Недвижимость в Австрии: особенности

Покупка недвижимости в Австрии: особенности и ограничения

В то же время потенциальным инвесторам следует иметь в виду целый ряд особенностей, с которыми им придется столкнуться по ходу весьма непростого процесса покупки жилья – особенно в том случае, если желающие обзавестись домом или квартирой в Австрии не являются гражданами или резидентами этой страны и не обладают аналогичным статусом в других государствах-членах ЕС.

Покупка недвижимости в Австрии иностранными гражданами

Территориально Австрия разделена на девять федеральных земель, и каждая из них имеет свои требования к покупателям жилья, а также законы и правила. В частности, наиболее строгими они являются в «туристических регионах», где покупка недвижимости в Австрии разрешена только тем иностранцам, которые собираются проживать там постоянно либо сдавать свои дома и апартаменты австрийцам, но никак не «случайным туристам», и уж тем более не через интернет-платформы посуточной сдачи в аренду.

Ситуация осложняется еще и тем, что свои правила при осуществлении сделок купли-продажи действуют не только в федеральных землях в целом, но и в отдельно взятых населенных пунктах, и выяснить эти особенности можно только непосредственно на месте.

В большинстве случаев помочь в решении данного вопроса могут риэлторские фирмы, специализирующиеся на работе с гражданами других государств, однако следует иметь в виду, что в таких землях, как Форальбег, Тироль и Каринтия приобретение австрийской недвижимости иностранцами возможно не на физическое, а исключительно на юридическое лицо (например, фирму), и далеко не все формы организации таких фирм будут отвечать установленным условиям.

Беспроигрышным вариантом является участие в сделке гражданина Австрии, которому будет принадлежать контрольный пакет акций (от 51%).

Одной из важнейших особенностей покупки недвижимости в Австрии является практически полное отсутствие возможности взять жилье в ипотеку: для получения ипотечного кредита необходимо подтвердить свою финансовую состоятельность либо средствами на счету в европейском банке, либо наличием недвижимости в странах ЕС.

Как происходит покупка недвижимости в Австрии

Если бюрократические вопросы успешно решены, можно приступить непосредственно к выбору объекта. Лучше всего это сделать с помощью риэлтора, юриста и нотариуса, которые знакомы со всеми тонкостями местного законодательства и имеют многолетний опыт работы на местном рынке недвижимости.

Следует помнить, что при осуществлении операций купли-продажи банки практически всех стран ЕС запрашивают подтверждение законности происхождения средств на сумму от 10 000 евро, хотя имели место случаи, когда подозрение вызывали и переводы в размере 6000–7000 евро. Так что не стоит перевозить всю сумму в несколько приемов «на руках» (особенно в купюрах по 500 или даже 200 евро), поскольку при покупке недвижимости в Австрии придется в любом случае подтверждать источник доходов.

Оформление сделки купли-продажи, начиная с момента внесения аванса (что требуется не во всех случаях), может занять от полутора до трех месяцев. В этот срок может входить не только непосредственное оформление контракта купли-продажи, но и разрешение спорных моментов, осуществление банковских переводов и регистрация права собственности.

Подписание окончательного договора купли-продажи у нотариуса в присутствии всех заинтересованных сторон (и при необходимости – присяжного переводчика) также занимает определенное время. После подписания договор будет отправлен на верификацию в специальную комиссию, где срок его рассмотрения займет от 3 недель до 2 месяцев, и в случае положительного решения будет произведена регистрация сделки в так называемой «Земельной книге».

Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Австрии

Покупатель также уплачивает налог на земельный участок – даже в том случае, если квартира находятся в многоэтажном доме.

Узнать подробно о расходах при покупке недвижимости в Австрии вы можете в нашей статье.

Процедура покупки и оформления недвижимости в Австрии

В Австрии не существует единой схемы покупки недвижимости. В каждой федеральной земле и отдельном муниципалитете действуют свои правила и законы. Разница проявляется во всем: начиная от подхода к иностранному покупателю и суммой пошлины в Поземельную комиссию.

Читайте также:
Генеральное Консульство Венгрии в Санкт-Петербурге - официальный сайт, адрес, схема проезда, время работы, документы

Формы владения недвижимостью

В Австрии есть несколько основных форм владения жилой недвижимостью:

  • недвижимость для постоянного места жительства (Hauptwohnsitz)
  • недвижимость для временного проживания — дача (Zweitwohnsitz)
  • недвижимость, сдаваемая в аренду туристам (touristische Nutzung)

К какой категории относится каждый конкретный объект недвижимости, решают местные власти.

Каждая категория подразумевает определенные правила и ограничения для покупателей и собственников недвижимости. Поэтому очень важно выбрать жилье именно той формы владения, которая вам подходит.

Если недвижимости присвоена категория «только для основного места проживания» (Hauptwohnsitz), то это значит, что в ней обязательно должен более 180 дней в году проживать тот, кто имеет в этой недвижимости «постоянную прописку» и является резидентом Австрии. «Постоянная прописка» предполагает наличие разрешения на постоянное проживание в Австрии (ПМЖ, ВНЖ) и регистрацию в качестве налогоплательщика в местных органах. Недвижимость можно использовать для себя, либо сдавать ее в долгосрочную аренду тому, кто зарегистрирован в месте нахождения недвижимости. В популярных туристических регионах до 95 % всей недвижимости категоризирована в качестве «только для основного места проживания» (Hauptwohnsitz).

Недвижимость категории «второе проживание» (Zweitwohnsitz) можно использовать для собственного временного проживания, или сдавать ее в краткосрочную аренду для туристов, или сдавать в долгосрочную аренду местным жителям.

Недвижимость, сдаваемая в аренду туристам (touristische Nutzung) — это форма владения, при которой собственники жилья проживают в нем в течение определенного (заранее оговоренного) количества недель в году, а в остальное время – сдают недвижимость через специально созданную управляющую компанию. Чаще всего эта же управляющая компания выступает и в роли домоуправления (Hausverwaltung). Это все чаще и чаще встречающаяся категория на популярных австрийских курортах, которую еще называют английским

Недвижимость можно приобрести в полную или долевую собственность. Например, два человека могут вместе приобрести помещение, при этом возникает так называемое «партнерство по собственности». При этом люди необязательно должны быть супругами или родственниками.

Покупка квартиры или таунхаусас юридической точки зрения также является приобретением доли здания. Какая доля здания приходится на каждую квартиру, можно уточнить в Земельном кадастре.

Территориальные ограничения при покупке недвижимости

Почти любую недвижимость в Австрии можно приобрести, если оформлять покупку на юридическое лицо, зарегистрированное в этой стране, причём не менее 51 % этого юр. лица должно принадлежать гражданам или другим юр. лицам ЕС.

Что касается покупки на физическое лицо не гражданами Европейского Союза, то здесь все вопросы продажи недвижимости иностранцам решают местные власти, поэтому в каждой федеральной земле и даже в каждом муниципалитете могут действовать свои правила. Знать эти правила для каждого населенного пункта в Австрии невозможно. Мы приведем здесь лишь общие закономерности, которые мы выяснили в результате практической работы.

Если Вы имеете или планируете получить ВНЖ в Австрии, то это дает возможность приобрести жилье на частное лицо во многих регионах, кроме Тироля и Форарльберга. Обладатели студенческого ВНЖ (студенческой визы), как правило, могут приобрести жилье для собственного проживания в той местности, где они учатся.

Для покупки недвижимости в Вене на физлицо негражданам ЕС нужно иметь австрийский ВНЖ. Другой вариант — покупка на юридическое лицо.

В Нижней Австрии, Верхней Австрии, Штирии, Бургенланде и Зальцбурге можно найти объекты недвижимости, которые иностранец имеет право купить как частное лицо даже без ВНЖ в Австрии, но для этого нужно будет получить разрешение от местных властей. В Австрии нет четких правил, регламенирующих выдачу таких разрешений. Поэтому здесь очень важна помощь маклера или юриста, специализирующегося на клиентах — нерезидентах Евросоюза.

В некоторых муниципалитетах иностранец без ВНЖ в Австрии может купить квартиру в Австрии на физлицо, даже не запрашивая разрешения Поземельной комиссии. Таких муниципалитетов в Австрии всего четыре, и три из них — очень маленькие населенные пункты.

Читайте также:
Аэропорт Нижнекамск Бегишево. Как добраться. Расписание рейсов, табло Маршрут проложить

Оформление покупки негражданами ЕС в Каринтии в подавляющем большинстве случаев возможно только через оформление юридического лица. Причем для разного типа недвижимости и в разных муниципалитетах может потребоваться разный тип юридического лица.

В Тироле и Форальберге граждане стран, не входящих в ЕС, не имеют право приобретать недвижимость на физическое лицо, даже если у них есть австрийский ВНЖ. Единственный способ — покупка на фирму.

Этапы покупки недвижимости

После выбора объекта недвижимости покупатель с помощью риелтора и юриста приступает к оформлению сделки. Для юридического оформления сделки требуется максимум 1,5 месяца. Процесс внесения собственника в кадастр занимает от недели до трех месяцев в зависимости от федеральной земли. Существуют несколько этапов покупки:

  1. Письменное или устное соглашение о покупке (Kaufanbot).
  2. Внесение задатка (иногда не требуется). Деньги перечисляются на счет эскроу.
  3. Регистрация юридического лица (если необходимо). Во многих регионах Австрии приобрести недвижимость можно только на компанию. Срок регистрации фирмы — от 7 до 14 рабочих дней.
  4. Получение разрешения на покупку недвижимости. Если покупатель не является гражданином страны ЕС, при приобретении недвижимости почти в любом регионе Австрии ему потребуется разрешение территориальной комиссии (Grundverkehrsbehörde) местного муниципалитета. При этом неважно, является он физическим или юридическим лицом. Чтобы получить это разрешение, понадобятся
  5. Оформление и подписание окончательного договора перевод оставшейся суммы. Договор подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и регистрируется в налоговом управлении (Fiskalverwaltung).
  6. Регистрация права собственности в земельном кадастре (Grundbuch).

Если речь идет о сделке с застройщиком, а недвижимость еще в процессе строительства, то деньги могут перечисляться только через трастовый счет (счет эскроу). Трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Эти этапы и сумма (% от всей стоимости объекта), которая положена за тот или иной этап – обозначены законодательно. Каждый этап строительства принимается специально назначенными независимыми экспертами. Без протокола принятия экспертом этапа работ, трастовый управляющий не будет переводить деньги. Этот график платежей подробно указывается в договоре.

Дополнительные расходы

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Австрии обычно составляют от стоимости объекта. В соответствии с законом их оплачивает покупатель. К сделке стоит привлечь юриста, имеющего опыт работы с иностранными гражданами.

Недвижимость в Австрии в 2020 году: покупка домов, аренда квартир, права иностранцев

Австрия славится, прежде всего, своими горнолыжными курортами. Конечно, кроме курортов есть много других природных и исторических достопримечательностей. Наверняка, многим туристам, приходила в голову мысль о том, что было бы неплохо купить недвижимость в Австрии.

И если туристам посещение и осмотр этих прелестей обходится в существенную сумму, то местные жители могут пользоваться всем этим почти даром.

Единственное, о чем надо знать – это о правовых ограничениях. Какие ограничения, расскажем в нашей статье.

А также рассмотрим вопрос о кредите для иностранца и изучим всю процедуру покупки недвижимости.

Иностранец без ВНЖ (вида на жительство) в Австрии не может покупать недвижимость в этой стране на физическое лицо.

Но и после получения ВНЖ, необходимо получить разрешение местных властей.

  1. Права иностранца на покупку недвижимости в Австрии
  2. Процедура оформления недвижимость в Австрии
  3. Оформлять на юридическое или физическое лицо. В чем разница?
  4. Договор купли-продажи недвижимость в Австрии
  5. Как оплатить свою недвижимость в Австрии?
  6. Возможен ли ипотечный кредит иностранцу?
  7. Земельный участок в Австрии
  8. Аренда квартиры в Австрии
  9. Видео
  10. Сайты недвижимости в Австрии

Права иностранца на покупку недвижимости в Австрии

В законодательстве страны прописано, что квадратными метрами здесь могут владеть только ее жители. Это либо сами австрийцы, либо граждане стран Евросоюза, живущие в Австрии, либо нерезиденты, имеющие ВНЖ.

Читайте также:
Как забронировать билет на самолет Аэрофлот без оплаты: способы

Особенно строго это условие соблюдается в землях Вены, Тироля и Зальцбурга. Это самые часто посещаемые туристами города.

Зато в регионах Нижней Австрии, Верхней Австрии, Штирии, Каринтии, Бургенланда и в некоторых не престижных пригородах Вены, власти заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций.

И в этих городах возможно получение вида на жительство за вложения в местный бизнес. Речь идет исключительно о коммерческой недвижимости.

ВНЖ за покупку жилья не выдают даже здесь.

Зарубежные покупатели без ВНЖ могут купить только австрийскую недвижимость на компанию. Но, по мнению риэлторов, этот способ оправдывает себя только при покупке дорогих объектов. Так как расходы на содержание и управление бизнесом в Австрии затратные.

В таком случае фирма должна быть зарегистрирована в Австрии или любой другой стране Евросоюза и платить там налоги.

Но здесь нужно иметь в виду. При учреждении австрийской компании в этом процессе должен будет принимать участие местный юрист или нотариус, и по закону 51% акций предприятия будут принадлежать ему.

Этого можно избежать, зарегистрировав бизнес в любой другой стране Евросоюза.

Процедура оформления недвижимость в Австрии

Покупка недвижимости в Австрии для иностранцев хоть и выглядит сложно, однако особых трудностей не представляет.

Во-первых, чтобы купить недвижимость в Австрии, покупателю необходимо как минимум один раз приехать в страну.

Во-вторых, выбор объекта недвижимости требует определенной подготовительной работы. Главное – цели и задачи такой покупки.

Покупая инвестиционную недвижимость, например, квартиру или пакет квартир под аренду, торговый центр или отель в Австрии, то обратите внимание на доходность таких объектов, потенциал роста, их цену, а также последующую ликвидность.

При покупке квартиры или дома в Австрии, чтобы там жить самому, главное-расположение квартиры, ее планировка и отделка, удобное транспортное сообщение и, конечно, наличие по соседству магазинов, ресторанов, школы или детского сада.

В-третьих, найти и отобрать подходящие предложения. Эту подготовительную работу покупатель может выполнить самостоятельно или поручить ее риэлтерской компании.

И последний этап, когда недвижимость найдена, остается правильно оформить покупку.

На этом этапе в процессе оформления помогает адвокат. Вместе с маклером он проверит правоустанавливающие документы продавца, подготовит договор купли-продажи, а после его подписания и нотариального заверения зарегистрирует право собственности нового владельца в «Земельной книге».

При определенной подготовке процесс вашего личного участия в покупке недвижимости можно максимально сократить.

Забегая немного вперед, если покупатель хочет приобрести недвижимость с привлечением ипотечного кредита, то перед подписанием договора купли-продажи нужно посетить банк.

Менеджер банка проведет с покупателем предварительное собеседование, затем возьмет тайм-аут на 2-3 недели для принятия решения и – в случае положительного ответа – подготовит кредитный договор.

Про ипотечный кредит ниже.

Оформлять на юридическое или физическое лицо. В чем разница?

В каждой австрийской федеральной земле действует свое законодательство в области купли-продажи недвижимости.

Австрия – федеративная республика и состоит из 9 земель – Вена, Тироль, Верхняя Австрия, Нижняя Австрия, Зальцбург, Бургерланд, Каринтия, Штирия, Форарльберг.

В некоторых землях оно строже (например, в Тироле и Форарльберге), в других – либеральнее (в Штирии, Каринтии и Вене).

Но каким бы оно ни было, важно знать одно. Если иностранец собирается купить недвижимость в Австрии (например, дом, квартиру, апартамент или коммерческий объект), ему нужно получить разрешение на такую покупку в специальном административном органе, который называется Grundverkehrskomission.

Рассмотрение заявления и принятие решения может занимать от 1,5 до 3 месяцев. Причем, решение не всегда бывает положительным.

При покупке недвижимости в Австрии и ведения там бизнеса, имеет смысл выбрать юридическое лицо в форме GmbH (российский аналог Общества с ограниченной ответственностью) или AG (Акционерное общество).

Читайте также:
Фото Парка "Солнечный остров" (63 фото)

Однако нужно помнить, что даже при отсутствии хозяйственной деятельности содержание таких компаний потребует ежегодных расходов, к которым относятся минимальные налоги и бухгалтерская отчетность.

После подписания договора на создание юридического лица, далее всем занимается адвокат. Он регистрирует договор в реестре юридических лиц соответствующей федеральной земли.

Особых технических трудностей эта процедура не представляет. Процесс регистрации компании в Австрии, как правило, занимает от 7 до 12 рабочих дней.

При покупке квартиры или дома в Вене иностранец тоже может оформить такую недвижимость на себя как на физическое лицо.

Правда, для такого оформления есть ряд условий.

Во-первых, у иностранного покупателя должно быть право на постоянное проживание в Австрии (ВНЖ, ПМЖ или долгосрочная студенческая виза).

Во-вторых, таким образом можно купить только один объект недвижимости (например, квартиру для собственного проживания), а вот пакет инвестиционных квартир для такого оформления уже не годится.

В-третьих, речь идет именно о покупке жилой недвижимости (торговые центры, отели и доходные дома не подойдут).

Как бы ни приобреталась недвижимость, разрешение на покупку все равно выдает специальный административный орган – Grundverkehrskomission.

Договор купли-продажи недвижимость в Австрии

Договор называется Kaufvertrag и составляет его адвокат или нотариус.

В таком договоре прописываются все параметры и статус объекта недвижимости, условия и цена приобретения, а также все необходимые к уплате налоги.

В задачу адвоката также входит проверка всех правоустанавливающих документов продавца (включая записи в Земельной книге об отсутствии задолженностей и обременений, право собственности и право продажи).

После подписания договора купли-продажи адвокат готовит соответствующие документы для получения разрешения на покупку недвижимости иностранцем и последующей регистрации права собственности в Земельной книге.

Как оплатить свою недвижимость в Австрии?

После подписания и нотариального заверения договора купли-продажи,
покупатель должен в течение 14-20 дней (в зависимости от условий, прописанных в договоре) перевести всю сумму за недвижимость и необходимые дополнительные расходы (налоги, маклерская комиссия, гонорар адвоката и нотариуса) на трастовый счет адвоката.

Надо иметь в виду, что все финансовые расчеты по покупке недвижимости в Австрии ведутся именно через такие счета.

Ведь адвокат по закону отвечает за сохранность денег и несет ответственность перед покупателем за чистоту сделки. Срок оплаты по договору может быть увеличен при согласии продавца и покупателя.

Возможен ли ипотечный кредит иностранцу?

Граждане России и других стран, не входящих в Евросоюз, могут получить ипотечный кредит в Австрии на покупку недвижимости.

Первоначальный взнос покупателя должен составлять не менее 40-50%.

На оставшуюся сумму австрийский банк выдает кредит на 10-20 лет под 2-3% годовых с возможностью его досрочного погашения без штрафных санкций (но не ранее, чем через один год после подписания кредитного договора).

В этом случае недвижимость вносится как залог, собственность оформляется сразу, но с обременением, до полного возврата ипотечного кредита. Запись о наличии кредита вносится в Земельную книгу.

Земельный участок в Австрии

Земельные участки контролируются местными властями. У них всегда можно запросить кадастровый план, описание участка, все необходимые предписания по строительству зданий на нем.

Законы в Австрии строгие, они предписывают высоту возможного строительства, внешний вид и даже стиль объекта.

Вот несколько серьезных примеров (про нарушение закона), которые повлекли за собой печальные последствия:

Аренда квартиры в Австрии

Арендаторы и арендодатели подписывают договор, при котором требуется подтверждение личностей. Арендодатели же имеют право запросить документы о занятости, вашу визу или справку (на немецком языке).

Большая часть объектов обрабатываются агентами по недвижимости.

Хотя это может повлечь за собой некоторые сборы при поиске квартиры, это означает, что у вас будет эксперт, который проведет вас по лучшим кварталам и найдет выгодную сделку в рамках вашего бюджета.

Читайте также:
Онлайн запись на ВНЖ: на подачу документов, очередь, через интернет

Есть нюанс, что почти все квартиры в Австрии пустые, то есть сдаются без мебели. Поэтому об этом нужно узнавать у риэлтора заранее.

Арендовать квартиру не имея работы, очень сложно. Почти любой арендодатель просит предоставить подтверждение дохода, субарендаторы сделают то же самое.

Вы можете работать где угодно, однако арендаторы, трудящиеся в Австрии с австрийской рабочей визой, имеют большее предпочтение.

Чтобы не попасть на мошенников в чужом государстве, лучше осмотреть квартиру, встретиться с арендодателем, прочитать предложенный договор аренды и поговорить с соседями.

Средняя стоимость меблированных апартаментов в одном из крупных городов Австрии, например, в Вене, Инсбруке или Зальцбурге, составляет €1 382 евро (98 000 рублей) в месяц.

А вот покупка нового дома (построенного по специальному плану) выйдет 200 – 350 тысяч евро (17,7 – 24,8 млн. рублей).

Плюс земельный участок 750 тысяч евро (53 млн. рублей) (если вы его не арендуете). Итого около одного миллиона евро.

Видео

Ознакомьтесь со строительными объектами в Австрии, от которых захватывает дух.

Самые современные сборные дома с инновационной техникой тут: https://www.blauelagune.at/fertighaus

Сайты недвижимости в Австрии

Представляем список австрийских сайтов для поиска жилья без посредников. Все сайты естественно на английском или немецком языках.

Процесс покупки недвижимости в Австрии

Ограничения для иностранцев

Австрия – одна из тех стран, где существуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами. В особенности они строги по отношению к гражданам стран, не входящих в Евросоюз, в том числе россиянам. При этом ограничения касаются как иностранных физических лиц, так и юридических лиц с иностранным капиталом.

Как и в Швейцарии, в Австрии решение о возможности продать объект негражданину ЕС принимается на уровне административно-территориальной единицы (земли). По закону о сделках с недвижимостью (Grundverkehrsgesetz) граждане не входящих в ЕС государств должны получать разрешение на покупку, которое власти каждой земли выдают, исходя из ее экономических и социальных интересов.

В отличие от Швейцарии, в Австрии не установлено число квот на продажу недвижимости нерезидентам, и местные власти могут не вообще не выдавать разрешений, что вполне согласуется с буквой закона.

В то же время в Австрии существуют так называемые зоны «второго дома», где любой иностранец может купить дом и оформить – но все же после получения разрешения от властей, правда таких зон немного, и они невелики.

Получить разрешение проще всего, если иностранец уже долгое время находится и работает в Австрии и жилье ему нужно для постоянного проживания. Законы в разных землях отличаются друг от друга, разобраться в них и оформить прошение всегда помогает опытный австрийский адвокат, Самостоятельно составить такое прошение и подать его таким образом, чтобы исход дела был благоприятен, иностранец не в состоянии. Как правило, этот же адвокат полностью сопровождает и всю сделку.

Получить разрешение на покупку нерезиденту ЕС сложнее всего – в западных землях (Тироле и Форарльберге). Самое дружелюбное законодательство по отношению к иностранцам – в Зальцбурге, где русским проще всего купить недвижимость.

Специалисты подчеркивают, что существуют юридические пути, по которым недвижимость вполне легально оформляется в собственность российских граждан без получения разрешения от властей, и это не единичные случаи. Используя нормы международного права, опытный юрист может легально провести подобную сделку в Австрии. Однако для россиян важно покупать жилье через риелторскую компанию с практическим опытом продажи недвижимости гражданам стран, не входящих в ЕС, так как обычные австрийские брокеры, работающие на локальном рынке, такого опыта не имеют.

Спрос российских покупателей на недвижимость в Австрии ограничивают два фактора. Во-первых, многие из них сталкиваются с непрофессиональными юристами, риелторами и консультантами. Во-вторых, покупателей отпугивает общее мнение о невозможности купить недвижимость в Австрии без разрешения и нехватка информации об альтернативных легальных путях покупки.

Читайте также:
3 страны в Европе, где есть море и где мало русских туристов: фото

Процесс покупки

За исключением необходимости запрашивать разрешение от властей, процесс покупки жилья в Австрии стандартен и хорошо отлажен.

Вся сделка проходит с участием нотариуса или адвоката. В случае если сделка проходит с участием агента, с ним заключается договор. Комиссия агента составляет 3% от стоимости сделки плюс 20-процентный НДС.

Покупатель выбирает объект и, если его не устраивает цена, делает встречное предложение продавцу в письменном виде. Когда переговоры о цене завершены, составляется контракт.

В контракте содержится детальное описание недвижимости, данные и реквизиты сторон, их материальная ответственность в случае незавершения сделки. Договор нотариально заверяется и регистрируется в налоговом управлении, покупатель, как правило, переводит, 100% стоимости объекта на счет трастовый счет адвоката, после чего делается запрос властям федеральной земли.

Если власти не выдают разрешения, то оплаченная стоимость объекта с трастового счета возвращается покупателю.

Если разрешение получено, адвокат регистрирует факт передачи прав собственности в земельном кадастре, оплачивает налог (3,5% от стоимости) и регистрационный сбор (1,1% от стоимости), а продавец получает деньги со счета.

Услуги нотариуса оцениваются в 120 евро за подпись (плюс 20-процентный НДС), услуги адвоката – в 1-2% от стоимости (плюс НДС).

Недвижимость в Австрии для иностранцев: способы получения собственности в Европе

Приобретение объекта недвижимости в Австрии выглядит разумной и оправданной тратой средств в сложившихся обстоятельствах. Во времена тотальной нестабильности и сложностей с пересечением границ иметь надежный форпост на территории Европы – значит, получить возможность переждать кризис в стабильной и безопасной стране.

Иностранцам разрешено покупать недвижимость на австрийской территории только при соблюдении определенных правил и требований. Россияне могут приобретать квартиры и частные дома, земельные участки и коттеджи, коммерческие объекты.

Особенности современного рынка недвижимости в Австрии

Планируя сделку с австрийской недвижимостью, иностранцам следует учитывать правила функционирования местного рынка:

  • Австрия поделена на федеральные земли, в которых действуют свои законодательные акты. Требования к покупателям жилья могут отличаться в зависимости от региона.
  • Покупка недвижимости в западных областях (Зальцбурге, Тироле и Форарльберге) строго регламентирована. Сказывается близость границ с Германией.
  • Спекуляции с собственностью жестко пресекаются, чтобы удерживать стабильность рынка.

Каждый иностранец обязан получить разрешение на совершение сделки и пояснить причины покупки конкретного объекта. Отправить пакет документов можно в онлайн-режиме, рассмотрение длится от одной недели до трех месяцев.

Приобретение недвижимости в Австрии не является инвестицией, гарантирующей получение карты ПМЖ или гражданства. Кроме того, если объект предназначается для временного проживания, получить его в курортном районе возле озера, например, будет довольно проблематично.

Стоимость недвижимости в Австрии: краткий обзор актуальных цен

Цены на недвижимость в Австрии довольно стабильны и не показывают резких скачков уже долгие годы. Максимальный рост – 5%.

В Вене цена за квадратный метр недвижимости одна из самых высоких в стране. Купить квартиру на окраине города или в спальных районах можно за 4 000 евро за м2. Элитные объекты поближе к историческому центру оцениваются в 9 000–10 000 евро за м2.

Стабильно высокий уровень цен наблюдается в федеральной земле Форарльберг. Это популярный туристический регион с большим количеством достопримечательностей и курортов. Недвижимость здесь продается в среднем за 15 000 евро за м2.

Относительно бюджетные варианты можно подобрать в Штирии, Бургенланде, Нижней Австрии. Делать инвестиции можно в дома площадью порядка 200 м2, мини-отели, квартиры.

Аренда жилья в Австрии

Спрос на аренду квартир и домов в Австрии намного превышает предложение. Иностранцы без особых сложностей могут снять жилье, обратившись в агентство или связавшись с арендодателем напрямую. Стоимость услуг риелтора обычно составляет эквивалент 3 месяцев аренды.

Читайте также:
25 лучших экскурсий в Барселоне на русском языке недорого с гидом - цены 2021, отзывы

Кроме основной суммы квартплаты, арендатор должен закрыть следующие статьи расходов:

  • Залог в размере 3–6 месяцев аренды, который возвращается после выезда квартиросъемщика.
  • Оплата вывоза бытовых отходов и уборки придомовой территории.
  • Налог за аренду жилья в Австрии в размере 1% от суммы за весь период съема.

В объявлениях можно встретить некоторые специфические термины, которые вводят в заблуждение иностранцев. Например, понятие «gemeindewohnung» означает тип недвижимости, которую имеют право арендовать только граждане Европейского Союза. Термин «vertragserrichtungskosten» свидетельствует о том, что арендатор берет на себя расходы по юридическому сопровождению сделки.

Несколько рекомендаций иностранным покупателям недвижимости Австрии

Сделать предварительный выбор объекта можно на онлайн-ресурсах. В интернете есть множество легальных сайтов на русском, английском и немецком языках, где представлены квартиры, дома, апартаменты и земельные участки в различных регионах Австрии.

Чтобы сделка купли-продажи недвижимости прошла без проблем, необходимо заручиться поддержкой австрийского адвоката. Опытный юрист поможет подготовить пакет документов и вовремя совершить все платежи. Узнать обо всех нюансах покупки жилья и коммерческой недвижимости можно в практическом руководстве.

Покупка недвижимости в Австрии: особенности для иностранцев

Особые требования при покупке недвижимости в Австрии предъявляют к тем, кто не проживает в странах ЕЭЗ (Европейской экономической зоны). Чтобы получить разрешение на покупку и знать возможные ограничения, необходимо ознакомиться с требованиями федеральной земли. Мы поможем вам в этом разобраться.

Регулирование покупки недвижимости на уровне земель и федеральном

Законодательство Австрии не позволяет состоятельным иностранцам спекулировать на перепродаже недвижимости. Этому способствуют ограничения на покупку и табу на смену назначения сельскохозяйственных земель, а также высокий (34 %) налог при быстрой продаже объекта – в течение 10 лет после покупки.

Основной нормативный акт, регулирующий эту сферу, – государственный закон «О приобретении недвижимости иностранцами в Вене» (Ausländergrunderwerbsgesetz). Но у каждой федеральной земли есть свой закон (Landesgesetz), в котором прописаны правила, действующие на ее территории.

Относительно либеральные законы по отношению к иностранным покупателям – в Вене, самые строгие – в западных землях: Тироле, Зальцбурге, Форарльберге. Это объясняется близостью к Германии, где многие платежеспособные граждане стремятся приобрести недвижимость в австрийских горах.

Покупка недвижимости гражданами ЕЭЗ

Граждане ЕЭЗ имеют те же права, что и австрийцы. Они могут приобретать любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Ограничения в той или иной федеральной земле распространяются в одинаковом объеме на резидентов и нерезидентов, проживающих на территории ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна.

Чтобы воспользоваться правом на покупку, физическое лицо должно предоставить оригинал подтверждения гражданства государства ЕС, а юридическое – документы о регистрации фирмы в одной из стран Евросоюза, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне. Только при таком условии приобретенная недвижимость будет зарегистрирована в поземельной книге.

Покупка недвижимости негражданами ЕЭЗ

Стать владельцем дома, квартиры или земельного участка может и человек, не являющийся гражданином ЕЭЗ. Для этого он должен получить разрешение специальной комиссии (Grundverkehrskommission), ответственной за распределение земель. Каждый случай рассматривается индивидуально и долго.

Документы в комиссию можно отправить по интернету. В некоторых землях, например Форарльберге, ходатайство принято подавать не в центральную инстанцию, а в совет общины, к которой жилье приписано.

Сроки подачи ходатайства, время рассмотрения и стоимость услуги отличаются в разных регионах. В среднем это отнимает 3–4 недели, но иногда срок увеличивается до двух месяцев. Сложнее всего получить разрешение в курортных районах, например Тироле или Зальцбурге.

Разрешение выдают, если сделка с недвижимостью представляет для страны следующий интерес:

  • социальный – например, если человек приобретает дом или квартиру для постоянного проживания;
  • культурный – например, если заявитель по образованию художник или актер, то есть может принести государству пользу;
  • народнохозяйственный – когда объект покупают для расширения или перенесения австрийского предприятия, а также чтобы вывести действующую компанию из финансового кризиса;
  • государственно-политический – комиссия должна убедиться, что сделка не нарушит этих интересов страны, поэтому разрешение выдается после получения ответа из Управления общественной безопасности Австрии.
Читайте также:
Кипр в марте: отдых на Кипре в марте, отзывы с фото

Физические лица для получения разрешения предоставляют:

  • ходатайство (Antrag auf Genehmigung) – в виде обычного заявления или заполненного формуляра, в зависимости от требований федеральной земли;
  • копию договора или его проекта;
  • информацию о назначении объекта (Erklärung der Nutzung der Liegenschaft);
  • геодезический план (Lageplan);
  • актуальную выписку из земельного реестра (Grundbuchsabschrift), которую можно получить у нотариуса или через интернет;
  • загранпаспорт.

Юридические лица предоставляют дополнительно:

  • Firmenbuchauszug – выписку из торгового реестра, актуальную на момент обращения;
  • Gesellschaftsvertrag – учредительный договор;
  • Gewerbeberechtigung – разрешение на предпринимательскую деятельность.

Размер пошлины отличается в разных федеральных землях. Приведем пример расценок в Вене. Если разрешение необходимо на совместное приобретение жилья, каждый заявитель выплачивает 76,30 евро. Юридическое заверение государственной пошлины – 3,27 евро и федеральной – 13,20 евро за каждое ходатайство.

Критерий: основное место жительство или временное проживание

Если покупатель, гражданин страны ЕЭЗ, планирует использовать недвижимость в качестве основного места жительства, ее регистрация в поземельной книге не вызовет сложностей. Чтобы зарегистрировать жилье, которое станет временной резиденцией, необходимо подтвердить наличие ВНЖ.

Правительство не приветствует покупку недвижимости для временного проживания, а поощряет иммиграцию в Австрию. Постоянное проживание подразумевает нахождение в стране не менее 180 дней в году.

Ограничения на покупку курортной недвижимости

Стать владельцем курортной недвижимости иностранцу практически невозможно. Поскольку на территории западных земель (Тироль, Зальцбург и Форарльберг) уже достаточно много рекреационных зон, в Австрии всячески ограничивают продажу объектов в этих регионах. Редкое исключение составляют случаи, когда жилье приобретают для постоянного проживания.

Заключение

В разных землях процедура получения разрешения для покупки недвижимости иностранцем различается. Сложнее всего приобрести недвижимость в Зальцбурге и Тироле, в Граце разрешение на покупку не требуется.

Законодательство федеральных земель в некоторых случаях противоречит европейскому, из-за чего возник прецедент: вопреки закону Тироля, немецкой актрисе Уши Глас разрешили купить недвижимость. При этом в качестве основания указывалось, что у покупателя может быть несколько центров жизненных интересов. Вполне возможно, что со временем это станет поводом для изменения австрийского законодательства.

Как купить недвижимость в Австрии русскому эмигранту

Чтобы получить ВНЖ в австрийском государстве, нужно подтвердить наличие жилья – собственного или арендованного. Но если человек желает остаться в стране жить навсегда и получить паспорт, покупка недвижимости в Австрии является приоритетным направлением. Но осуществить сделку можно, имея на руках действующий вид на жительство. До этого момента жильё приходится арендовать.

  1. Преимущества покупки недвижимости и оформления ВНЖ в Австрии
  2. Права зарубежных покупателей недвижимости в Австрии
  3. Возможность удаленного приобретения
  4. Какую недвижимость можно купить в Австрии?
  5. Туристическая недвижимость
  6. Мини-отели – компактные гостиницы
  7. Жилая недвижимость
  8. С чего начать покупку недвижимости
  9. Резервирование объекта
  10. Заключение договора купли-продажи
  11. Завершение и государственная регистрация сделки
  12. Дополнительные расходы при покупке
  13. Ипотека
  14. Покупка недвижимости у застройщика для сдачи в аренду
  15. Покупка строящегося жилья
  16. Покупка жилья на вторичном рынке или коммерческой недвижимости
  17. Цены на недвижимость в Австрии: особенности регионов
  18. Налог на недвижимость в Австрии
  19. Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Преимущества покупки недвижимости и оформления ВНЖ в Австрии

Прежде чем приступить к покупке квартиры в Австрии или иной недвижимости, необходимо оценить преимущества и недостатки такого шага:

  • экология и климат благоприятны для проживания;
  • чистота – здесь круглый год чистые тротуары, постоянно убирается снег, ливневые канализации работают без сбоев, огромное количество велодорожек;
  • прекрасные дороги – нет пробок, метро работает круглосуточно.

Основной минус в приобретении недвижимости в Австрии для иностранцев заключается в высокой цене квадратного метра. В столице государства – в Вене, стоимость 1 квадратного метра жилья достигает 25 тысяч евро. Сумма внушительная!

Права зарубежных покупателей недвижимости в Австрии

Чтобы осуществить покупку недвижимости в Австрии, необходимо иметь действующий ВНЖ. Законодательно установлено, что владеть жилыми квадратными метрами в стране могут только её жители. К таковым относятся сами австрийцы, жители стран ЕС и нерезиденты, имеющие вид на жительство.

Читайте также:
Греческий Визовый центр в Казани

Если иностранец желает купить жильё в благоприятных районах страны (в столице, Тироле, Зальцбурге), то нужно выполнить ряд дополнительных условий. Но есть в государстве и «неблагоприятные» районы, в которых требования к кандидатам на покупку ослаблены, так как власти заинтересованы в инвестициях в жилой сектор экономики.

Если покупать коммерческий объект, то можно получить ВНЖ по упрощённой схеме.

Возможность удаленного приобретения

Не обязательно выезжать в страну, чтобы купить здесь жильё. Можно назначить представителя. В такой роли выступают юристы или нотариусы. Но чтобы доверить столь сложный и денежный вопрос постороннему человеку, нужно будет уверенным в его порядочности.

Поэтому рекомендуется обратиться к местным жителям (лучше, если в регионе приобретения жилья живут хорошие знакомые, родственники) для подбора квалифицированного представителя. На родине оформляется доверенность и высылается авиапочтой в Австрию. На основании доверительной бумаги можно заключать сделку.

Какую недвижимость можно купить в Австрии?

На рынке недвижимости в Австрии можно найти множество вариантов для выгодного капиталовложения. Зарубежные инвесторы охотно скупают туристические объекты, мини-отели, прочее.

Туристическая недвижимость

К таковым объектам относится жилые помещения в новостройках в курортных зонах. Квартиры и апартаменты здесь используются для аренды во время «наплыва» туристов.

Так как данные объекты используется для аренды, то её первоначальная стоимость несколько выше аналогичной квартиры или апартаментов, но предназначенных для проживания и располагающихся в некурортных зонах. Средняя стоимость туристического жилья составляет 200 тысяч евро.

Мини-отели – компактные гостиницы

Это небольшие гостиниц – номеров 20, не больше. Система питания B&B, располагаются такие отели в курортных зонах. Но данный вариант не подходит для бизнесменов, желающих получать пассивный доход. Мини-отели требуют постоянного присутствия управляющего и собственника, здесь всегда много работы, особенно в туристический сезон.

Стоят такие объекты от 500 тысяч евро до 3 млн евро.

Жилая недвижимость

Наиболее выгодный и бюджетный вариант вложения средств. Если купить квартиру на первичном рынке, то можно вернуть НДС в размере 20% от стоимости жилья. Главное условие – жилой объект должен приобретаться именно для проживания или сдачи в аренду. Коммерческие объекты не даёт права на послабление.

С чего начать покупку недвижимости

Как самостоятельно купить в Австрии недвижимость? сначала необходимо понять, какой именно объект нужно купить. Целей может быть несколько – сдача в аренду и получение прибыли, собственное проживание и прочее. От этого зависит тип покупаемого объекта и стоимость.

Обязательно нужно профессионального представителя – юриста или нотариуса. В Австрии сделки по приобретению недвижимости совершаются в присутствии специалиста. Также нужно решить вопрос с открытием счёта в австрийском банке, с которого будет происходить оплата покупку.

Австрийские банкиры настороженно относятся к транзакциям с российских счетов, если сумма перевода составляется более 10 тысяч евро. Поэтому рекомендуется снять деньги с российского счёта, положить на счёт любой страны, входящей в ЕС, а потом перевести на австрийский счёт. Тогда покупка пройдёт без замешательств.

После того как подготовка к сделке будет завершена, стоит начать с выбора объекта для покупки. Нужно проводить осмотры. Каждый покупатель имеет право инициировать проверку объекта на предмет юридической чистоты.

Резервирование объекта

После того как покупатель остановил свой выбор на конкретном объекте, необходимо заключить «предложение о покупке» — официальный документ, имеющий юридическую силу. Как только «предложение» подписывается обеими сторонами, объект резервируется за покупателем. Продавец больше не имеет права показывать объект другим потенциальным покупателям и вести переговоры, а покупатель уже не может отказаться от сделки.

Покупатель не должен вносить авансовый платёж. Но если стороны придут к соглашению по данному вопросу, можно внести некую сумму в счёт будущей покупки.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется юристом или нотариусом. Положения ДКП схожи с российскими. Подписывается обеими сторонами. Теперь покупатель должен перевести деньги за покупку на доверительный счёт юриста, здесь они будут храниться до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована в специальной комиссии. На это уйдёт порядка 3 – 4 недель.

Читайте также:
Как забронировать билет на самолет Аэрофлот без оплаты: способы

Комиссия уполномочена отказать в выдаче разрешения на покупку объекта. Деньги со счёта возвращаются покупателю, а недвижимость – продавцу. Приходится начинать сделку заново, но с новым объектом.

Завершение и государственная регистрация сделки

Если комиссия дала разрешение, то нужно заняться оформлением права собственности – внесением записи в Земельную книгу. Книга аналогичная российской выписке ЕГРН, в которой указываются данные о «судьбе» объекта, о собственниках, прочее.

Дополнительные расходы при покупке

Дополнительные расходы оплачивает покупатель. Сюда относятся:

  • налог – 3,5% от стоимости земельного участка (по законам Австрии платить налог на землю нужно даже в том случае, если куплена квартира в МКД);
  • сбор за оформление имущественного права – 1,1%;
  • комиссия представителей, риелторов – от 3% до 4% в зависимости от стоимости приобретаемого объекта;
  • прочие расходы – от 1% до 2 %.

Ипотека

Австрийский банк не выдаст ипотеку, если у потенциального заёмщика нет достаточно стабильного постоянного дохода в государстве. Если есть вид на жительство в Австрии или одной из стран ЕС, то можно взять ипотеку на покупку строящегося жилья. Ставка будет 2-3% годовых, срок использования кредитных средств до 20 лет.

Покупка недвижимости у застройщика для сдачи в аренду

Можно купить жильё и сдавать в аренду. При покупке стоит указать цель приобретения. Власти будут контролировать целевое использование жилья, своевременность уплаты налога с получаемых доходов.

Покупка строящегося жилья

Нужно вносить первоначальный взнос. Чем раньше этап строительства, тем ниже сумма платежа. На этапе котлована достаточно внести от 10 до 15% стоимости.

Покупка жилья на вторичном рынке или коммерческой недвижимости

Процедура покупки стандартная, но рекомендуется обязательно проводить проверку объекта на юридическую чистоту. Если будут выявлены недочёты, можно законно требования снижения цены.

Цены на недвижимость в Австрии: особенности регионов

Самый дорогой город – Вена. Стоимость квадратного метра жилья примерно 25 тысяч евро. Квартира из 2 комнат будет стоит около 250 тысяч евро.

Недалеко расположен курорт Баден, но здесь стоимость жилья немного ниже. Чем дальше от столицы, тем ниже стоимость квадратного метра. Самая низка стоимость 1 кв. м. жилого помещения в Форарльберге – «всего» 15 тысяч евро.

Налог на недвижимость в Австрии

Купив недвижимость нужно заплатить налог в размере 3,5% от стоимости. Если жильё будет сдаваться в аренду, можно вернуть 20% от стоимости – это НДС.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Нужно платить походный налог. Ставка зависит от ежегодной доходности. Если она составляет:

  • до 11 тысяч евро в год – 0%;
  • в пределах от 11 до 25 тысяч в валюте ЕС – 36,5%;
  • в пределах от 25 до 60 тысяч единиц в валюте Евросоюза – 43,21%;
  • если более 60 тысяч евро – 50%.

Государство тщательно контролирует процесс сдачи в аренду и уплату налогов.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: