “Нурлы жер”. Основными преимуществами государственного жилья являются низкая цена и его наличие в регионах. Цена за квадратный метр в городах Алматы, Нур-Султан (включая пригородные зоны), Атырау и Актау составляет 180 тысяч тенге. В остальных регионах – 140 тысяч тенге.
В 2019 году по программе “Нурлы жер” планируют ввести около 20 тысяч квартир. Больше всего жилья сдадут в эксплуатацию:
- в Алматы – 3170;
- в Шымкенте – 1981;
- в Астане – 1873;
- в Костанайской области – 1794.
С января 2019 года в Казахстане вступили в силу поправки, разрешающие участникам программы “7-20-25” покупать жильё, построенное по “Нурлы жер”.
Покупка жилья на этапе строительства и в рассрочку
Кроме ипотечных кредитов купить жильё можно в рассрочку у строительных компаний. Позволить себе такое могут только крупные компании, располагающие финансами.
Условия рассрочки:
- Первоначальный взнос от 20% до 30%;
- Оставшуюся сумму выплачивают равными долями до завершения строительства, которое в среднем составляет 1,5 года.
В среднем на начальном этапе строительства или как его называют “на котловане” цена квадратного метра держится в диапазоне 160-350 тысяч тенге. Стоимость зависит от расположения объекта и класса возводимого жилья. По завершении строительства квадратный метр уже продаётся в среднем на 100 тысяч тенге выше. Каждый месяц, пока строится дом, стоимость квадратного метра повышается на 5-10 тысяч тенге.
“Тем, кто ищет самые выгодные цены, естественно, лучше покупать на этапе строительства. Но есть риск того, что покупатель не увидит готового жилья. Поэтому нужно внимательно смотреть на то, что предлагает застройщик, как давно он на рынке, какие объекты построил. Если же покупать на этапе завершения строительства, когда многие риски уже нивелируются, то и цена будет выше”, – подчеркнула руководитель направления аналитики портала о недвижимости Homsters.kz Елена Славкина.
Жильё I и II классов (элит и бизнес) продают уже построенным. Соответственно, себестоимость материалов и конечная цена дороже, чем у квартир III и IV классов (комфорт и эконом). (На самом деле в Казахстане законодательно не закреплена классификация недвижимости по уровню комфортности, но принято считать, что I класс – это элитное жильё, II – бизнес-класса, III – комфорт, IV – эконом.
Основные факторы, которые влияют на стоимость квадратного метра нового жилья:
- Этап строительства;
- Район расположения;
- Технология строительства и качество строительных материалов.
Насколько повысятся цены на недвижимость?
Спекулятивных настроений на рынке недвижимости по сравнению с ипотечным бумом 2000-2007 годов не наблюдается. В этом году крупные застройщики увеличили объёмы запланированного к строительству жилья эконом-класса. Это те квартиры, которые доступны для потребителей в крупных и экономически активных городах. В первую очередь в Алматы и Нур-Султане.
“Ощутимого роста цен не будет. Стоимость квадратного метра нового жилья будет колебаться в коридоре инфляции – плюс/минус 5%. А благодаря тому, что застройщики планируют строить больше квартир эконом-класса, предложение на первичном рынке будет расти, что не даст значительного повышения цены”, – отметил Ермек Мусрепов.
Цены на рынке вторичного жилья продолжают зависеть от колебаний курса доллара. Около 30% продавцов надеются на ценовой скачок и не опускают цены. Это приводит к тому, что недвижимость долгое время не продаётся. Также стоимость квартир не поднимается из-за отсутствия повышенного спроса.
“Если взять темп роста за последние три года, то рост количества сделок составляет 17%. Это очень хороший рост. “7-20-25″ увеличила спрос и количество сделок. В связи с этими факторами я не вижу предпосылок для существенного скачка цен. Рост будет в размерах инфляции 5%-6%”, – сказала Елена Славкина.
“На вторичную недвижимость растут не цены, а происходит корректировка курса доллара. Как только курс доллара растёт, продавцы поднимают цены в тенге. Благосостояние народа не увеличивается, поэтому всё, что мы видим – это желания владельцев квартир подогнать цену под курс доллара”, – уверена Лариса Степаненко.
В среднем цена вторичной недвижимости в самом крупном городе, Алматы, с наибольшим фондом вторичной недвижимости колеблется в пределах 200-230 тысяч тенге за квадратный метр.
“Самый главный фактор, влияющий на стоимость недвижимости – это коррупция местных чиновников. Отвод земли, энергосети, водоканалы, архитектура, акиматы и т. д. высоко коррумпированы. Коррупционная составляющая достигает 30-40% от стоимости квартиры”, – подчеркнул Айдар Алибаев.
Большинство экспертов называют главной причиной того, что цены на недвижимость будут повышаться незначительно – это низкая платёжеспособность населения, снижение доходов и регулярный рост цен на товары и услуги первой необходимости.
Эти факторы не вызовут резких изменений на рынке первичного жилья. Потребители, имеющие деньги, будут приобретать жильё или брать ипотеку по госпрограммам, остальные по-прежнему продолжат копить в ЖССБ или арендовать.
Эксперт о недвижимости в РК: Рынок завален дорожающим товаром, который не востребован
Вместе с партнёром юридической компании Leila Zulfugarova & Partners Ириной Архиповой Forbes.kz подвел итоги года в сфере недвижимости в Казахстане
F: Ирина, 2022 год ознаменовался обрушением цен на офисные площади. Как вы считаете, рынок в Казахстане по этому направлению достиг дна или падение продолжится?
– Если говорить о продажах, то сделки по бизнес-центрам (БЦ) сейчас проходят строго конфиденциально, исключительно «при закрытых дверях» и только как сделки с инвестиционными портфелями, а не как сделки с недвижимостью. Поэтому вы не увидите объявления о продаже БЦ за $1, даже когда рынок окажется на дне. Есть предложения о продаже сегментированных офисных помещений, расположенных в БЦ, но цена предложения от продавцов обычно не отвечает спросу рынка, и перспективы на заключение сделок здесь очень низкие. Самое главное, что острого спроса на приобретение офисов в БЦ и до 2022 года уже не было, а на настоящий момент он практически отсутствует. Уверена: строительный бум в сегменте БЦ давно закончился, и пандемия довершила начатое кризисом.
Сегодня я не рекомендую своим клиентам рассматривать этот формат, потому что он морально изжил себя ещё вчера. И я буду категорически против сделки, пока не увижу как минимум два перспективных варианта реструктуризации этого объекта.
Также и с арендными перспективами. Предложения от арендодателей остаются высокими. К примеру, многие управляющие компании снизили ставки аренды максимум на 10%. Их ставки вообще не соответствуют реальную рыночному спросу. Частные владельцы-арендодатели более гибко реагируют на ситуацию, и у них ставки снижены на 30%, а в отдельных случаях и на все 50%. Но, мое мнение: понижать арендные ставки уже поздно – не сработает. Скажем так: рынок ушёл из БЦ. На настоящий момент цены дна не достигли. Падение рынка будет продолжаться в 2022 году.
F: В этой связи пришлось ли застройщикам кардинально менять свои планы по строительству и введению в эксплуатацию новых коммерческих площадей?
– Застройщики в своей массе уже давно перестали строить БЦ. Строительство торговых и торгово-развлекательных центров тоже остановится. В эксплуатацию будут вводиться небольшие по площади нежилые помещения с отдельными входными группами, расположенные в новых жилых комплексах. Это не означает, что кризис их не задел. Там тоже есть и будут серьёзные проблемы, но у этих помещений есть шанс остаться на плаву в 2022.
Во всяком случае в 2022 мы вели и заключали сделки с недвижимостью именно в этом секторе. Поэтому есть надежда, что и в 2022-м сделки будут. Но рынок уже требует нового формата работы. Думаю, что застройщики это хорошо понимают и будут учитывать.
F: На ваш взгляд, когда цены на продажу и аренду офисов вернутся к уровню начала 2022 года и вернутся ли вообще в обозримом будущем?
– В онлайн-режиме сейчас не смогут работать только дворники, и то – если в 2022 не изобретут уличные роботы-пылесосы (улыбается). Пандемия показала, что многие офисные сотрудники хорошо справляются со своей работой в удаленном доступе.
В 1990-х мы могли бы ожидать массового возврата в офлайн-офис при благоприятном исходе пандемии. Но в 2022 цифровизация открывает новый уровень жизни и работы. А экономический кризис заставит бизнес оптимизировать расходы. Поэтому отказ от аренды офиса станет логичным решением для многих.
Топ-10 самых дорогих ЖК Алматы
В 2022 арендные ставки на офисы продолжат снижение, но это уже не будет решающим фактором. По сути, бизнес серьёзно задумается: а нужно ли ему возвращаться во вчерашний день к началу 2022 года?
F: Во всем мире пандемия увеличила спрос на частные жилые дома. Так ли это в Казахстане? И вообще насколько существенен этот тренд для местного рынка недвижимости?
– Во всем мире индивидуальные жилые дома всегда были трендом. Именно их покупают или мечтают купить большинство людей. А квартиры – это в основном арендный сектор. Потому что весь мир знает и понимает, что недвижимость – это прежде всего право собственности на землю.
В жилищных вопросах у нас осталась психология советского человека, даже у молодежи. Для большинства нашего населения стремление жить в благоустроенных городских «ульях» всегда было пределом мечтаний.
У нас специфический рынок в частном секторе: либо дворцы в 500-1000 квадратов, либо «хижины». При этом цена предложения от владельцев либо осталась на прежнем уровне либо выросла на 10-20%. Но востребованных предложений качественных компактных индивидуальных жилых домов до 150-200 квадратов у нас практически нет.
Возможно ли появление пузыря на казахстанском рынке недвижимости?
Действительно, пандемия открыла глаза многим людям, проживающим на постсоветском пространстве. Россия сейчас переживает настоящий бум приобретения «домика в деревне». Кроме этого, для многих ещё новый проект «свой дом и земля» открывает перспективы «выживания семьи» в экономическом кризисе. Это также очевидное решение вопроса о расширении жилья при увеличении состава семьи. И это ещё одна причина для тренда работы в режиме удаленного доступа. Сейчас можно искать работу для специалистов в любой точке Казахстана и за её пределами.
F: Что происходит с ценами на квартиры? Одни аналитики и компании говорят о падении цен, другие о росте. А что на самом деле?
– В 2022 наступил глубокий кризис самих продаж как таковых. Если говорить о цене предложения от продавцов квартир, то она выросла на 10-15%. Из десяти предложений продавцов, которые «висят» годами, сделки заключаются с одним-двумя и только при условии хорошего дисконта. Для рынка это – страшная цифра, и большинство участников не осознают всю тяжесть ситуации и её дальнейшее развитие. Спрос продолжает падать, потому что резко снизились финансовые возможности покупателей. А спекулятивная формула сделок утратила свою актуальность. И застойность рынка продолжает возрастать. Поэтому, говоря о росте цен, нужно понимать – это цены предложения продавцов. При этом падение цен – это резкое снижение реально совершенных сделок и увеличение разрыва между ценой предложения и ценой спроса.
Представьте себе, что вы владелец магазина. Витрина магазина завалена товаром, который никто не покупает. Склад забит. А поставщики продолжают везти и разгружать новый товар. В течение года единичные продажи были только с большим дисконтом. Цены привязаны к растущему курсу доллара. И вы с маниакальным упорством меняете и меняете ценники в сторону увеличения. Если я спрошу вас, возросли ли цены на ваш товар, вы дадите утвердительный ответ. Если я спрошу вас, упали ли продажи вашего товара, вы ответите: «продажи упали очень низко». И вы подтвердите, что дела у вашего магазина плохи, и дальше будет ещё хуже. Это простое и доступное описание состояния рынка недвижимости на сегодня.
F: А как влияют на спрос, предложение и цены ипотечные госпрограммы?
– Судя по опыту, никак. Социальное жильё – это сектор, обособленный от рынка, со своими правилами и недостатками.
F: Как вы считаете, останется ли на казахстанском рынке заметная доля классической ипотеки без государственных стимулов?
– Останется как инструмент. Но будет недоступна для большинства населения, даже если ставка будет 3% годовых – у большинства людей нет таких доходов.
F: Как вы считаете, что ждет рынок недвижимости в 2022 году?
– Перефразирую слова известного политического деятеля: рынку коммерческой недвижимости потребуется серьёзная перезагрузка. Многие операционные системы, работавшие до 2022, устарели и войдут в конфликт с новыми программами. А столь ожидаемый возврат к старому потеряет смысл. Другими словами, возврата не будет, но будет переход на новый уровень.
В жилом секторе произойдет разворот рынка в сторону земельных участков для индивидуального строительства компактных и недорогих домов. Вот здесь как никогда будут важны государственные программы – выделение участков, обеспечение коммуникациями, ссуды на строительство с социальным направлением. Но здесь опять всё может напороться на «спекулятивный интерес» отдельных лиц. Поэтому нужна защита этого проекта.
Топ-10 самых дорогих ЖК Нур-Султана
Застройщики обратят внимание на потребность рынка в городских доходных домах с надёжными управляющими, но не компаниями, «пожирающими прибыль», а хорошими добросовестными управдомами и конкурентным обслуживанием на аутсорсе.
В 2022 нас ждёт новый рынок и новые правила игры. Основные принципы и цели останутся прежними, но процессы работы будут абсолютно новыми. Все спекулятивные схемы родом из 90-х и 2000-х уйдут в аут.
Все материалы по теме «Итоги 2022 и прогнозы на 2022» вы можете посмотреть по этой ссылке.
Сделайте наш ресурс своим источником в Яндекс.Новостях
